Gecekondu ve Haksız İşgal Davaları

Gecekondu ve Haksız İşgal Davaları: İmar Hukuku Perspektifi​

1. Gecekondu ve Haksız İşgal Kavramlarının Tarihi Gelişimi​

Türkiye’de hızlı kentleşme süreci, özellikle 1950’li yıllardan itibaren büyük şehirlerde işgücü ihtiyacının artmasıyla ve kırsal bölgelerden kente yoğun göç dalgalarının yaşanmasıyla belirginleşmiştir. Bu göç dalgaları neticesinde ortaya çıkan konut açığı, dar gelirli kesimlerin kendi ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla plansız yapılaşmaya yönelmesine yol açmıştır. Plansız ve izinsiz inşa edilen yapılara “gecekondu” adı verilmiştir. Tarihsel olarak bakıldığında, gecekondu kavramının kökeni yalnızca Türkiye ile sınırlı olmamakla birlikte, Türkiye’deki sosyo-ekonomik koşullar ve hukuki düzenlemeler bu olguyu özgün kılmıştır.

Kentleşme hızı arttıkça, belediyelerin ve merkezi idarenin yeterli planlama ve denetim mekanizmalarını geliştirememesi, gecekondu olgusunun yaygınlaşmasına zemin hazırlamıştır. İmar planlarıyla çelişen veya tamamen plansız alanlarda inşa edilen bu yapılar, zamanla yerel yönetimler açısından bir kentleşme sorunu haline dönüşmüştür. Nitekim gecekondu bölgelerinin temel altyapı hizmetlerinden mahrum kalması, kent sağlığı ve güvenliği bakımından çeşitli riskleri beraberinde getirmiştir. Diğer yandan, devletin toplumsal kaygılar veya politik nedenlerle zaman zaman af niteliğinde düzenlemeler çıkararak meşru hale getirdiği bu yapılar, hukuki belirsizliklerin doğmasına sebep olmuştur.

Gecekonduların ortaya çıkışında hukuki açıdan “haksız işgal” kavramı da önem taşımaktadır. Haksız işgal, bir arazinin sahibinin rızası olmaksızın veya hukuka aykırı şekilde kullanılması durumunu ifade eder. Bu açıdan bakıldığında, gecekondu inşası ve sonrasında arazinin kullanılması, sıklıkla haksız işgale neden olur. Ancak haksız işgalin salt “ruhsatsız yapı” ile eş anlamlı olmadığı, aynı zamanda mülkiyet hakkını ihlal eden ve kamusal düzeni bozan bir eylem tipi olduğu da dikkate alınmalıdır.

Hızlı kentleşme döneminde, özel mülkiyete konu arazilerin boşluğundan faydalanılarak konut inşa edilmesi, genellikle sahipleriyle anlaşma sağlanmaksızın gerçekleşmiştir. Bu durum mülkiyet sahiplerinin yanı sıra belediyeler ve ilgili kamu kurumları için de uzun süren ihtilafların temelini atmıştır. Aynı dönemde, hukuki düzenlemelerin yetersiz olması, mülkiyet kontrolü ve denetimi konusunda zafiyet yaratmıştır. 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve sonrasında 3194 sayılı İmar Kanunu gibi mevzuat düzenlemeleri getirilse de, hızlı kentleşme ve göç gerçekliği karşısında bu yasalar çoğu zaman istenen etkiyi anında gösterememiştir.

Bir başka önemli noktada, gecekondu ve haksız işgal kavramlarının birbirine sıklıkla karışmasıdır. Aslında gecekondu, imar planlarına aykırı veya kaçak yapılan bir konut tipidir. Haksız işgal ise bunun yanında, bir başkasının arazisinin izinsiz kullanımı veya kamuya ait bir taşınmazın mevzuata aykırı şekilde işgal edilmesi anlamını taşır. Dolayısıyla her gecekondu haksız işgal niteliği taşıyabileceği gibi, haksız işgal sadece gecekondularda değil, benzer nitelikteki farklı hukuka aykırı kullanımlarda da ortaya çıkabilir.

Mevzuattaki tarihsel gelişimi göz önüne alındığında, haksız işgalle mücadele kapsamında devletin izlediği politikalar sürekli değişim göstermiştir. İlk dönemde daha çok yıkım ve tahliye üzerine odaklanan uygulamalar, zamanla sosyal boyutu da dikkate alarak gecekondu bölgelerinin rehabilitasyonu, kentsel dönüşüm projeleri ve mülkiyet haklarının düzenlenmesi yönünde evrilmiştir. Ancak bu süreçte, arsa sahiplerinin mağduriyeti ve kamu düzeninin korunması hususları yeterince gözetilmediğinde, yargı mercileri önünde uzun ve karmaşık davalar açılması kaçınılmaz hale gelmiştir. Gecekondu ve haksız işgal davalarının bugüne dek süregelen çetrefilli yapısı, imar hukukunun en problemli alanlarından biri haline gelmesine yol açmıştır.

