İntifa Hakkının Kavramsal Çerçevesi
İntifa hakkı, mülkiyeti bir başkasına ait olan herhangi bir eşya veya hakkın bütün faydalarından yararlanma imkânı tanıyan sınırlı ayni haklar arasında yer alır. Eşyanın mülkiyeti başkasında kalsa da intifa hakkı sahibi, o eşyanın kullanımından ve getirilerinden yararlanma yetkisine sahip olur. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu hak, özellikle mülkiyetin ekonomik ve sosyal işlevini çeşitlendiren bir araç olarak önem taşır. Belirli bir süre veya hak sahibinin hayatı boyunca kullanım yetkisi vererek, hakkın bağlandığı eşya üzerinde mülkiyeti parçalamadan geniş yararlanma olanağı tanır.
Çeşitli hukuki ve toplumsal ihtiyaçlar, intifa hakkının farklı alanlarda kullanımına yol açar. Mirasla ilgili düzenlemelerde, gelir getirici taşınmazlar veya menkul değerler üzerinde intifa hakkı tesis edilerek malikin mirasçıları yahut başka bir kişi lehine gelecekteki ekonomik çıkarlar güvence altına alınabilir. Aile hukukunda, boşanma veya evlilik birliğinin korunması gibi konularda da intifa hakkından yararlanılabilir. Ayrıca ekonomik yaşamda, bir işyerinin kullanım ve işletme yetkisini elde tutarken mülkiyetin başkasına devredilebilmesi için de intifa hakkı pratik bir araçtır.
İntifa hakkının karakteristik özelliği, hak sahibine eşyadan tam yararlanma yetkisi vermesine rağmen eşyayı tüketme veya asli yapısını değiştirme yetkisini kapsamamasıdır. Hak, eşyayı mevcut haliyle kullanmayı ve ondan gelir elde etmeyi mümkün kılar ancak mülkiyet hakkına özgü tasarruf yetkilerini devralmaz. Bu sınır, intifa hakkının mülkiyetle çakışmadığını, bilakis mülkiyet hakkını daraltarak malik ile hak sahibi arasında bir menfaat bölüşümüne yol açtığını gösterir. İntifa hakkının geçici nitelikte olması da mülkiyetin kalıcılığını koruyan bir ilkedir. Kanun koyucu, gerçek kişilerde intifa hakkını hak sahibinin ömrüyle; tüzel kişilerde ise belli bir süreyle sınırlayarak, mülkiyetin tükenmez niteliğini muhafaza eder.
Ekonomik yaşamda kira sözleşmesiyle intifa hakkı arasındaki fark, doğrudan hukuki niteliğe dayanır. Kira sözleşmesi yalnızca nispi bir haktır ve hak sahipliği taraflar arasındadır. İntifa hakkı ise ayni bir haktır ve herkesin bu hakka saygı göstermesi gerekir. Kira sözleşmesinde kiracının, eşyanın izinsiz kullanımını durdurmak için yalnızca kiraya verenle arasındaki sözleşmeye dayalı talepte bulunması söz konusu iken intifa hakkı sahibi, üçüncü kişilere karşı da ayni hak ihlâli iddiasıyla dava açabilir. Dolayısıyla intifa hakkı, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilen, daha güçlü bir hukuki koruma sunar.
Malik ile intifa hakkı sahibi arasındaki ilişki, bir yandan hakkın sınırlarının belirlenmesi, diğer yandan ortaya çıkabilecek masraflar ile sorumlulukların paylaştırılması konularını da kapsar. İntifa hakkı sahibi, eşyayı kullanarak gelir elde ettiği sürece gündelik bakım ve onarım masraflarından sorumlu olur. Eşyanın değerini korumak için gerekli her türlü makul tedbiri almak da hak sahibinin borcudur. Olağanüstü veya yapısal nitelikteki onarımlarda ise genellikle malik sorumlu kılınabilir. Taraflar arasında yapılan sözleşmeler veya ek protokoller, bu yükümlülüklerin ayrıntılarını düzenleyerek ileride doğacak uyuşmazlıkların önüne geçer.
İntifa hakkı kurulduğunda, malik mülkiyet sıfatını korur fakat tasarruf edebilme yetkisi sınırlanır. Eşyanın üzerinde rehin, ipotek veya başka bir ayni hak kurmak istendiğinde, intifa hakkının varlığı dikkate alınmalıdır. Tescilli bir intifa hakkı, yeni kurulan haklar veya mülkiyet devri işlemleri bakımından sınırlama oluşturabilir. Bir taşınmaz satışında, tapu siciline işlenmiş intifa hakkı mutlaka alıcı tarafından dikkate alınmalıdır çünkü hak, yeni maliki de bağlayacak şekilde varlığını sürdürür. Uygulamada, intifa hakkı ile yüklü bir taşınmazın satılabilmesi mümkün olmakla birlikte alıcıların söz konusu kısıtlamayı kabul etmeleri gerektiğinden, bu durumun taşınmazın değerini etkilemesi olağandır.
