Eşya Hukuku Temel İlkeleri

Eşya Kavramı ve Temel Özellikleri​

Eşya Hukuku, Medeni Hukuk sistemi içinde mülkiyet ilişkilerini düzenleyen ve bireylerin maddi varlıklar üzerindeki haklarını inceleyen önemli bir alandır. Hukuki açıdan eşya, maddi nitelikte olup üzerinde egemenlik kurulabilen ve ekonomik değeri bulunan varlıkları ifade eder. Bu varlıkların insanlar tarafından denetlenebilir olması, Eşya Hukuku kuralları açısından belirleyici bir ölçüttür. Bir cismin denetlenebilir olması, onun fiziksel veya hukuki bir egemenliğe elverişli olduğunu gösterir. Bu bakımdan doğal kaynaklar, tarım ürünleri, endüstriyel üretim sonucu ortaya çıkan ürünler ve benzeri birçok madde eşya kapsamına girebilir.

Eşya kavramı, hukuki niteliği bakımından mal varlığı unsurlarından farklı bir anlama sahiptir. Mal varlığı, kişinin aktif ve pasif değerlerini içeren bir bütün olarak tanımlanır. Eşya ise sadece aktif değerlere konu olabilen veya ekonomik değeri bulunan maddi varlıkları karşılar. Bu ayrım, Eşya Hukukunun odak noktasını daha somut bir çerçeveye yerleştirir. Çünkü Eşya Hukukunda esas olan, fiziksel nesneler üzerindeki egemenlik ilişkileri ve bu egemenliğin hukuki sonuçlarıdır.

Eşya Hukukunun temel fonksiyonlarından biri, hak sahiplerinin bu nesneler üzerindeki sınırlı ya da tam egemenliklerini hukuk düzeni çerçevesinde tanımlamaktır. Burada mülkiyet hakkı, sınırlı ayni haklar ve zilyetlik gibi kurumlar önemli yer tutar. Bunlar, eşya üzerindeki yetki çeşitlerini ve bunların kullanım sınırlarını ortaya koyar. Mülkiyet hakkı en geniş yetkiyi tanırken, sınırlı ayni haklar ve zilyetlik daha kısıtlı veya geçici nitelikteki ilişkileri düzenler.

Eşya kavramına ilişkin tanımlamalar, hem doktrinde hem de yargı kararlarında net şekilde vurgulanmıştır. Bir cismin eşya olarak kabulü, hukukun o cisme bağladığı sonuçları doğurur. Örneğin, eşya statüsünde değerlendirilen bir varlık üzerinde mülkiyet hakkı kurulabilir, rehin işlemi gerçekleştirilebilir veya başka sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Bu durum, eşya niteliğinin belirlenmesinin pratik önemini artırır.

Eşyaya ilişkin temel ilkelerin başında, eşyanın maddi nitelikte olması yer alır. Dokunulabilir, fiziksel bir varlığı olan her türlü nesne, kural olarak eşya sayılır. Ancak bazı soyut değerler, maddi olmayıp sadece fikrî veya dijital boyutta var olduklarından ötürü hukuken eşya tanımına girmeyebilir. Bu tarz soyut değerler, bazen özel düzenlemelerin konusu olabilir. Fikri mülkiyet hakları veya dijital varlıklar, klasik anlamda eşya niteliğini taşımasa da üzerinde hukuki haklar kurulabilir. Buna rağmen Eşya Hukukunun temel alanı, fiziksel dünyada yer kaplayan ve üzerinde doğrudan tasarruf edilebilen maddi varlıklardır.

Eşya kavramının hukuki rejimi, büyük ölçüde Roma hukukundan miras kalan ilke ve kurumlarla şekillenmiştir. Modern Medeni Hukuk sistemleri, Roma hukukunda geliştirilen kavramları benimseyerek bunları ülkenin ekonomik, sosyal ve kültürel gereksinimlerine göre uyarlamıştır. Böylelikle taşınmaz mülkiyet, zilyetlik, irtifak hakları gibi kurumların temelleri tarihsel süreçte atılmış ve günümüzde daha sistematik kurallarla uygulanır hale gelmiştir.

Eşyanın hukuki tanımı, aynı zamanda kamu hukuku ile özel hukuk arasındaki ayrımlarda da önemli bir rol oynar. Bazı eşyalar, kamu malı niteliği taşıdığından herkesin kullanımına açık olabilir. Denizi, ormanları veya akarsuları bu kapsama almak mümkündür. Fakat bunların eşya olarak değerlendirilmesinde doktrin zaman zaman tartışmalar yaşar. Çünkü doğal kaynakların tam manasıyla bireysel egemenliğe konu olması kısıtlıdır. Buna karşılık özel mülkiyete konu olabilecek eşyalar, şahısların tekil kontrolü altındadır.

Eşya Hukukunun temel ilkeleri, bireylerin mülkiyet hakkını en geniş biçimde korumayı amaçlarken aynı zamanda toplumsal yararı da göz önüne alır. Bunun sonucu olarak da çeşitli sınırlamalar, yükümlülükler veya usul kuralları ortaya çıkabilir. Örneğin, mülkiyet hakkı sahibine tanınan tasarruf yetkisi, başkalarının hakkına tecavüz etmemek veya kamu düzenini zedelememek koşuluyla mümkündür.