2. İmar Hukukunda Mevzuat ve Hukuki Kaynaklar​

İmar hukukunun temel kaynağı, 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. Bu kanun, yapılaşmanın düzenli ve planlı bir şekilde gerçekleşmesini sağlamak, plan hiyerarşisini kurmak ve denetimi temin etmek amacıyla hazırlanmıştır. Ayrıca, 775 sayılı Gecekondu Kanunu, gecekondu niteliğindeki yapıların yıkımı, ıslahı veya dönüştürülmesi gibi konuları düzenlemektedir. Bunun yanı sıra, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun da, yapılan inşaatların teknik ve hukuki standartlara uygunluğuna dair esasları getirir. Haksız işgale ilişkin davalar ise Türk Medeni Kanunu ile bağlantılı konuları da içermekte olup, mülkiyet ve zilyetlik hukuku düzenlemeleri önem taşır.

Bütün bu kanunların yanı sıra, belediyelerin ve büyükşehir belediyelerinin çeşitli yönetmelikleri de uygulanır. Yerel yönetimler, imar planlarının hazırlanması ve uygulanmasından, yapı ruhsatlarının verilmesinden, kaçak yapıların tespit ve yıkım süreçlerinden sorumlu kurumlardır. İmar hukuku alanında ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın çıkardığı imar yönetmelikleri ve genelgeler de bağlayıcı nitelik taşır.

Uygulamada, gecekondu bölgelerinin rehabilitasyonu ve dönüştürülmesi amacıyla kentsel dönüşüm kanunları ve ilgili mevzuatlar devreye girer. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem riski bulunan veya yapı stoğu açısından tehlikeli alanların yenilenmesine olanak tanır. Bu düzenleme, haksız işgal konusunu doğrudan hedef almamakla birlikte, gecekondu bölgelerinin önemli bir kısmının da riskli yapı grubuna girmesi nedeniyle pratikte büyük önem kazanmıştır.

Haksız işgal durumlarında açılan davalar, hem idari yargı hem de adli yargı boyutuyla ele alınabilir. İdari yargıda, belediyelerin yıkım veya tahliye işlemlerine karşı itirazlar söz konusu olurken; adli yargıda, mülkiyet sahiplerinin ecrimisil (haksız işgal tazminatı), tahliye ve müdahalenin meni davaları gibi talep hakları gündeme gelir. Bu kapsamda, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca kamuya ait taşınmazların işgaline ilişkin idari yollar da mevcuttur.

Aşağıdaki tabloda, gecekondu ve haksız işgal davalarında temel mevzuat kaynakları özetlenmiştir:


Mevzuatta yer alan bu farklı düzenlemeler, gecekondu ve haksız işgal davalarında karmaşık bir yasal çerçeve oluşturur. Uygulamadaki hukuki uyuşmazlıklar, çoğu zaman birden fazla kanunun hükümlerine göre değerlendirilmek zorunda kalır. Bu durum, hem vatandaş hem de kamu idaresi açısından uzun süren davaların ortaya çıkmasına ve farklı yargı mercileri arasında yetki çatışmalarına neden olabilir.

3. Gecekondunun Tanımı ve Yerleşim Özellikleri​

Gecekondu, genellikle plan dışı, ruhsatsız ve imara aykırı şekilde inşa edilen, ekonomik değeri düşük malzemelerle yapılan ve hızlıca kullanılabilir hale getirilen konut yapılarıdır. Hukuki yönden bakıldığında, 775 sayılı Gecekondu Kanunu, “gecekondu”yu, başkasına ait veya devletin hüküm ve tasarrufu altındaki araziler üzerinde, imar mevzuatına aykırı olarak izinsiz yapılandırılan, temeli ve dış duvarları tamamlanmış veya kısmen iskan edilir hale getirilmiş yapılar biçiminde tanımlar.

Gecekonduların tipik özellikleri şu şekilde sıralanabilir:

• Ruhsat ve projenin olmaması veya eksik olması
• İmar planlarına uyulmaması
• Mimari kalitesinin düşük olması, inşaat malzemelerinin kalitesiz veya ikinci el olması
• Altyapı ve sosyal donatılardan yoksunluk
• Mülkiyet sorunu: Arazi sahibinin rızası olmadan veya kamu arazisi üzerinde inşa edilmesi

Sosyo-ekonomik açıdan değerlendirildiğinde, gecekonduların ortaya çıkışı çoğunlukla gelir düzeyi düşük göçmenlerin barınma ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik olmuştur. Bu noktada, devletin zaman zaman çıkardığı imar afları, gecekonduların büyük ölçüde kentsel dokuya entegre olmasına yol açmıştır. Ancak bu aflar, hukuka aykırı yapılaşmanın meşrulaşmasına ve gecekondu olgusunun süreklilik kazanmasına da neden olmuştur.