Kuruluş ve Hukuki Dayanak
İntifa hakkının kuruluşu, taşınmazlar bakımından tapu siciline tescille; menkuller ve haklar bakımından ise kanunun öngördüğü şekil ve yöntemle gerçekleşir. Gayrimenkul intifa hakkı, hukuki sebebi geçerli bir sözleşme veya kanun hükmü olmak kaydıyla tapu memuru huzurunda beyan edilip sicile işlenmek suretiyle oluşur. Menkul mallar üzerindeki intifa hakkı ise genellikle teslim veya kıymetli evraklarda düzenleme yöntemiyle geçerlilik kazanır. Örneğin, bir hisse senedi üzerinde intifa hakkı kurulacaksa, devir ve intifa şerhinin senet üzerine işlenmesi ve pay defterine kaydedilmesi gibi işlemler gerekir.
Kurucu işlem aşamasında taraflar, intifa hakkının süresini ve kapsamını belirleyebilir. Şahsa bağlı intifa hakkı, hak sahibi gerçek kişi ise hayat boyu sürecek; tüzel kişi ise belirli bir süreyle sınırlandırılacak şekilde düzenlenir. Hakkın muhatabında bir değişiklik olması (örneğin hak sahibinin tüzel kişiliğinin sona ermesi) intifa hakkının da kendiliğinden ortadan kalkmasına yol açar. İntifa hakkı, kanundan doğan sebeplerle de kurulabilir. Miras hukuku alanında, paylaşım sırasında bir mirasçıya belirli taşınmazlar üzerinde intifa hakkı tanınması, vasiyet veya miras sözleşmesi yoluyla da ortaya çıkabilir. Ancak çoğunlukla uygulamada, hukuki işlemle kurulması (özellikle tapu siciline tescille) en sık karşılaşılan yoldur.
Kuruluş aşamasında tarafların özgür iradeleri kadar kamu düzeni de önem taşır. Tapu siciline tescil, hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesi bakımından zorunlu bir koşuldur. Sicildeki açıklık (aleniyet) ilkesi, üçüncü kişilerin taşınmazla ilgili bilgiye kolaylıkla erişebilmesini ve işlemlerde hukuki güvenliğin sağlanmasını temin eder. Ayrıca Türk Medeni Kanunu, intifa hakkının kullanımı ve sona ermesiyle ilgili çerçeve hükümler getirdiğinden, taraflar bu kurallara aykırı hükümler kararlaştıramaz. Örneğin, intifa hakkının süresiz veya tüzel kişi bakımından sınırsız devam edeceği şekilde bir sözleşme geçersiz kabul edilir. Bu, mülkiyet hakkının temel prensiplerinden olan devredilebilirlik ve kalıcılık özelliklerini korumak amacıyla getirilmiş bir sınırlamadır.
Hukuki dayanakların yanı sıra intifa hakkının geçerli olabilmesi için taraflar arasında geçerli bir hukuki sebebin (causa) bulunması gerekir. Bağışlama, bakım akdi, satış veya başkaca bir hukuki neden sayılabilir. Eğer tarafların anlaşması bedelli ise intifa hakkı sözleşmesinin karşı tarafında yer alan malik, belirli bir bedel karşılığında hakkın kullanılmasına razı olur. Uygulamada miras bırakan ile mirasçı arasında, büyükanne veya büyükbabayla torunlar arasında, ebeveyn ile çocuklar arasında veya ticari hayat içerisinde iki şirket arasında benzer düzenlemelere rastlanır.
Kapsam ve İşleyiş
İntifa hakkının kapsamı, hak sahibinin eşyadan faydalanma yetkilerinin sınırını belirler. Hak sahibi, eşyayı kullanabilir ve ürünlerinden yararlanabilir. Kullanım, taşınmaz söz konusu olduğunda oturmaktan kiraya vermeye, işletme hakkından tarım yapmaya kadar uzanabilir. Menkul veya haklar üzerinde intifa söz konusu olduğunda ise elde edilen faiz, kar payı, temettü yahut diğer menfaatlerden yararlanma hakkı söz konusudur. Bu kapsam, uygulamada sıklıkla kira getirisi ve işletme gelirleri üzerinden somutlaşır. İntifa hakkı sahibi, kullanım hakkını kiraya verme imkânına çoğunlukla sahip olsa da malik ve intifa hakkı sahibi arasındaki anlaşma, bu yetkinin devrini sınırlayabilir. Ayrıca alt kiraya ilişkin hükümler, kanunda belirli çerçeveler çizer.
Hakkın işleyişinde temel prensip, intifa hakkı sahibinin eşyayı koruma ve ona özen gösterme borcudur. Malikin mülkiyet hakkı, nitelik olarak eşya üzerinde nihai egemenliği içerir. İntifa hakkı sahibinin kötü kullanımı, değeri düşürücü tadilatlar yapması veya eşyanın asli yapısını bozması malik açısından zarar doğurur. Bu tür hukuka aykırı kullanımlar, intifa hakkını ortadan kaldırmaya yönelik davalara ya da tazminat taleplerine yol açabilir. Türk Medeni Kanunu, intifa hakkı sahibine eşyanın mutad kullanımını aşacak şekilde zarara neden olmama yükümlülüğü getirmiştir. Ayrıca sürekli bakım, vergiler ve rutin onarım masrafları genellikle hak sahibine yüklenir. Büyük ölçekli tadilatlar veya yapı yıkımı gibi ağır masraflar ise kural olarak malike aittir. Fakat taraflar, sözleşmeyle bu yükümlülük paylaşımını değiştirebilir.