Sınıflandırma Ölçütleri ve Türler​

Eşya Hukukunun daha iyi anlaşılabilmesi, eşyaların farklı ölçütlere göre sınıflandırılmasına bağlıdır. Bu sınıflandırmalar, hukuk uygulamasına yön verir ve farklı türdeki eşyalar üzerinde doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünü kolaylaştırır. Her sınıflandırma, belirli bir hukuki sonucun ya da rejimin uygulanmasında yol gösterici olur.

Kimi zaman eşyalar taşınır-taşınmaz ayrımına göre düzenlenir. Bu ayrım, Roma hukukundan bu yana gelen en köklü sınıflandırmalardan biridir. Taşınmaz eşyaların devri ve üzerinde hak tesis edilmesi, tapu sicili gibi resmi kayıtlar aracılığıyla gerçekleştirildiğinden ayrı bir öneme sahiptir. Buna karşılık taşınır eşyaların mülkiyetinin devrinde teslim ve zilyetliğin aktarılması büyük önem taşır.

Bazı durumlarda eşyalar bölünebilir-bölünemez olarak ayrılır. Bölünebilir eşyalar, ekonomik değerleri kaybolmadan kısmen bölünmesi mümkün olan varlıklardır. Bu eşyalar üzerinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti gibi kurumların uygulanması görece daha kolaydır. Bölünemez eşyalarda ise paylaşma, fiziksel bölme yerine satışı veya başka hukuki yollara başvurmayı gerektirebilir. Bu farklılıklar, miras paylaşımı ya da şirket tasfiyesi gibi süreçlerde önem kazanır.

Başka bir sınıflandırma, ana eşya ve eklenti şeklinde yapılır. Eklenti, ana eşyanın kullanım amacına hizmet eden ve ana eşya ile ekonomik veya hukuki bakımdan bağlılığı olan bir unsur olarak tanımlanır. Eklenti niteliği, ana eşyadan bağımsız bir mülkiyet hakkına konu edilip edilemeyeceği açısından önem taşır. Bir eşyanın eklenti sayılması, o eşyanın ana eşyayla birlikte değerlendirilmesine ve genellikle aynı hukuki işlemin kapsamına dâhil edilmesine yol açar.

Maddi varlıklar üzerindeki hak ilişkilerinin düzenlenmesi için sınıflandırma yapılırken, her bir ayrımın temelinde hukuki güvenlik ihtiyacı gözetilir. Örneğin, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet anlaşmazlıklarının resmi sicil üzerinden çözülmesi, toplumsal istikrar bakımından büyük önem taşır. Taşınır eşyaların devrinde teslim ve zilyetlik aktarımının aranması, pratik hayatta kolaylık sağlar. Aynı şekilde bölünebilir-bölünemez ayrımı, paylaşım ve tasarruf süreçlerini aydınlatır.

Eşya sınıflandırmalarının her biri, taraflar arasındaki hukuki işlemlerin şartlarını, geçerlilik koşullarını ve olası uyuşmazlıkların çözüm yollarını belirlemede rehber konumundadır. Böylece tarafların hak kaybı yaşamaması, kamu düzeninin sağlanması ve mülkiyetin doğru biçimde korunması hedeflenir.

Taşınır ve Taşınmaz Eşya Ayrımı​

Taşınır eşya, fiziksel olarak yer değiştirmesi mümkün olan varlıklardır. Bu tür eşyalar, genellikle daha hızlı el değiştirebilir ve el değiştirme işlemleri, zilyetliğin teslimiyle gerçekleşir. Teslimin yapılması, mülkiyetin devri için belirleyici bir unsurdur. Taşınır eşyalar, günlük hayatta sıkça karşılaştığımız araçlar, elektronik cihazlar, mobilyalar, mücevherler gibi çok çeşitli varlıkları içerir. Bunların hukukî işlem görmesi, tapu veya benzeri resmî sicillerin varlığına ihtiyaç duymaz. Kural olarak taraflar arasında mülkiyetin devredilmesi için bir anlaşma ve zilyetliğin geçirilmesi yeterlidir.

Taşınmaz eşya, arazi, arsa, bina veya araziye kalıcı şekilde bağlı unsurları ifade eder. Bunların devri ve üzerindeki hakların tescili, tapu siciline kayıtla sonuç doğurur. Taşınmazlar, ekonomik değeri yüksek ve kalıcı nitelikte olduklarından, mülkiyetin korunması ve devri daha sıkı kurallara bağlanmıştır. Tapu sicili, taşınmaz mülkiyetini ve buna ilişkin sınırlı ayni hakları yansıtan resmi bir kayıttır. Bu kayıtlar, mülkiyetin el değiştirmesinde üçüncü kişilerin de güvenliğini sağlar.

Taşınmaz mülkiyeti, toplumsal bakımdan da stratejik bir öneme sahiptir. Barınma, yatırım, tarım ve benzeri birçok faaliyet, taşınmaz kullanımına dayanır. Bu nedenle taşınmazlar üzerine kurulan ayni haklarda, sicil kayıtlarının aleni olması esastır. Herkes, taşınmaz üzerindeki hukuki durumun ne olduğunu tapu kayıtlarına bakarak öğrenebilir. Böylece iyi niyetle hak kazanan kişilerin korunması sağlanır ve çeşitli uyuşmazlıkların önüne geçilir.