Türkiye’deki gecekondu yapılaşması, özellikle 1970’li ve 1980’li yıllarda hız kazanmış, sonrasında yerel yönetimlerin ıslah ve dönüşüm projeleriyle daha kontrollü hale gelmeye çalışılmıştır. Buna rağmen, kent çeperlerinde ve bazı büyük şehirlerde hâlâ yeni gecekondu inşalarının devam ettiği görülmektedir. Yerel yönetimlerin denetim mekanizmalarının yetersizliği, ekonomik zorluklar, hızlı nüfus artışı ve konut talebinin karşılanamaması gibi etkenler, gecekondu inşasının temel nedenlerini oluşturur.

Hukuki nitelik bakımından, gecekondu yapılar, inşa edildikleri arazinin mülkiyet durumuyla yakından ilişkilidir. Eğer arazi özel mülkiyete konuysa, arazi sahibiyle gecekondu sahibi arasında ciddi uyuşmazlıklar doğabilir. Arazi sahibi, müdahalenin meni ve ecrimisil davaları açarak, haksız işgalin ortadan kaldırılmasını ve uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Eğer arazi kamuya aitse, belediye veya ilgili kamu kurumu gecekonduyu yıkma, tahliye etme ve işgalcilerden ecrimisil talep etme haklarına sahip olur.

Yargı kararları, genelde gecekondu sahibinin mülkiyet hakkı iddiasını tanımamaktadır. Bununla birlikte, uzun süreli işgal ve idari makamların müsamahasıyla fiilen oluşan durumlar bazen yargı süreçlerini karmaşık hale getirebilir. Gecekondu Kanunu’nda yer alan düzenlemeler, gecekondu sahibine belirli koşullar altında arsa tahsisi veya konut kredisi verilmesi gibi imkanlar tanıyabilmektedir. Ancak bu imkanların kullanılabilmesi, idari otoritelerin veya belediyelerin inisiyatifine ve mevzuatta belirlenen çerçeveye bağlıdır.

4. Haksız İşgal Kavramı ve Uygulamadaki Önemi​

Haksız işgal, başkasına ait bir taşınmazın mülkiyet hakkının ihlali sonucunda, izinsiz veya hukuka aykırı biçimde kullanılması anlamına gelir. Türk hukukunda haksız işgal, hem adli hem de idari yönden değerlendirilir. Özel mülkiyete konu taşınmazlarda haksız işgal, Türk Medeni Kanunu çerçevesinde mülkiyet ve zilyetlik haklarını ihlal ettiği gerekçesiyle dava konusu olurken, kamu arazilerinde ise idari makamların yetki ve sorumlulukları devreye girer.

Haksız işgal davaları çoğunlukla şu başlıklar altında gündeme gelir:

• Mülkiyet sahibinin, işgalciye karşı taşınmazını geri isteme talebi
• İşgal süresi boyunca taşınmazdan elde edilebilecek gelir veya kira bedeli niteliğindeki ecrimisil talepleri
• Gecekondu yapılmış taşınmazın tahliyesi ve yıkımı
• Kamu arazilerinde idari işlemler (tahliye, yıkım, para cezası vb.)

Özel mülkiyete konu taşınmazlarda haksız işgal durumunda açılacak davalar genellikle müdahalenin meni, kal ve ecrimisil taleplerini içerir. “Müdahalenin meni” davasıyla işgale son verilmesi ve işgalcinin taşınmazdan çıkması hedeflenir. “Kal” davası, taşınmaz üzerindeki yapının kaldırılması amacını taşır. “Ecrimisil” ise işgal süresi boyunca taşınmazdan elde edilen veya edilebilecek olan gelir karşılığı talep edilen tazminattır.

Kamu arazilerinde haksız işgal söz konusu olduğunda, 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükümleri devreye girer. Kamu kurumları genellikle idari yollarla işgali sonlandırabilir, yıkım kararları alabilir ve ecrimisil tespit edebilir. Bu işlemlere karşı idare mahkemelerinde dava açmak mümkündür. Uygulamada sıkça rastlanan durum, işgalcilerin itirazları veya dava yoluna gitmeleri nedeniyle sürecin uzamasıdır. Ancak haksız işgalin tespiti halinde, idarenin yasal prosedürleri uygulaması esastır.

Haksız işgal, mülkiyet hakkını doğrudan ihlal etmesi nedeniyle Anayasa’da güvence altına alınan temel hak ve özgürlükler açısından da önem taşır. Türk Anayasası’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını düzenler. Bu doğrultuda devlet, mülkiyet hakkını korumakla yükümlüdür. Gecekonduların çoğunlukla haksız işgal kapsamına girmesi, sadece mülkiyet sahibi bireyleri değil, aynı zamanda toplumu da ilgilendiren bir meseleye işaret eder. Çünkü imar planlaması ve kent düzeninin bozulması, kamu yararını olumsuz etkilemektedir.