İntifa hakkı sahibi, kendi yasal yetkileri doğrultusunda üçüncü kişilere karşı eşyayı savunabilir. Eşyanın işgal edilmesi, hukuka aykırı kullanım ya da intifa hakkını zedeleyebilecek her türlü müdahale karşısında, hak sahibi ayni nitelikte dava açarak hakkını ileri sürebilir. Örneğin, intifa hakkı sahibi, işgalciyi tahliye veya el atmanın önlenmesi davalarıyla taşınmazdan çıkarabilir. Kira sözleşmesindeki kiracılara karşı da intifa hakkını korumak için fesih dâhil çeşitli hukuki işlemlere girişebilir. Bununla birlikte, malik de mülkiyet hakkını ihlal eden durumlara karşı harekete geçebilir. Eşyanın asıl sahibi olarak malik, taşınmaza haksız el atanlara karşı mülkiyetin korunmasına yönelik davalar açabilir, ancak intifa hakkı sahibinin fiili kullanım yetkisi nedeniyle uygulamada çoğunlukla ön planda olan taraf intifa hakkı sahibi olur.
Hak Sahibinin Yetkileri ve Yükümlülükleri
İntifa hakkı sahibinin yetkileri, temelde kullanma ve yararlanma biçiminde ifade edilir. Kullanma yetkisi, eşyayı bizzat kullanmaya veya sözleşmeyle devredilmişse başkalarına kullandırmaya elverişlidir. Yararlanma yetkisi, eşyadan elde edilen ürün ve gelirleri toplama imkânı sağlar. Bu ürünler doğal (ağaç meyveleri, hayvanların sütü) veya sivil (kira gelirleri, faiz, temettü) nitelikte olabilir.
Hak sahibi, eşyayı kullanırken iyi niyet ve dürüstlük ilkeleri çerçevesinde hareket etmelidir. Kanun, eşyanın bütünlüğünün bozulmamasını ve özüne zarar gelmemesini bir yükümlülük olarak öngörür. Hak sahibi, intifa konusu bina ise bina bakımı için gerekli önlemleri almalı, doğal kaynak ise o kaynaktan ölçülü biçimde yararlanmalıdır. Eşyanın değeri, kullanım boyunca mümkün olduğunca korunmalı ve normal amortisman dışındaki aşındırıcı uygulamalardan kaçınılmalıdır.
İntifa hakkı sahibinin bir diğer önemli yükümlülüğü, periyodik giderleri karşılamaktır. Emlak vergisi, bina aidatı, küçük onarım masrafları, çevre temizlik vergisi gibi normal kullanımın gerektirdiği giderler hak sahibine aittir. Kanuna veya sözleşmeye dayanarak, yıkılmış veya ağır hasar almış yapıların yeniden inşası veya esaslı tadilatları gibi büyük harcamalar malik tarafından üstlenilebilir. Yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, malikin talebi üzerine hakkın sonlandırılmasını veya tazminat ödenmesini gerektirebilir.
Hak sahibi, kullanım yetkisini alt kiralama yoluyla üçüncü kişilere devredip devredemeyeceğini sözleşmedeki hükümlere göre değerlendirir. Kural olarak intifa hakkı, şahsa bağlıdır ve hakkın devri değil ancak kullanımın devri gündeme gelebilir. Bazı durumlarda malik ve intifa hakkı sahibinin açık anlaşmasıyla kullanım hakkının üçüncü kişilere verilmesi, bu yolla kira geliri elde edilmesi de mümkündür. Fakat bu durum, intifa hakkının kendisinin devri anlamına gelmez ve asıl hak sahibi her zaman intifa hakkını elinde bulundurur.
İntifa Hakkının Sona Ermesi
İntifa hakkının sona erme sebepleri arasında hak sahibinin ölümü, sürenin dolması, feragat, eşyanın yok olması, kamulaştırma veya konsolidasyon (malikin ve intifa hakkı sahibinin aynı kişide birleşmesi) bulunur. Gerçek kişilerde intifa hakkının kurucusu olan süre genellikle hak sahibinin ömrüyle sınırlanmıştır. Kişinin vefatıyla hak kendiliğinden ortadan kalkar. Tüzel kişilerde ise kanun, süreyi maksada uygun biçimde sınırlandırarak (örneğin 100 yıl veya daha kısa bir süre) mülkiyetin kalıcılığını korur. Tüzel kişiliğin dağılması veya hakkın süresinin dolması hallerinde de intifa sona erer.