Bölünebilir ve Bölünemez Eşya Ayrımı​

Bölünebilir eşyalar, fiziksel olarak parçalandığında veya paylaştırıldığında her bir parçanın bağımsız bir ekonomik değer taşımasını mümkün kılar. Tahıllar, sıvı maddeler, madenler gibi birçok varlık bölünebilir niteliktedir. Hukukî işlemlerde bölünebilirlik, paylaştırma süreçlerinde büyük kolaylık sağlar. Özellikle miras hukuku uygulamalarında, mirasçıların aralarındaki paylaşımı daha adil biçimde yapması mümkün olabilir. Ayrıca alacaklıların haklarını tahsilinde, bölünebilir eşyaların ekonomik değerinin parçalara ayrılabilmesi, işlemleri hızlandırır.

Bölünemez eşyalar, fiziksel olarak bölündüğünde esas işlevini veya ekonomik değerini büyük ölçüde yitirir. Örneğin, değerli bir tablo, heykel veya makine, bölünmez niteliktedir. Bu tür eşyalar üzerinde ortak mülkiyet söz konusu olduğunda, taraflar farklı çözüm yollarına başvurabilir. Bazen eşyanın satılıp gelirin paylaştırılması tercih edilir. Bazı durumlarda ise paylı mülkiyet modelinde ortak kullanım düzenlemeleri yapılır. Bu farklılıklar, bölünemez eşyaların devir ve tasarruf işlemlerini karmaşık hale getirebilir.

Eşyanın bölünebilir veya bölünemez olduğu, hukuki sonuçlar bakımından önemli farklılıklar yaratır. Bir malın bölünemez sayılması, miras bırakanın bu mal üzerinde tasarruf edebilme serbestisini sınırlandırmaz fakat mirasçıların paylaşımında problemlere yol açabilir. Keza şirket tasfiyesinde veya eşya üzerinde ortaklaşa hak sahibi olanlar arasındaki uyuşmazlıklarda, bölünemezlik niteliği dikkate alınarak farklı çözümler geliştirilir.

Ana Eşya ve Eklenti İlişkisi​

Bir eşyanın eklenti sayılabilmesi için ana eşyanın kullanım amacına hizmet etmesi ve ana eşya ile daha çok ekonomik bir birlik içinde bulunması gerekir. Bu durum, ana eşya ile eklenti arasında sıkı bir bağ kurar. Örneğin, bir evin kapı, pencere ve sabit dolapları eklentiye örnek teşkil eder. Ana eşya ile eklenti arasındaki hukuki ilişki, mülkiyet ve tasarruf haklarının uygulanması sırasında önem kazanır. Bir hak veya işlem, kural olarak ana eşyayı kapsadığında, eklentileri de etkiler.

Eklenti niteliği, birçok hukuki işlemin konusu olan eşyaların kapsamını belirlemeye yarar. Söz gelimi, taşınmaz satışı sırasında sözleşmeye özel bir hüküm konmadıkça eklentiler de satışa dahildir. Bu durum, tarafların işlem sırasında olası belirsizliklerden korunmasını sağlar. Eklentilerin ayrı bir mülkiyete konu olup olamayacağı, taraflar arasında özel anlaşmalara veya kanunun emredici hükümlerine bağlı olarak değişebilir.

Ana eşya ile eklenti ilişkisi, Roma hukukundan bu yana süre gelen bir kavram bütünlüğü içinde ele alınır. Ekonomik bütünlüğü ve fonksiyonel bağı yansıtan bu düzenlemeler, özellikle taşınmaz hukukunda büyük önem taşır. Bir bina ile ona kalıcı olarak sabitlenmiş olan tesisat, yapının ayrılmaz bir parçası kabul edilir. Böylelikle, bu varlıklar üstünde mülkiyet veya diğer ayni haklar kurmak, ana eşyadaki hakka bağlı hale gelir.

Mülkiyet Hakkının İçeriği ve Kapsamı​

Mülkiyet hakkı, bir eşya üzerinde sahibine en geniş yetkileri tanıyan ayni bir haktır. Sahip olduğu eşya üzerinde kullanım, yararlanma ve tasarruf yetkisini barındırır. Kullanım yetkisi, eşyadan fiilen yararlanma imkânını; yararlanma yetkisi, eşyanın ürünlerini toplama veya ekonomik getiri sağlaması durumunda bundan faydalanma hakkını ifade eder. Tasarruf yetkisi ise eşyayı devretme, rehin etme, üzerinde sınırlı ayni hak kurma veya benzeri her türlü işlemi yapma imkanını kapsar.

Mülkiyet hakkının devri, genelde mülkiyetin taşıdığı bu yetkilerin tümünün bir başka kişiye aktarılması anlamına gelir. Taşınmazlarda bu devir, tapu sicilindeki tescil ile gerçekleşir. Taşınırlarda ise teslim ve mülkiyetin devrine ilişkin anlaşma kural olarak yeterli olur. Mülkiyet hakkı, kamu düzeni ile yakından ilişkili olduğundan, hukuki düzen içinde belirli kısıtlamalarla karşılaşabilir. Örneğin, imar hukukundan doğan kısıtlamalar veya kamulaştırma gibi durumlar, mülkiyet hakkını sınırlandırabilmektedir.