Haksız işgalin önlenmesinde, etkili denetim mekanizmaları ve caydırıcı yaptırımlar önemlidir. İmar hukukundaki zafiyetler, idari kapasitelerin yetersizliği veya politik mülahazalarla uygulamada gevşek davranılması, haksız işgalin yayılmasına yol açabilir. Bu da kent dokusunun bozulmasına, altyapı sorunlarına ve mülkiyet ihtilaflarına zemin hazırlar.

5. Gecekonduların Yıkımı, Tahliye Süreçleri ve Yasal Prosedür​

Gecekondularla ilgili olarak en sık karşılaşılan yaptırım, yıkım ve tahliye işlemidir. 775 sayılı Gecekondu Kanunu, izinsiz yapılaşmayı engellemek amacıyla idari makamlara geniş yetkiler vermiştir. Bu kanuna göre, hazine arazisi üzerinde veya kamuya ait başka taşınmazlar üzerinde inşa edilen gecekondular, belediye veya valilik tarafından tespit edildikten sonra yıkılabilir. Özel mülkiyete konu araziler üzerindeki gecekondular için de benzer prosedürler söz konusudur; ancak bu durumda genellikle arazi sahibinin talebi ve mahkeme kararı ile yıkım gündeme gelir.

Tahliye sürecinde uyulması gereken bazı hukuki ve idari prosedürler vardır:

• Tespit ve Tebligat: İlgili idare (belediye, valilik veya ilgili kamu kurumu), kaçak yapıyı tespit eder ve yapı sahibine tebligat yapar. Tebligatta yapının kanuna aykırı olduğu, belirlenen süre içinde kendiliğinden yıkılması veya tahliye edilmesi gerektiği belirtilir.
• Savunma ve İtiraz Hakkı: Yapı sahibi veya işgalci, tebligata karşı belirli süre içinde itiraz edebilir. İtiraz, hem idare nezdinde hem de idari yargı yoluyla yapılabilir.
• Süre Verme: Kanun, yapı sahibine genellikle belirli bir süre tanır. Bu süre içinde kendiliğinden yıkım gerçekleşmezse veya yapı mevzuata uygun hale getirilmezse, idare re’sen yıkım işlemini gerçekleştirir.
• Zorla Tahliye: Gerekli yargı kararları alındıktan veya idari prosedür tamamlandıktan sonra, kolluk kuvvetleri eşliğinde yapının boşaltılması sağlanır.

Bu süreç, hem insan hakları boyutunda barınma hakkına dair tartışmaları hem de mülkiyet hakkı ihlallerini gündeme getirir. İdare, gecekonduda ikamet eden kişilerin mağduriyetini en aza indirecek önlemleri almakla yükümlüdür. Özellikle dar gelirli aileler, bu tür yıkım ve tahliye işlemleri sonucunda barınma hakkını fiilen kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle, bazı durumlarda belediyeler veya ilgili kamu kurumları, geçici konut sağlamak veya kentsel dönüşüm projeleri kapsamında alternatif yaşam alanları sunmak gibi tedbirler almak durumunda kalır.

Özel mülkiyete konu arazi üzerindeki yıkım ve tahliye süreçlerinde ise mahkeme kararına ihtiyaç duyulabilir. Arazi sahibi, gecekondu sahibine veya haksız işgale neden olan kişilere karşı “müdahalenin meni” ve “kal” davası açarak hem işgali sona erdirmek hem de yapının kaldırılmasını sağlayabilir. Mahkeme, davayı kabul ettiği takdirde, yıkım ve tahliye işlemi kolluk kuvvetleri eşliğinde gerçekleştirilir.

Yıkım süreçleri, sıklıkla toplumsal gerilimlere yol açabilmektedir. Özellikle geniş gecekondu alanlarının dönüşüme tabi tutulduğu durumlarda, yerel halkın tepkisi, siyasal ve hukuki boyutta tartışmalara neden olur. Hukuk güvenliği açısından yıkım kararlarının mevzuata uygunluğu ve uygulanma şekli büyük önem taşır. Aksi halde, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında denge kurulamaması eleştirilere yol açar.

6. Gecekonduların Sosyo-Ekonomik ve Kentsel Etkileri​

Gecekondular, sadece hukuki bir sorunun ötesinde, kentleşme politikalarının şekillenmesinde önemli bir rol oynar. Düşük gelirli kesimin hızlıca barınma ihtiyacını karşılamak üzere inşa ettikleri bu yapılar, zamanla yoğun nüfuslu mahallelerin oluşmasına neden olmuştur. Bu mahallelerde, kent merkezindeki yüksek konut maliyetlerinden kaçınan insanlar, kendi imkanlarıyla evlerini inşa ederek yaşamlarını sürdürmeye çalışır. Bu durum, kent sosyolojisi açısından önemli dönüşümlere ve kentsel çeperlerde düzensiz büyümeye yol açar.