Feragat, hakkın sona ermesinin sözleşme temelli bir yoludur. Hak sahibi, tapu sicilinde yapılacak bir terkin işlemiyle intifa hakkından vazgeçebilir. Böylece taşınmaz üzerindeki kısıtlılık ortadan kalkar ve malik, tam mülkiyet hakkına fiilen yeniden kavuşur. Feragat, bedelli veya bedelsiz olabilir ve bu konuda tarafların anlaşması esas alınır.
Eşyanın tamamen yok olması, mülkiyet hakkını da anlamsız kıldığı için intifa hakkını ortadan kaldırır. Bina yıkıldığında ya da tarım arazisi su altında kaldığında intifa hakkı da işlevsiz hale gelir. Kısmi zarar durumunda ise intifa kısmen devam edebilir. Kamulaştırmada da benzer bir sonuç çıkar. Kamulaştırma bedelinden malik ve intifa hakkı sahibi, menfaatlerine uygun şekilde pay alabilir. İntifa hakkı, kamulaştırılan eşyanın devleştirilmesiyle birlikte sona ermiş olur. Konsolidasyon ise hak sahibi ile malikin aynı kişi olmasıyla ortaya çıkar. Örneğin, intifa hakkına sahip kişi, taşınmazın mülkiyetini de elde edince iki sıfat tek elde toplandığından hak ortadan kalkar.
Oturma Hakkının Temel Özellikleri
Oturma hakkı, bir başka sınırlı ayni hak olarak intifa hakkıyla benzer niteliklere sahiptir fakat kapsamı daha dardır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nda intifa hakkının özel bir türü olarak düzenlenmiş olup hak sahibine yalnızca konut ihtiyacını karşılama maksadıyla taşınmazda oturma yetkisi verir. İntifa hakkından farklı olarak malik, oturma hakkı sahibinin bu konutu üçüncü kişilere kiralamasına veya devretmesine genellikle izin vermez. Hak, hak sahibine bizzat ikamet etme ve mesken ihtiyacını giderme amacı taşır.
Oturma hakkının tanınmasında ailevi, sosyal ve insani nedenler ön plana çıkar. Boşanma aşamasında bir eşin veya reşit olmayan çocuğun barınma ihtiyacını güvence altına almak, ileri yaştaki yakınlara ikamet imkânı sunmak veya miras düzenlemelerinde bir kişinin konutunu korumak gibi amaçlar oturma hakkını gerekli kılar. Bu hak, hak sahibine büyük bir ekonomik getiri sunmaz; temel fonksiyon barınma ihtiyacının karşılanmasıdır.
Oturma Hakkının Niteliği ve Amaçları
Oturma hakkı, şahsa bağlı sınırlı ayni hak niteliğindedir. Tapu siciline tescil edilmiş olması, üçüncü kişilere karşı da geçerliliğini sağlar. Bir taşınmazın satışı gerçekleştiğinde, oturma hakkı yeni maliki de bağlar. Hakkın kuruluş amacı esasen sosyal ve ailevi olduğundan, hak sahibinin bu hakkı ekonomik kazanç amaçlı devretmesi veya kullanması çoğunlukla mümkün değildir.
Hakkın düzenlenmesinde temel prensip, hak sahibinin konutu bizzat kullanmasıdır. Oturma hakkının başkalarına devri veya alt kiraya verilmesi, kanun ve sözleşme hükümleri çerçevesinde istisna olarak değerlendirilir. Kanunda açıkça izin verilmediği takdirde, hak sahibi ancak kendisi ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler (örneğin çocuklar) için konutun kullanımını sürdürebilir.
Oturma hakkı, aile hukuku ve miras hukuku kapsamında sıkça gündeme gelir. Eşlerden birine veya çocuklara ev üzerinde barınma teminatı sağlamak için bu hak tanınabilir. Miras bırakan, vasiyet yoluyla bir mirasçıya veya üçüncü kişiye oturma hakkı verebilir. Böylece mirasın diğer parçaları farklı mirasçılara paylaştırılırken, belirlenen kişinin yaşam alanı korunmuş olur. Aynı şekilde, yaşlı veya bakıma muhtaç kişilerin barınma sorunu oturma hakkıyla çözülebilir.
Oturma Hakkında Tarafların Yükümlülükleri
Oturma hakkı sahibinin temel borcu, taşınmazı özenle kullanmaktır. Hak, sadece konutta yaşama ihtiyacını karşılar. Dolayısıyla binanın bütünlüğüne zarar verici veya amacını aşan kullanımlar hukuka aykırı sayılır. Hak sahibi, oturulan yerin günlük masraflarını (su, elektrik, doğalgaz, bakım giderleri) ve küçük onarımlarını üstlenir. Taşınmazın büyük onarımları veya yapısal değişiklikleri gibi konularda malik devreye girer. Ancak taraflar, bu yükümlülüklerin paylaşımına ilişkin ayrıntıları bir sözleşmeyle daha net biçimde düzenleyebilir.