Mülkiyetin kapsamı, eşyanın bütün parçaları ve eklentileriyle birlikte değerlendirilir. Bir arazinin sahibi, arazi üzerindeki bitki örtüsü ve arazinin bütünleyici parçaları üzerinde de tasarruf yetkisine sahiptir. Aynı şekilde, binanın sahibi, o binayla bütünleşik olan sabit tesisat, duvar, kapı-pencere gibi unsurlara da sahiptir. Ancak mevzuata göre, toprağın altında yer alan madenler veya yeraltı sularına dair ayrı düzenlemeler olabilir. Bu gibi istisnalar, toplumun genel yararı gözetilerek oluşturulur.

Mülkiyet hakkı, temel bir hak olarak Anayasa güvencesi altındadır. Aynı zamanda, mülkiyet hakkının kullanımının toplumsal faydaya da hizmet etmesi gerektiği genel kabul görür. Bu nedenle, kamulaştırma başta olmak üzere mülkiyet üzerinde kamu yararı gerekçesiyle bazı sınırlamalar uygulanabilir. Bu sınırlamaların her biri, bireysel menfaat ile kamu menfaati arasındaki dengenin korunması amaçlanarak düzenlenir.

Mülkiyetin Hukuki Niteliği​

Mülkiyet hakkı, Roma hukukundan gelen “usus, fructus ve abusus” yetkilerini içerir. Usus, eşyayı kullanma hakkını; fructus, ürünlerinden yararlanma hakkını; abusus ise tasarruf hakkını ifade eder. Modern hukuk düzenleri, bu üç temel yetkiyi mülkiyet hakkının ayrılmaz parçaları olarak kabul eder. Böylelikle mülkiyet hakkı sahibine, eşyanın maddi ve hukuki kaderini belirleme özgürlüğü tanınır.

Geniş yetkiler içermesi nedeniyle mülkiyet hakkı, ayni haklar içerisinde en kuvvetli konumdadır. Sahibine aynı zamanda “hakimiyet hakkı” sağlayan bu konum, sınırlı ayni haklardan ayrılır. Sınırlı ayni hak sahipleri, örneğin irtifak hakkı veya rehin hakkı sahipleri, eşyayı diledikleri gibi kullanamaz. Yalnızca ilgili sınırlı hakkın verdiği yetkileri kullanabilir. Mülkiyetin rakipsiz gücü, hukukun mülkiyetle ilgili uyuşmazlıklara özel önem vermesini doğurur.

Mülkiyet hakkının niteliği, şahsi haklardan veya kişisel talep haklarından farklılık gösterir. Şahsi hak, belirli bir kişiye karşı talep hakkı doğururken mülkiyet hakkı herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir haktır. Mutlak karakteri sayesinde üçüncü kişiler, mülkiyet hakkını ihlal edici davranışlardan kaçınmak zorundadır. Bu da mülkiyet hakkı sahibine daha güçlü bir koruma sağlar.

Kamusal ve Özel Mülkiyet Arasındaki Farklar​

Kamusal mülkiyet, devletin veya kamu tüzel kişilerinin mal varlığına giren eşyaları ifade eder. Bu tür mülkiyet, kamu hizmetlerinin yürütülmesi veya toplumsal ortak fayda sağlanması amacıyla kullanılır. Devlet arazileri, ormanlar, millî parklar bu kapsamda düşünülebilir. Kamusal mülkiyetteki temel amaç, kolektif yararın gözetilmesidir. Kamusal mallar, herkesin kullanımına açık olabilir veya özel düzenlemeler ile kullanım koşulları belirlenebilir.

Özel mülkiyet, gerçek veya tüzel kişilerin kendi adlarına kayıtlı eşyalar üzerinde egemenlik kurmalarını ifade eder. Özel mülkiyetin devri, miras bırakılması, üzerinde rehin veya irtifak hakları kurulması, tamamen bireylerin iradesiyle şekillenen özel hukuk ilişkilerini doğurur. Özel mülkiyet sahibinin tasarruf yetkisi çok geniştir, ancak kamu düzeni, çevre koruması, imar hukukuna ilişkin kısıtlamalar bu genişliği daraltabilir.

Kamusal mülkiyet ile özel mülkiyet arasındaki fark, özellikle uyuşmazlıkların çözümünde önem taşır. Kamusal mülkiyeti ilgilendiren konulara idare hukuku kuralları uygulanması gerekebilir. Bununla beraber, devlet de özel hukuk tüzel kişisi gibi davranabileceği bazı durumlarda özel hukuk hükümleri devreye girebilir. Dolayısıyla kamusal-özel mülkiyet ayrımı, mülkiyet hakkının sınırlarını ve uyuşmazlıkların hangi hukuk dalı kapsamında çözümleneceğini belirlemede önem arz eder.