Sosyo-ekonomik açıdan bakıldığında, gecekondular genellikle kayıt dışı ekonominin de yoğun olarak yaşandığı bölgelerdir. Buna bağlı olarak, iş gücünün büyük bir kısmı düşük ücretli veya sigortasız işlerde çalışır. Devletin vergi ve sigorta primleri açısından gelir kaybına uğraması, kentsel hizmetlerin finansmanında zorluklar yaşanmasına yol açar. Ayrıca, gecekondu bölgelerinde altyapı hizmetleri (yol, su, kanalizasyon, elektrik) genellikle yetersiz kaldığından, halkın yaşam kalitesi ve sağlık koşulları olumsuz etkilenir.

Kent planlaması açısından, gecekondular planlı kentleşmenin önünde engel teşkil eder. İmar planlarına aykırı yapılaşma, araç yollarının, yeşil alanların ve sosyal donatıların düzenli biçimde oluşturulmasını güçleştirir. Bu nedenle, belediyelerin ve merkezi idarenin kentsel dönüşüm projeleri veya ıslah planları yoluyla bu bölgeleri yeniden düzenleme çabaları söz konusu olur. Ancak, bu projelerin hayata geçirilmesi çoğu zaman yüksek maliyetler gerektirir ve siyasi iradenin kararlı olmasını zorunlu kılar.

Gecekondu mahalleleri, toplumsal bütünleşme açısından da ikili bir etki yaratır. Bir yandan, komşuluk ilişkileri ve dayanışma ağları çok güçlü olabilir. Özellikle kırsal kökenli insanların bir arada yaşaması, geleneksel dayanışma pratiklerini kentsel ortama taşır. Diğer yandan, resmi kurumlar ve kent merkezindeki nüfus ile bu bölgelerde yaşayanlar arasında sosyal uçurum oluşabilir. Gelir dağılımındaki eşitsizlik, eğitim ve sağlık hizmetlerine erişim sorunu gibi faktörler, bu uçurumu derinleştirir.

Uzun vadede, plansız gecekondu alanları kentin büyümesini kaotik hale getirmektedir. Modern şehircilik anlayışı, sürdürülebilir yerleşimler, enerji verimliliği ve ekolojik denge gibi konulara odaklanır. Oysa gecekondu bölgeleri, çoğu zaman bu prensiplerin uygulanmasını mümkün kılmayacak şekilde gelişir. Dolayısıyla, kent planlamacıları, gecekondu alanlarını dönüştürmek yerine yerinde ıslah etmeyi veya bu bölgelerdeki imar sorunlarını hukuki yollarla çözmeyi tercih edebilir. İmar affı veya benzeri düzenlemeler, plansız yapıyı “legal” hale getirse dahi, alt yapı eksiklikleri ve çarpık yapılaşma problemleri devam edebilir.

Gecekonduların kentsel dönüşüm projeleri aracılığıyla hukuki statü kazanması, zaman zaman rant amaçlı kullanımlara da sebebiyet verebilir. Bir bölgede imar durumu değiştiğinde, arsa değeri hızla yükselir ve bu durum, spekülatif yatırımcıların ilgisini çeker. Böylece, gecekondu sahiplerinin gerçek anlamda barınma sorunu yerine, mülkün değerinden yararlanma gayesiyle hareket etme riski ortaya çıkabilir. Bu nedenle, yasal düzenlemelerin adil ve kapsayıcı olması, gerçek ihtiyaç sahiplerini koruyacak mekanizmalar içermesi önemlidir.

7. İdari Yaptırımlar ve Yargısal Yollar​

Gecekondu ve haksız işgal durumlarında idarenin başvurduğu ilk yöntem, idari yaptırımlardır. 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu, idari mercilere çeşitli yetkiler tanır. Kaçak yapının tespiti, tutanak tutulması, yapı sahibine veya işgalciye tebligat yapılması, belirli süre verilmesi ve sonunda yapının yıkımı gibi aşamalar bu idari süreç içinde yer alır. Ayrıca, idare işgalcilere para cezası kesebilir veya taşınmazı zorla tahliye edebilir.

İdari işlemlere karşı başvuru yolları, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesinde şekillenir. Haksız işgal tespit edilen kişi veya kişiler, idarenin yıkım veya tahliye kararına karşı idare mahkemesinde yürütmeyi durdurma ve iptal davası açabilir. Böyle durumlarda, mahkeme, idari işlemin hukuka uygun olup olmadığını inceler. Mahkemenin yürütmeyi durdurma kararı vermesi halinde, yıkım işlemi veya tahliye geçici süreyle ertelenir. Ancak idare, mahkemenin kararını beklemeden acil durumlarda yıkım veya tahliye işlemini gerçekleştirebilir. Bu acil durumlar, genellikle can ve mal güvenliği açısından tehlike arz eden yapılarla sınırlıdır.