Malik, oturma hakkı dolayısıyla taşınmazı kullanamasa bile mülkiyet sıfatını korur. Taşınmazı satabilir veya başka bir hukuki işleme konu edebilir. Yeni malik, tapu sicilinden oturma hakkını görerek taşınmazı devralır. Hakkın devredilmesiyle birlikte oturma hakkına ilişkin kısıtlama yeni malike de yansır. Eğer hak sahibi ve malik arasında anlaşmazlık çıkarsa, hakkın kapsamı ve kullanımıyla ilgili düzenlemeler önem kazanır. Hak sahibinin haklarını aşan kullanımları veya uzun süre taşınmazı terk etmesi, malik açısından hakkın kaldırılması talebiyle dava açılmasını gündeme getirebilir.
Oturma hakkı uygulamada çoğunlukla bir ömür boyu sürer ve hak sahibinin ölümüyle son bulur. Hak, bu yönüyle de intifa hakkıyla benzerlik gösterir. Tüzel kişiler açısından oturma hakkı kural olarak öngörülmez; zira tüzel kişiliklerin barınma ihtiyacını karşılamak gibi insani bir gerekçe söz konusu değildir. Oturma hakkı tam anlamıyla kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olarak ortaya çıkar.
Uygulama Alanları
Oturma hakkı, özellikle boşanma, miras paylaşımı, aile içi destek ve insani yardım konularında tercih edilen bir yöntemdir. Aile bireylerinden biri, maliki olduğu taşınmazda başka bir aile ferdine yaşam hakkı tanıyarak o kişinin barınma sorununu çözer. Boşanma halinde çocukların bakımı için eşlerden birine oturma hakkı tanınabilir. Böylece müşterek konutta oturma hakkına sahip eş, mülkiyet sahibi olmasa da barınma güvencesine kavuşur.
Yaşlı veya bakıma ihtiyacı olan kişilere de sıkça bu hak tesis edilir. Malik, kendi mülkiyetini ileride başkalarına devretmek istediğinde, devredenin ihtiyacı göz önüne alınarak devralanla oturma hakkını koruyan bir sözleşme yapabilir. Böylece taşınmazın mülkiyeti devredilirken, yaşlı malik belli bir bölümü üzerinde yaşamayı sürdürür. Benzer biçimde, bir vakıf veya hayır kurumu, barınma imkânı sağlamak istediği bir kişiye oturma hakkı tanıyarak onu koruyabilir.
Sona Erme Sebepleri
Oturma hakkı, intifa hakkına benzer şekilde hak sahibinin vefatı, feragat etmesi, taşınmazın kullanımının imkânsız hale gelmesi veya konsolidasyon gibi sebeplerle sona erer. En sık rastlanan durum, hak sahibinin ölümüyle birlikte hakkın ortadan kalkmasıdır. Hak kişiye sıkı sıkıya bağlı olduğu için mirasçılara geçmez. Eşyanın yıkılması veya malik ile hak sahibinin aynı kişi olması da oturma hakkının kendiliğinden sönmesiyle sonuçlanır. Süreli olarak tesis edilmişse, belirlenen zaman aralığının dolması da hakkın bitişini doğurur. Kanundan veya mahkeme kararından doğan oturma hakkı söz konusuysa, hükmün ortadan kalktığı veya yerine getirilemez hale geldiği durumda hak hükümsüz kalır.
İntifa ve Oturma Hakkının Karşılaştırılması
İntifa ve oturma hakkı, sınırlı ayni haklar içinde yer aldığından ortak yönlere sahiptir. Her iki hakkın da konusu genellikle taşınmaz olsa da menkul değerler ve haklar üzerinde intifa hakkı kurulabilirken oturma hakkı daha çok konut amaçlı taşınmazlar için gündeme gelir. İkisi de tapu siciline tescil edildiğinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir ve malikin mülkiyet hakkını daraltan ama onu tümüyle ortadan kaldırmayan kısıtlamalar yaratır.
Benzerlikler
Her iki hak, ayni nitelikleri nedeniyle herkese karşı ileri sürülebilen güçte koruma sağlar. Malik dışındaki bir kişi, tapu siciline kayıtlı hak doğrultusunda eşyayı kullanır. Üçüncü kişiler, intifa veya oturma hakkı sahibinin kullanımına müdahale ettiğinde, bu kişi ayni hakkın koruma davalarını açabilir. İntifa hakkı da oturma hakkı da çoğu zaman hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer. Malik, hakkın varlığı sırasında eşyayı üçüncü kişilere devredebileceği gibi ipotek, rehin ve benzeri işlemler de yapabilir; ancak yeni malik veya rehin alacaklısı, hakkın getirdiği kullanım sınırlamasını kabul etmek durumundadır.
Sona erme nedenlerinde de büyük benzerlikler bulunur. Ölüm, yok olma, feragat ve hakkın sona ermesine ilişkin diğer hukuki durumlar intifa ve oturma hakkı bakımından aynıdır. Ayrıca her ikisi de genelde geçici bir hak niteliği taşır ve mülkiyetin sürekliliğini bozmaz. Kurulum sürecinde tapu siciline tescil ve resmî şekil şartı, intifa ve oturma hakkı için müşterek bir güvence unsurudur.