Zilyetlik Kavramı ve Hukuki Değeri​

Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiilî hâkimiyet kurmayı ifade eden ve aynı zamanda hukukun koruması altındaki bir durumdur. Zilyet, eşyayı iradesine bağlı olarak kullanabilen, denetleyebilen kişidir. Mülkiyetten farklı olarak zilyet, eşya üzerinde en geniş hakka değil, fiilî hâkimiyete sahiptir. Fakat zilyetlik, mülkiyet hakkının belirlenmesinde veya korunmasında önemli bir işlev üstlenir. Bazı durumlarda, eşyanın kimde olduğu bilgisinin dava sürecinde mülkiyeti belirlemede etkili olması söz konusu olur.

Zilyetlik, Roma hukukundan beri önemini koruyan temel kurumlardan biridir. Doktrinde zilyetlik, haksız saldırılara karşı korunması gereken bir “hukukî durum” olarak nitelendirilir. Eşya üzerindeki fiilî hâkimiyeti koruma altına almak, toplumsal düzenin sağlanması bakımından da gereklidir. Zilyetliğin ihlali, zilyetlik davalarına konu olabilir ve zilyet, bu davalar yoluyla hakkını savunabilir.

Zilyetlik kurumunun pratik önemi, mülkiyetin devrinde, ipotek veya rehin gibi sınırlı ayni hakların kurulmasında da belirgin hale gelir. Taşınır eşyada mülkiyetin devredilmesi için zilyetliğin aktarılması esastır. İntifa hakkı gibi kullanma ve yararlanma yetkilerini içeren haklar kurulurken de zilyetliğin kimde olduğu önem taşır. Dolayısıyla zilyetlik, fiilî hâkimiyetle ilgili bir kavram olmakla birlikte, ayni haklar üzerinde etkili sonuçlar doğurur.

Zilyetlik kavramının hukuki değeri, sadece mülkiyetle sınırlı kalmaz. Zilyet, eşya üzerinde kendi adına veya başkası adına hâkimiyet kuruyor olabilir. Vekâlet, kira, rehin gibi ilişkilerde, asıl malikin dışında zilyet durumunda bulunan farklı kişiler vardır. Her zilyet türü, hukukun ayrı korumalarına ve farklı sonuçlarına tabidir.

Zilyetliğin Kazanılması ve Devri​

Zilyetliğin kazanılması için kişinin eşya üzerinde fiilî hâkimiyeti sağlaması ve bunu kendi iradesiyle sürdürme niyetini taşıması gerekir. Taşınır eşya söz konusu olduğunda, teslim ya da zilyetlik devri gibi eylemlerle zilyetlik durumu değişebilir. Taşınmazlarda ise fiilî kullanım önemlidir. Zilyet olmak için tapu sicilinde tescilin bulunması şart değildir. Çünkü zilyetlik, hukuki değil fiilî bir olgudur.

Bazı durumlarda, önceki zilyet ile anlaşma yapılarak devrin gerçekleşmesi mümkündür. Eşyayı fiziksel olarak teslim almak veya zilyetlik devrine elverişli bir sembolik işlem (örneğin anahtar teslimi) yapılması zilyetliğin kazanılmasını sağlar. Öte yandan, haksız el koyma veya gasp yoluyla da fiilî hâkimiyet kurulabilir. Ancak bu tür edinimler hukuken korunmaz ve önceki zilyet, zilyetlik davalarıyla hakkını geri almaya çalışabilir.

Zilyetlik devri, örneğin bir malın satılması durumunda, taraflar arasındaki anlaşma ve teslim yoluyla gerçekleşir. Satış sözleşmesi, mülkiyet hakkını devretse dahi zilyetliğin fiilî olarak devri ayrı bir işlem gerektirir. Bu nedenle, eğer taraflar arasında özel bir anlaşma yoksa mülkiyeti devralan kişi, eşyanın zilyetliğini fiilen kazanmadan mülkiyet hakkını tam anlamıyla kullanmaya başlayamaz.

Zilyetliğin Korunması​

Zilyetliğin korunması, eşya hukukunda istikrarın sağlanması amacıyla büyük önem taşır. Hukuk düzeni, zilyetliği ihlal eden eylemlere karşı dava hakları tanır. Zilyetlik davaları, “zilyetliğin iadesi” ve “müdahalenin men’i” şeklinde iki temel başlıkta incelenebilir. Zilyet, haksız olarak malın elinden alındığını veya kullanımının engellendiğini ileri sürerek bu davaları açabilir.

Zilyetlik davaları, mülkiyet davasından bağımsızdır. Zilyet olduğunu ispat eden kişi, mülkiyetin kime ait olduğundan bağımsız olarak zilyetliğinin korunmasını talep edebilir. Bu yaklaşım, hukuk düzeninin fiilî hâkimiyet olgusunu da koruduğunun göstergesidir. Zilyetliğin bu şekilde korunması, toplumsal düzen ve ekonomik ilişkilerin aksamaması açısından gereklidir. Aksi takdirde, herkes kendi iddiasına dayanarak eşya üzerindeki hâkimiyeti kuvvet yoluyla ele geçirmeye çalışabilir ve bu durum hukuk güvenliğini zedeler.

Zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümler, aynı zamanda kötü niyetli zilyetleri sınırlayan düzenlemelere de sahiptir. Örneğin, malı gasp etmiş bir zilyet, her ne kadar fiilî hâkimiyeti elinde tutsa da önceki zilyet tarafından dava edilebilir. Yargılama sonucunda da haksız olarak elde edilen fiilî hâkimiyet sona erdirilir. Dolayısıyla hukuk düzeni, zilyetlik statüsünü korurken meşru olmayan yollarla zilyetlik kazananları himaye etmez.

Sınırlı Ayni Haklar​

Eşya Hukukunun temel kavramlarından biri olan mülkiyet, en geniş ayni hakkı ifade eder. Bunun yanında, sınırlı ayni haklar olarak adlandırılan ve mülkiyetin bazı yetkilerini tek başına kullanmayı sağlayan hak türleri de vardır. Bu haklar genellikle kullanım, yararlanma veya güvence amaçlı tesis edilir. Mülkiyet hakkı sahibinin, eşya üzerindeki yetkilerinin bir kısmını devretmesiyle sınırlı ayni haklar doğabilir.

Sınırlı ayni haklar, hakkın konusuna göre farklı türlere ayrılır. İrtifak hakları, eşya üzerinde kullanma ve yararlanma yetkileri verirken rehin hakkı, bir alacağın güvence altına alınmasını sağlar. Sınırlı ayni hak sahibi, mülkiyet hakkı sahibinden bağımsız olarak, kendi hakkının kendisine tanıdığı yetkileri kullanır. Örneğin, intifa hakkı sahibi eşyanın maliki olmamakla birlikte, eşyadan yararlanma ve ürünlerini toplama yetkisine sahiptir.

Sınırlı ayni haklar, mülkiyeti ortadan kaldırmaz, fakat malikin bazı yetkilerini kısıtlayabilir. Malik, eşya üzerinde tam tasarrufta bulunmak isterse, sınırlı ayni hakların da dikkate alınması gerekir. Eğer bir taşınmaz üzerinde ipotek varsa, malikin bu taşınmazı satmak veya başka bir işleme konu etmek istemesi durumunda, ipotek hakkı sahibinin menfaatlerini zedeleyemez. Dolayısıyla sınırlı ayni haklar, mülkiyetle sıkı bir etkileşim içindedir.

İrtifak Hakları​

İrtifak hakları, bir taşınmazın maliki olmayan kişiye, o taşınmazı kısmen kullanma veya ondan yararlanma yetkisi tanır. İrtifak hakları pek çok alt başlıkta incelenir. Bunlardan en yaygın olanları intifa hakkı ve oturma hakkıdır. İntifa hakkı, hak sahibine eşyanın kullanımını ve ürünlerinden yararlanmayı sağlar. Oturma hakkı (sükna hakkı) ise bir taşınmazda konut ihtiyacını karşılamak için oturma yetkisi verir.

İrtifak hakları, taşınmaz üzerinde malik gibi işlem yapma yetkisi tanımaz. Hak sahibi, sadece kendisine tanınan sınırlar içinde eşya üzerinde hâkimiyet kurar. İrtifak hakları genelde şahsa bağlı haklar veya eşyaya bağlı haklar şeklinde düzenlenir. Şahsa bağlı irtifaklarda hak, belirli bir kişiye tanınır ve kişinin ölümü veya kurucu sözleşmedeki sürenin dolmasıyla sona erebilir. Eşyaya bağlı irtifaklarda ise hak, belirli bir taşınmaz lehine tesis edilir ve o taşınmazın her malikine geçer.

Birden fazla taşınmaza dair irtifak ilişkisi kurulması da mümkündür. Örneğin, geçit hakkı, komşu taşınmazlardan birinin diğeri üzerinden geçiş sağlamasını düzenleyen bir irtifak türüdür. İrtifak hakkı, taraflar arasındaki anlaşmaya veya mahkeme kararına dayanarak tapu siciline tescil edilir. Tescil, hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar.

Taşınmaz Yükü​

Taşınmaz yükü, bir taşınmaz maliki üzerinde, başka bir kişiye veya kamu tüzel kişisine para veya başka edimler sağlama yükümlülüğü getiren bir sınırlı ayni haktır. Bu hak, taşınmazın maliki kim olursa olsun, taşınmazla birlikte devam eder. Dolayısıyla taşınmaz satıldığı zaman, yük de yeni malike geçer. Taşınmaz yükü, genellikle uzun vadeli borç ilişkilerini güvence altına almak amacıyla kullanılır.

Bu hak türü, mülkiyet hakkını önemli ölçüde kısıtlayabilir. Malik, taşınmaz yükü kapsamında yerine getirmesi gereken edimleri aksatırsa, hak sahibi hukuki yollara başvurabilir. Taşınmaz yükü, taraflar arasındaki sözleşmeye dayanarak kurulur ve tapu siciline tescil edilir. Tescil, hakkın aleniyet kazanması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için şarttır.

Taşınmaz yükü, ipotek benzeri bir güvence mekanizması işlevi görebilir. Ancak ipotekten farklı olarak, malik borcunu yerine getirmezse hak sahibi doğrudan taşınmazın satışını talep etmez. Bunun yerine, alacaklı taşınmaz yükünün ifası için dava yoluna başvurabilir. Yine de bazı özel düzenlemeler, taşınmazın satılmasını veya başka bir tasarrufu mümkün kılabilir. Her hâlükârda taşınmaz yükü, hak sahibine belirli ekonomik menfaatler sağlamak için taşınmazı hukuken bağlar.