Adli yargıda ise mülkiyet hakkı ihlallerine ilişkin davalar ön plana çıkar. Türk Medeni Kanunu, mülkiyet hakkını ihlal eden eylemlere karşı maliklere çeşitli davalar açma hakkı tanır. Müdahalenin meni, kal ve ecrimisil bu davaların başlıca örnekleridir. Mülkiyet sahibinin talep edebileceği ecrimisil, taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden işgal süresi boyunca ödenmesi gereken tazminat olarak tanımlanır. Mahkemeler, ecrimisilin miktarını taşınmazın bulunduğu bölge, piyasa kira bedeli ve işgalin süresi gibi kriterleri dikkate alarak belirler.

Haksız işgal davalarında, hem idari hem de adli yargı sürecinin eş zamanlı yürütülmesi söz konusu olabilir. Örneğin, gecekondu yıkımına ilişkin idari işlemlere itiraz idari yargıda devam ederken, mülk sahibi de aynı süreçte adli yargıda ecrimisil davası açabilir. Bu çifte yargılama süreci, uygulamada karmaşık durumların ortaya çıkmasına yol açar. Yetki ve görev uyuşmazlıkları, hukuki sürecin uzaması ve tarafların mağduriyet yaşaması gibi problemlere sebep olur.

Bu noktada, idare ile vatandaş arasındaki uzlaşma veya arabuluculuk mekanizmaları son yıllarda gündeme gelmiştir. Hukuki süreçlerin daha hızlı ve etkin şekilde sonuçlanması için, idarenin gecekondu veya haksız işgal sahibiyle anlaşıp alternatif çözümler üretmesi (örneğin, yeni bir yerde konut imkanı sağlama, taksitli satış vb.) pratik bir yoldur. Ancak bu tür anlaşmaların hukuki geçerliliği ve kamu yararı ilkesiyle bağdaşırlığı dikkatle değerlendirilmelidir.

8. Gecekondu ve Haksız İşgal Davalarının Uyuşmazlık Çözüm Süreçleri​

Gecekondu ve haksız işgal davaları çoğunlukla uzun soluklu hukuki süreçleri beraberinde getirir. Bu davaların çözümünde idari mercilerin yanı sıra, sivil toplum kuruluşları, belediye meclisleri ve bazen de uzlaşma komisyonları rol oynar.

Uyuşmazlıkların çözümünde şu yöntemler öne çıkar:

• Yargısal Çözüm: İdare mahkemeleri veya adli mahkemelerde görülen davalar, mevcut mevzuata göre sonuçlandırılır. Mahkeme kararları bağlayıcıdır ve taraflar temyiz veya istinaf yollarına başvurabilir.
• İdari Uzlaşma: Belediyeler veya ilgili kamu kurumları, gecekondu sahiplerine belirli şartlarla arsa tahsisi, tapu devri veya uygun konut projeleri sunabilir. Bu, resmi bir protokol ile kayıt altına alınır.
• Alternatif Uyuşmazlık Çözümü: Arabuluculuk ve uzlaştırma, son dönemde farklı uyuşmazlık tipleri için öngörülmüştür; ancak gecekondu veya haksız işgal konularında henüz çok yaygın değildir. Yine de tarafların iradesine bağlı olarak arabuluculuk yoluna başvurulması mümkündür.

Bu yöntemlerin seçimi, hem tarafların hukuki statüsü hem de kamu yararı kriteri göz önüne alınarak yapılır. Örneğin, kamu arazisi üzerindeki büyük çaplı gecekondulaşma durumlarında, idarenin kamu yararını koruma görevi ön plana çıkar. Uzlaşma yerine yıkım ve tahliye daha ağır basabilir. Özel mülkiyete konu bir uyuşmazlıkta ise malik ile gecekondu sakini arasında doğrudan bir anlaşma yapılması mümkündür.

Uyuşmazlık çözüm süreçlerinde sık sık karşımıza çıkan bir konu, mülkiyet sahiplerinin beklentisiyle gecekondu sakinlerinin barınma hakkı talebi arasındaki çelişkidir. Yargı mercileri, bu çelişkiyi hakkaniyet ilkesine göre değerlendirmeye çalışır. Fakat mevzuat bakımından mülkiyet hakkının korunması genellikle önceliklidir. Eğer gecekondu sahibi, mülkiyetin devrini isteyecekse, yasal yollarla ve bedel ödeyerek bu talebini gerçekleştirebilir. Bu süreçte, belediye veya kamu kurumları aracılık rolü üstlenebilir.