Farklılıklar
İntifa hakkı, eşyadan tam yararlanma ve ürün toplama imkânı sunarken oturma hakkı, esas olarak bizzat barınma ihtiyacını karşılamaya yöneliktir. İntifa hakkı sahibi, taşınmazı kiralayabilir, alt kira sözleşmesi yapabilir veya işletme gelirini elde edebilir. Oturma hakkı sahibi ise kural olarak konutu yalnızca kendisi ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanır. Ticari veya kazanç amaçlı kiralama, malik ile varılmış özel bir anlaşma olmadıkça mümkün değildir.
İntifa hakkı, taşınmazın yanı sıra menkul mallar ve haklar üzerinde de kurulabilir. Oturma hakkı ise doğası gereği sadece mesken olarak kullanılabilecek yapılar için söz konusu olur. Oturma hakkı sahibinin yükümlülükleri, genellikle yaşamsal giderlerle sınırlanır. İntifa hakkı sahibi ise olağan kullanıma ilişkin tüm giderlerden sorumlu olduğu gibi bazı durumlarda önemli tadilat masraflarını da üstlenmek durumunda kalabilir. İntifa hakkının ekonomik boyutu, genellikle oturma hakkından çok daha kuvvetlidir.
İntifa hakkı hak sahibine ekonomik kazanç sağlamak amacıyla kurulabilir. Bir kişi, hisselerini devrettiği şirketteki temettü hakkını saklı tutarak intifa hakkıyla gelirini koruyabilir. Oturma hakkı ise zayıf durumdaki kişilere barınma güvencesi sunan daha sosyal nitelikte bir haktır. Uygulamadaki asıl fonksiyonu, sahibinin ev ihtiyacını karşılamak ve onu muhtemel evsizlik riskine karşı korumaktır.
Uyuşmazlıklar ve Çözüm Önerileri
İntifa veya oturma hakkı ile ilgili uyuşmazlıklar, sıklıkla hak sahibinin kullanım sınırlarını aşması, bakım giderlerinin paylaşılmaması veya hak sahibinin hakkını kötüye kullanması şeklinde ortaya çıkar. İntifa hakkı sahibinin taşınmazı yüksek kira bedeliyle kiraya vererek aşırı kullanıma zorlaması, binanın değerini düşüren tadilatlar yapması veya vergileri ödememesi malik açısından ağır sonuçlar doğurabilir. Oturma hakkı bakımından, hak sahibinin konutu fiilen terk edip orada yaşamaması ama yine de hakkın sürmesini istemesi, malikin tasarruf yetkilerini aşırı kısıtlamasıyla sonuçlanabilir. Bu tür durumlarda mahkemeye başvurularak hakkın sınırlanması veya kaldırılması istenebilir. Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre hakkın kaldırılmasına veya hak sahibinin daha özenli kullanmasına yönelik kararlar verebilir.
Tarafların kuruluş aşamasında ayrıntılı bir sözleşme yapması, doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Masrafların paylaşımı, onarım ve bakımın hangi ölçüde hangi tarafa düştüğü, alt kiralama veya devir yasağı gibi konular sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Taşınmazın veya menkulün ekonomik ve fiziki özellikleri ile tarafların beklentileri dikkate alınarak hazırlanmış bir sözleşme, ileride dava yoluna gidilmesinin önüne geçebilir. Kanun hükümleri her ne kadar genel çerçeveyi çizse de spesifik durumlarda ek sözleşme hükümlerine ihtiyaç duyulması sık rastlanan bir durumdur.
Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar ve Değerlendirmeler
İntifa ve oturma hakkının Türk hukuk sistemindeki yeri, özellikle taşınmazlar üzerinde kurulması nedeniyle büyük önem taşır. Taşınmazlar, mülkiyetin ve yatırımların en önemli araçlarından biri olduğundan, bu hakların sağladığı kullanım biçimlerinin hangi çerçevede gerçekleşeceği, yatırımcılar ve alıcılar için de önemlidir. İntifa hakkı veya oturma hakkı yüklü bir taşınmazın satışı, kredi teminatı gösterilmesi, kiralanması veya miras yoluyla devri gibi durumlarda çeşitli hukuki ve ekonomik sonuçlar ortaya çıkar.
Aleniyet ve Tapu Sicili
Tapu sicili, bu hakların herkes tarafından bilinmesini sağlayan temel mekanizmadır. Tescil edilmemiş intifa veya oturma hakkının üçüncü kişiler bakımından ileri sürülebilirliği zayıflar. Uygulamada bazen taraflar, aile içi güven veya sözlü anlaşmayla hak oluşturduğunu zannetmekte ancak tapuda gerekli işlemi yapmamaktadır. Böyle bir durumda, sonradan taşınmazı devralan iyi niyetli alıcılar, söz konusu hakları tanımak zorunda kalmaz. Hak kaybı yaşayan kişi, mağdur olduğunu iddia etse de tapu sicilinin aleniyeti ilkesi uyarınca mahkeme çoğu zaman yeni malik lehine karar vermek durumunda kalır.