Rehin Hakkı​

Rehin hakkı, bir alacağın güvence altına alınması için tesis edilen sınırlı ayni haktır. Taşınmazlarda ipotek veya ipotekli borç senedi, taşınırlarda ise teslimi gerektiren klasik rehin söz konusu olabilir. Rehin hakkı sayesinde alacaklı, borçlu tarafından ödeme yapılmaması hâlinde, rehne konu eşyayı sattırarak alacağını tahsil etme yetkisine sahip olur. Rehin hakkı, borç ilişkilerinde alacaklının riskini azaltır ve kredi sisteminin güvenli işlemesini sağlar.

Taşınır rehni, rehin sözleşmesi ve zilyetliğin alacaklıya devri yoluyla kurulur. Borç ödenmediğinde, alacaklı söz konusu eşyayı yasal prosedürle sattırıp satış bedelinden alacağını alır. Taşınmaz rehni ise ipotek şeklinde düzenlenir ve tapu siciline tescil ile kurulur. İpotek, taşınmazın aynına ilişkin bir güvence oluşturarak alacaklının öncelikli tahsil hakkı elde etmesine olanak tanır.

Rehin hakkının kapsamı, yasal çerçeveyle belirlenmiştir. Alacaklı, rehinde kendisine tanınan yetkileri aşarak borçluya zarar veremez. Örneğin, borç ödenmediğinde alacaklının doğrudan rehinli eşyaya sahip olması veya onu kendiliğinden satması kanuna aykırı olabilir. Uygun icra süreçleri veya mahkeme kararıyla rehinli malın paraya çevrilmesi gerekir. Bu işlem, alacaklıya öncelik tanımakla birlikte, diğer alacaklıların da varsa haklarını korumayı amaçlayan düzenlemelere tabidir.

Tapu Sicilinin Hukuki Niteliği ve İşlevi​

Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hak durumlarını kayıt altına alarak aleniyet sağlayan bir sistemdir. Bu sistem, taşınmaz mülkiyetinin güvenli ve istikrarlı biçimde el değiştirmesini amaçlar. Bir taşınmazın kim tarafından ne şekilde tasarruf edilebileceğini tapu sicil kayıtlarından öğrenmek mümkün olur. Bu sayede üçüncü kişiler, taşınmaz üzerinde mevcut hakları bilebilir ve buna göre işlem yapabilir.

Tapu sicili, kamuya açık bir sicil niteliğindedir. İlgililer, kanunun öngördüğü usule uyarak tapu sicil kayıtlarını inceleyebilir. Kayıtların gerçek duruma uygunluğu asıldır, ancak sicile güven ilkesi gereği, tapu sicilindeki kayıtların gerçek dışı olması hâlinde bile iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarının korunması söz konusu olabilir. Bu durum, tapu sicilinin hem bilgi verme hem de güvence sağlama fonksiyonunu yansıtır.

Tapu sicili, devletin sorumluluğu altında tutulur. Sicilin doğru tutulmaması veya hatalı kayıtlar nedeniyle zarar gören taraflar, devletten tazminat talep edebilir. Böylelikle, taşınmaz mülkiyetine ilişkin aleniyet ve güven ilkesi güçlenir. Tapu sicilinin güvenilir olması, taşınmaz hukuku kapsamında yapılan her türlü işlemin ekonomik ve toplumsal açıdan istikrarlı olmasını sağlar.

Tapu sicilindeki kayıtlar, mülkiyetin yanı sıra ipotek, intifa, irtifak gibi sınırlı ayni hakların varlığını da gösterir. Bu hakların kurulması, devri ve sona ermesi, sicil üzerinde yapılan tescil veya terkin işlemleriyle şekillenir. Dolayısıyla tapu sicili, taşınmaz üzerindeki her türlü hukuki durumun kayıt altına alındığı ve herkese karşı ileri sürülebildiği resmi bir kaynaktır.

Tapu Sicilindeki Kayıtların Korunması​

Tapu sicilinde yer alan kayıtlar, hem mülkiyet hakkı sahibini hem de üçüncü kişilerin güvenini korur. Sicile güven ilkesi, tapu kayıtlarına bakarak işlem yapan iyi niyetli kişilerin alımlarını koruyan bir ilkedir. Bu ilkeye göre, tapu sicilindeki kayda güvenerek bir taşınmaz satın alan kişi, kaydın sonradan hatalı olduğu ortaya çıksa bile mülkiyeti kazanmış sayılabilir. Elbette bu koruma, iyi niyetin ispatını gerektirir ve kanunun diğer koşulları aranır.

Tapu sicilindeki hataların düzeltilmesi ve kayıtların gerçeğe uygun hale getirilmesi, belirli yasal prosedürlere bağlıdır. Bazı durumlarda, sicil hatası hak sahibi olmayan kişilerin kayıtlı görünmesine yol açabilir. Böyle bir hata düzeltimi, ilgilinin talebi ve bazen de mahkeme kararıyla gerçekleşir. Aksi halde, sicil üzerindeki hatalı kayıt, üçüncü kişileri yanıltabileceği için hak kayıplarına neden olabilir. Devlet, tapu sicilinin tutulmasında doğan zararlardan genel olarak sorumludur.