Buna ek olarak, haksız işgale konu taşınmazın niteliğine göre devletin kamulaştırma yetkisi de devreye girebilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca, kamu yararı amacıyla gerekli görülen taşınmazlar bedeli ödenerek kamulaştırılabilir. Kentsel dönüşüm veya toplu konut projeleri kapsamında, gecekondu bölgelerinde kamulaştırma yapılması sıkça rastlanan bir durumdur. Kamulaştırma, genellikle mülkiyet sahibinin rızası olmadan gerçekleşir, ancak bedelin tespiti ve ödenmesi süreci mahkeme denetimine tabidir. Böylece, bir yandan gecekondu alanları dönüştürülerek planlı yapılaşma sağlanır, diğer yandan mülkiyet hakkı gözetilir.

9. Kamulaştırma, Dönüşüm Projeleri ve Hak Sahipliği​

Gecekondu bölgelerinin dönüşümünde en kritik araçlardan biri kamulaştırma ve devamında uygulanan kentsel dönüşüm projeleridir. 775 sayılı Gecekondu Kanunu, “ıslah bölgeleri” kavramını getirerek, plansız yapılaşma gösteren alanların toplu şekilde dönüştürülmesini amaçlar. Bu kapsamda belediyeler veya Toplu Konut İdaresi (TOKİ) gibi kurumlar, gecekondu bölgelerinde projeler geliştirerek modern konutlar, sosyal donatılar ve altyapı hizmetleri sunmayı hedefler.

Ancak bu projelerin uygulanma sürecinde, arazi üzerindeki mülkiyet durumunun karmaşık olması, projeyi yavaşlatabilir veya hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir. Kamulaştırma, maliklerin rızası aranarak veya zorunlu olarak yapılabilir. Zorunlu kamulaştırma halinde, kamu yararı kararı alınmalı ve maliklere taşınmazın değerine uygun bedel ödenmelidir. Devlet, bazen kamulaştırılan araziler üzerine inşa ettiği konutları, gecekondu sahiplerine düşük faizli kredi veya uzun vadeli taksit seçenekleriyle sunar. Böylece, gecekondu sahiplerinin barınma hakkı korunduğu gibi, kent planlaması da düzene sokulur.

Hak sahipliği kavramı, bu dönüşüm projelerinde büyük önem taşır. Gecekondu sahibi olarak fiilen bir taşınmazı kullanan kişinin, o taşınmaz üzerinde resmi tapu kaydı veya herhangi bir mülkiyet hakkı olmayabilir. Bu durumda, kanunlarda belirtilen sürelerde ikamet eden veya belirli şartları sağlayan kişilere hak sahipliği tanınabilir. Bu hak sahipliği, proje sonucu doğacak konutlardan veya arsalardan pay alma hakkı şeklinde olabilir. Böylelikle, dar gelirli gecekondu sakinlerinin mağdur olmaması ve projelerin sosyal boyutunun güçlendirilmesi hedeflenir.

TOKİ projelerinde veya belediye tarafından yürütülen kentsel dönüşümlerde genellikle şu aşamalar izlenir:

1. Alan Tespiti: Riskli veya gecekondu niteliği taşıyan alan, ilgili kurumlarca belirlenir.
2. Kamu Yararı Kararı: Kentsel dönüşümün gerekliliği konusunda resmi karar alınır.
3. Kamulaştırma veya Arsa Toplama: Mülkiyet sahiplerinden arazi satın alınır veya zorunlu kamulaştırma uygulanır.
4. Proje Geliştirme: Mimari planlar, altyapı tasarımları ve sosyal donatılar planlanır.
5. Hak Sahipliği ve Tahsis: Gecekondu sakinlerinin durumu incelenerek, projeden yararlanacak hak sahipleri belirlenir.
6. Uygulama ve İnşaat: Konutların inşası, altyapının tamamlanması ve teslim süreci gerçekleştirilir.
7. Yerleşim ve Kontrol: Hak sahiplerine konutlar veya iş yerleri teslim edilir, denetim yapılır.

Bu aşamalarda ortaya çıkan hukuki sorunlar, çoğu zaman haksız işgal davaları ile iç içe ilerler. Örneğin, proje sahasında yıkılması gereken gecekondular için idarenin tahliye kararı bulunur. Aynı zamanda, malik veya işgalci idari işlemlere karşı itiraz edebilir. Kimi zaman, mülkiyetin devri ve kamulaştırma bedelinin düşük olduğu iddiasıyla dava açılabilir. Bütün bu sorunlar, dönüşüm sürecinin yargısal denetime tabi tutulmasına yol açar.