Tapu sicilinin işlevsel kılınması, gerek hak sahipliği gerekse borçlar ve sınırlamalar bakımından şeffaflık sağlar. Bankalar veya finans kuruluşları, ipotek karşılığında kredi vereceği zaman taşınmazın üzerinde intifa veya oturma hakkı varsa bundan haberdar olur. Böyle bir durumda kredi riski arttığından daha yüksek faiz oranı veya ek teminat talep edilebilir. Aynı şekilde alıcılar da satın almak istedikleri taşınmazın mevcut ya da muhtemel yüklerini, tapu kaydını inceleyerek öğrenirler. Aleniyet ilkesinin sağladığı bu şeffaflık, piyasa düzeninin korunması açısından kritik önemdedir.
Kiralama, Devir ve Üçüncü Kişilerle İlişkiler
İntifa hakkı, kiralama veya işletme gibi ekonomik faaliyetlerde sıklıkla gündeme gelir. Hak sahibi, sözleşme yasaklamıyorsa taşınmazı kiraya vererek kira geliri elde edebilir. Menkul mallarda ise intifa hakkı sahibi, kıymetli evrakın faiz veya temettü getirisine sahip olur. Üçüncü kişilerle kurulan bu sözleşmelerde, malik çoğu zaman taraf olmaz. Ancak malik, yine de üst hakkı benzeri durumlarda veya intifa hakkının kötüye kullanıldığı hallerde hukuki yollara başvurabilir. Hak sahibinin aşırı yıpratma veya değersizleştirme potansiyeli olan kullanım biçimleri malikin dava açmasına neden olabilir.
Oturma hakkı söz konusu olduğunda ise kiralama ve devir işlemleri genellikle kısıtlıdır. Hak, taşınmazın bizzat kullanımı amacıyla verildiğinden hak sahibinin burayı üçüncü kişilere devretmesi, hakkın amacına aykırı düşer. İstisnai hallerde malik ile hak sahibi anlaşarak sınırlı süreli kiralama yapabileceklerini kararlaştırabilir. Buna rağmen oturma hakkının özü barınma olduğundan, hak sahibinin bu hakkı üçüncü kişilere kiralayarak ekonomik gelir elde etmesi çoğunlukla mümkün değildir.
Vergisel ve Ekonomik Yansımalar
İntifa hakkının ekonomik boyutu, vergi hukukunda da etkilidir. Gayrimenkulün kira getirisi intifa hakkı sahibine ait ise bu gelir, hak sahibi tarafından beyan edilerek vergilendirilir. Taşınmazın emlak vergisi yükümlülüğü ise çoğunlukla hak sahibi tarafından yerine getirilir. Benzer şekilde, menkul değerlerden alınan faiz veya kar payı intifa hakkı sahibinin geliri olarak değerlendirilir. Bununla birlikte, bu düzenlemelerin somut olaya göre değişebilen karmaşık yönleri bulunabilir. Taraflar, hak paylaşımını sözleşme yoluyla yapılandırırken vergi yükümlülüklerini de göz önünde bulundurmalıdır.
Oturma hakkı, genellikle ekonomik getirisi olmayan bir kullanım hakkıdır. Bu nedenle vergi ve harç yükümlülüğü, büyük oranda malik üzerinde kalabilir. Yine de taşınmazın kullanımıyla bağlantılı olan elektrik, su, doğalgaz gibi giderlerin hak sahibi tarafından karşılanması beklenir. Bazen malik, oturma hakkı sahibinden nominal bir bedel talep edebilir ancak bu durum, hakkın niteliğini değiştirmeden yalnızca masrafların kısmen karşılanmasına hizmet eder. Böyle durumlarda vergi idaresi, bu bedelin kira geliri gibi vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini inceleyebilir. Her somut olayda, tarafların yaptığı hukuki tasarruflara göre vergisel sonuçlar şekillenir.
Ekonomik bakımdan intifa hakkı, yüksek değerli gayrimenkuller, tarım arazileri ve ticari işletmeler üzerinde kurulduğunda malikin uzun vadeli planlarında önemli bir yer tutar. Malik, taşınmazı devretse bile uzun süre gelir hakkını saklı tutarak maddi güvence elde edebilir. Yatırımcılar veya finans kuruluşları, bu tür hakların varlığına göre taşınmazın piyasa değerini ve kullanabilirliğini değerlendirir. Oturma hakkı açısından da benzer şekilde, taşınmazın elden çıkarılmasında bu hakkın potansiyel alıcılar üzerinde caydırıcı veya değeri düşürücü etkisi olabilir. Çünkü yeni malik, taşınmazı ne zaman ve nasıl kullanabileceğini oturma hakkının süresi veya hak sahibinin ölümü gibi belirsizliklere göre planlamak zorunda kalır.