Tapu sicilindeki kayıtlar dışında, taşınmazla ilgili bazı durumların şerh edilmesi de olasıdır. Örneğin, bir şahsi hakkın veya el atmanın durdurulması talebinin şerh edilmesi, taşınmaz üzerindeki hukuki durumun üçüncü kişilere bildirilmesi amacını taşır. Şerh, ayni hak doğurmaz, ancak ilgili hakkın veya talebin varlığını tüm kamuoyuna açıklamak suretiyle kötü niyetli el değiştirmelerin önüne geçer.

Tescil, Terkin ve Şerh Kavramları​

Tescil, tapu siciline yapılan kayıt işlemini ifade eder. Taşınmaz mülkiyetinin veya sınırlı ayni hakların kurulması ya da devredilmesi, kural olarak tapu siciline tescille hukuki sonuç doğurur. Tescil, hem mülkiyet hakkını hem de diğer sınırlı ayni hakları alenileştirir ve taraflar arasındaki iradeyi resmî olarak görünür hale getirir.

Terkin, tapu sicilinden mevcut kaydın silinmesi veya geçersiz kılınması işlemini ifade eder. Hak veya kayıt ortadan kalktığında, sicilin gerçeğe uygun hale getirilmesi için terkin yapılır. Örneğin, ödenmiş bir ipoteğin, tapu sicilinden terkin edilmesi gerekir. Aksi hâlde, ipotek hakkı kâğıt üzerinde varlığını sürdürüyormuş gibi görünecektir. Terkin işlemi, ilgili tarafların talebi ve gerekli belgelerin ibrazıyla yapılır.

Şerh, tapu siciline yapılan bir tür bildirim veya açıklama kaydıdır. Şerh, ayni hak kurma etkisi taşımaz ancak üçüncü kişilere duyurmak ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek amacıyla yapılır. Örneğin, ön alım hakkı, alım hakkı veya kira sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesi, bu hakların üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Şerh edilen hakkın niteliğine bağlı olarak, taşınmazın el değiştirmesinde veya üzerinde başka bir hak kurulmasında, şerhe konu hak sahibinin rızası gerekebilir veya en azından ilgilinin bilgilendirilmesi zorunlu hale gelebilir.

Tapu sicilinin söz konusu üç temel işlemi, taşınmaz hukukunda düzen ve güvenliğin sağlanması için hayati öneme sahiptir. Tescil, hukuki ilişkinin kurulmasını sağlaması bakımından yaratıcı etkiye sahiptir. Terkin, sonlanan veya geçersiz hale gelen hakların sicilden silinmesiyle gerçeğe uygunluğu sürdürür. Şerh ise hukuki durumun açıklanmasına yardımcı olarak, aleniyeti pekiştirir ve kötü niyetli işlemlere karşı tarafları korur.

Tapu sicili ve buradaki işlemler, taşınmaz mülkiyetinin el değiştirmesini ve sınırlı ayni hakların kurulmasını büyük ölçüde kolaylaştırır. Sicilde kayıtlı durum, hukuki bakımdan belirleyici olup uyuşmazlıkların çözümünde somut bir dayanak oluşturur. Eşya Hukukunun temel ilkeleri, bu sicil sistemiyle bütünleşerek mülkiyet hakkının ve diğer ayni hakların güvence altına alınmasına katkı sağlar.

Tapu sicilinin kullanımında dikkat edilmesi gereken hususlar, sadece hakkın kurulması veya devrini değil, aynı zamanda hakların sınırlandırılması ve sona ermesini de kapsar. Sicil kayıtlarının doğru ve güncel tutulması, her türlü hukuki işlemde tarafların güvenini tesis eder. Bu güvenirlik, taşınmaz hukuku alanında ekonomik ve toplumsal ilişkileri istikrarlı kılan faktörlerin başında gelir.

Taşınmazlar üzerinde yapılan işlemlerde, sicil kayıtları esas alındığından, hak sahipliği ve yetkilerle ilgili pek çok sorun yargı mercileri önüne gitmeden çözülebilir. Özel sözleşmelerde veya resmî belgelerde yer alan hükümlerin tapu sicili kayıtlarına aykırı olması, bazı durumlarda hükümlerin geçersiz sayılmasına yol açabilir. Bu açıdan tapu sicili, gerçek durumu yansıtmada ve kamusallık sağlamada kritik bir rol oynar.

Eşya Hukuku, Medeni Hukukun geniş ve köklü bir dalı olarak, insanların maddi varlıklar üzerindeki egemenlik ilişkilerini, haklarını ve yükümlülüklerini düzenler. Eşyanın tanımı, sınıflandırılması, mülkiyet hakkı, zilyetlik, sınırlı ayni haklar ve tapu sicili gibi kurumlar, bireylerin günlük yaşamlarında ve ticari faaliyetlerinde doğrudan etkisini gösterir. Bu kurumların doğru anlaşılması ve uygulanması, hem bireysel hem de toplumsal düzeyde düzen ve adaleti sağlamaya hizmet eder.