Kamulaştırma ve kentsel dönüşüm projeleri, uygun şekilde planlanmazsa, toplumsal açıdan ağır sonuçlar doğurabilir. Örneğin, düşük gelirli ailelerin kent merkezinden uzak alanlara sürülmesi, yeni bir çarpık yapılaşma dalgasına neden olabilir. Ayrıca, kamulaştırma bedellerinin adil olmaması veya hak sahipliğinin yanlış tespiti, büyük mağduriyetlere yol açabilir. Bu nedenle, proje aşamasında kapsamlı sosyo-ekonomik analizlerin yapılması, yerel halkın katılımının sağlanması ve şeffaf karar alma süreçlerinin işletilmesi önemlidir.

10. İmar Hukuku Kapsamında Çözüm Önerileri ve İyi Uygulama Örnekleri​

Gecekondu ve haksız işgal davalarının azalması ve kentleşme sürecinin daha sağlıklı ilerlemesi için hem yasal hem de kurumsal reformlara ihtiyaç duyulmaktadır. İmar hukukunda yapılacak düzenlemeler, hem mülkiyet hakkını korumalı hem de toplumun barınma ihtiyacını adil bir biçimde karşılamalıdır.

Etkin çözüm yollarından bazıları şu şekilde sıralanabilir:

• Daha Katılımcı Planlama Süreçleri: Kent planlaması yapılırken yerel halkın, sivil toplum kuruluşlarının ve meslek odalarının görüşlerine başvurulması, ortaya çıkacak projelerin toplumsal meşruiyetini artırır. Böylece, plansız yapılaşma eğilimi de azaltılabilir.
• Hukuki Belirlilik ve Cezaların Caydırıcılığı: İmar affı veya benzeri düzenlemelerin sıkça yapılması, kaçak yapılaşmayı teşvik edici bir etki yaratabilir. Kanunlar, düzenli aralıklarla af çıkarmaktan ziyade caydırıcı cezalar ve etkin denetim mekanizmaları öngörmelidir.
• Uzun Vadeli Kentsel Dönüşüm Stratejileri: Dönüşüm projeleri, sadece fiziksel mekânın yenilenmesini değil, aynı zamanda sosyal ve ekonomik iyileştirmeleri de içermelidir. Eğitim, istihdam ve sağlık hizmetleri gibi alanlarda destekleyici programlar, dönüşüm projelerinin başarı şansını yükseltir.
• Uzlaştırma ve Arabuluculuk Mekanizmaları: Mülkiyet sahipleri, gecekondu sakinleri ve idare arasında çıkan uyuşmazlıkların çözümü için arabuluculuk, tarafların menfaatlerine daha hızlı ve az masraflı ulaşabilmelerini sağlayabilir.
• Önleyici ve Etkin Denetim: Belediye ve diğer ilgili kurumların, yapılaşma aşamasında sıkı denetim yapması, gecekondunun inşa aşamasında engellenmesini mümkün kılar. İnşaat faaliyetine erken müdahale, daha sonra oluşabilecek davaların sayısını da azaltır.

İyi uygulama örneklerine bakıldığında, bazı büyükşehir belediyelerinin gecekondu mahalleleriyle ilgili başarılı projeler geliştirdiği görülür. Örneğin, belirli bir mahallede yaşayan gecekondu sakinlerine, dönüşüm projesi sonunda modern konutlar tahsis edilmesi ve bu konutların ödeme planlarının düşük gelir gruplarını gözeterek düzenlenmesi, sosyal sürdürülebilirliğe katkı sağlamıştır. Benzer şekilde, yerinde dönüşüm modeli, gecekondu sakinlerinin aynı mahallede kalarak, çevre ve komşuluk ilişkilerini koruyabilmelerine imkân tanımaktadır.

Ayrıca, bazı belediyeler sivil toplum kuruluşlarıyla iş birliği yaparak, kent yoksullarına yönelik konut projelerini desteklemekte ve bu projeleri mesleki eğitim, mikro kredi ve istihdam odaklı programlarla bütünleştirmektedir. Bu sayede, gecekondunun sadece fiziksel değil, ekonomik ve sosyal boyutları da ele alınmakta ve bu bölgelerde yaşayan insanların yaşam standartları yükseltilmektedir.

Bütün bu çabaların ortak amacı, hem mülkiyet hakkını hem de barınma hakkını koruyacak, kentsel dokuyu güçlendirecek sürdürülebilir çözümler üretebilmektir. Gecekondu ve haksız işgal davaları, sadece mahkeme salonlarında çözülebilecek teknik hukuk sorunları değildir. Aynı zamanda kentsel politika, sosyal adalet ve sürdürülebilir kalkınma perspektifleriyle ele alınması gereken çok boyutlu bir olgudur. Bu nedenle, imar hukukunun güncellenmesi, kurumsal kapasitenin artırılması ve toplumun tüm kesimlerinin katılımını içeren bütüncül yaklaşımlar, kentlerin geleceğini şekillendirmede kritik önem taşımaktadır.