Uygulamada görülen bir diğer husus da sigorta işlemleridir. Taşınmazın sigortalanması gerektiğinde, intifa hakkı veya oturma hakkı sahibiyle malik arasındaki menfaat çatışması gündeme gelebilir. Tazminatın hak sahibine mi yoksa malike mi ödeneceği, poliçenin hangi kapsamda düzenleneceği ve prim ödemelerinin kime ait olduğu konuları, özel sözleşmelerde veya poliçe hükümlerinde netleştirilmelidir. Bu meseleler, hak sahibi ve malik arasındaki ilişkiyi daha karmaşık hale getirebileceğinden, hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.
Geniş aile yapılarında, murisin sağlığında çocukları ve torunları lehine intifa ya da oturma hakkı tanıması, ailenin mülkiyet varlığını bölmeden farklı nesillerin menfaatlerini koruma amacı güdebilir. Ancak ileride başka mirasçıların veya yeni nesillerin doğması, aile bağlarının kopması gibi sosyal sebeplerle hakkın kaldırılması talebi ortaya çıkabilir. Bu durumlarda mahkemelerin olgusal değerlendirme yapması kaçınılmazdır. Taraflar, hakkın kaldırılması veya değiştirilmesi için anlaşarak sicilde ilgili terkin işlemini yapabilirler. Eğer anlaşma mümkün olmazsa, çekişmeli süreç mahkeme tarafından çözümlenir.
İntifa ve oturma hakkının doğru anlaşılması, sadece malik ve hak sahipleri açısından değil, toplumsal refah ve hukuki öngörülebilirlik yönünden de önem taşır. Mülkiyetin ve kullanım haklarının net sınırlarla belirlenmesi, yatırım ortamını geliştirdiği gibi aile içi veya miras kaynaklı uyuşmazlıkların azalmasına da katkı sağlar. Hem intifa hem de oturma hakkının kapsamı ve kullanım biçimlerinin belirli çerçevelerde kalması, tarafların menfaatlerini adil biçimde koruyabilmek açısından gereklidir.
İntifa hakkı uygulamada tarımsal arazilerde, gelir getirici gayrimenkullerde, hisse senetlerinde ve benzeri malvarlıklarında sıkça görülürken, oturma hakkı daha çok sosyal güvencesi zayıf veya barınma ihtiyacı bulunan kişilerin konutunu muhafaza için kullanılmaktadır. Hukukun bu iki farklı hak tipini ayrıntılı biçimde düzenlemesi, mülkiyetin değişik ihtiyaçlara uyarlanabilir oluşunu gösterir. Aynı zamanda, mülkiyetin mutlak bir yetki olmaktan ziyade sosyal yönüyle de ele alındığına işaret eder. Taşınmazlar üzerinde kurulan oturma hakkı, mülk sahibinin belki kendi kullanımını kısıtlayarak ama toplumsal dayanışmaya veya aile bütünlüğüne destek olacak biçimde hukuki bir çözüm üretmesini sağlar.
İntifa ve oturma hakkının pratikte hatalı uygulanması, sözleşme yapılırken tapu siciline kaydedilmemesi veya gerekli özenin gösterilmemesi nedeniyle ortaya çıkan sorunlar, hak sahipleri ve maliklerin uzun hukuki uyuşmazlıklara girmesine neden olur. Bu aşamada mahkemeler, kanunda yer alan kuralları ve varsa taraflar arasındaki sözleşme hükümlerini birlikte değerlendirir. İyi niyet, dürüstlük kuralı ve tarafların makul menfaatlerinin dengelenmesi, yargısal sürecin temel ilkeleri arasındadır. İyi düzenlenmiş bir sözleşme ve tapu siciline yapılan doğru tescil, anlaşmazlık ihtimalini en aza indirger.
Her iki hakkın da geçici ve şahsa sıkı sıkıya bağlı yönü, mülkiyeti piyasada devredilebilir kılar. İntifa veya oturma hakkı kurulması, mülkiyetin tüm ekonomik değerini ortadan kaldırmasa da onu azaltabilir. Buna rağmen, malikin menfaatleri ile hak sahibinin korunma gereksinimi arasında denge kurulur. İhtiyaçlar değiştikçe veya kullanım amacına ulaşıldığında, hakkın sona ermesi veya sınırlandırılması mümkündür. Böylece mülkiyet, toplumun farklı kesimlerinin yaşam koşullarına ve ekonomik gereksinimlerine uyumlu hale gelmiş olur.
Hukuk düzeni, intifa ve oturma hakkını hem geleneksel aile yapısının sürdürülmesi hem de modern ekonomik yapı içinde malvarlığına ilişkin planlamaların esnek şekilde düzenlenmesi amacıyla destekler. Uygulamada karşılaşılan zorluklar, çoğunlukla tarafların yetersiz hukuki bilgiye sahip olmalarından veya tapu sicilinde doğru kayıt yapmamalarından kaynaklanır. Kuruluş aşamasından itibaren profesyonel yardım almak, hakların kapsamını ve süresini özenle belirlemek, tarafların hak ve yükümlülüklerine dair bilinçli davranmalarını sağlar. İntifa ve oturma hakkının sağlıklı biçimde uygulanması, mülkiyetin toplumsal işlevini zenginleştiren önemli bir araç olmayı sürdürür.
