Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

İmar Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri​

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, imar hukukunun yapılaşma ve mülkiyet ilişkileriyle bağlantılı önemli bir konusunu oluşturur. Arsa sahipleri ile yükleniciler arasında kurulan bu sözleşme türü, taraflara karşılıklı fayda sağlayan bir proje ortaklığı niteliği taşır. Arsa sahibi, mülkiyet hakkını koruyarak belirli bir payda yapının kullanıcısı ya da sahibi olma imkânı elde eder. Yüklenici ise inşaat işini organize ederek kendi payına düşen bağımsız bölümlerin satışından veya kiralanmasından kazanç sağlar. Böylece yapılaşma süreci, hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin ortak menfaatleri çerçevesinde ilerler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde Borçlar Kanunu, Medeni Kanun ve İmar Kanunu çerçevesinde değerlendirildiğinde karma bir yapıya sahiptir. Bu sözleşmelerin imar hukukuyla ilişkisi, yapılacak inşaatın yasal mevzuata uygunluğunu, plan ve projelerin onay süreçlerini ve özellikle imar planlarında öngörülen yapılaşma koşullarını içerir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki menfaat dengesi, sözleşmenin kuruluş aşamasından yapı kullanım izinlerinin alınmasına kadar her aşamada titizlikle gözetilmelidir. İmar planları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni gibi hususlar, sözleşmenin ifa kabiliyetini etkilediği için hukuki sonuçları bakımından büyük önem taşır. Özellikle inşaatın ruhsata uygun olarak yapılmaması, sözleşmenin feshi veya tazminat konularını gündeme getirebilir.

Yargıtay içtihatlarında, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmesi ve tapu siciline şerh edilmesi gerektiği sıkça vurgulanır. Resmi şekil, ileriye dönük hak kayıplarının önüne geçmeyi amaçlar ve sözleşmenin geçerliliğinin temelini oluşturur. Özellikle arsa payları devredilirken, hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı, inşaatın hangi aşamada teslim edileceği, yüklenicinin sorumlulukları ve müteahhide düşen payın belirlenmesi gibi noktalar netleştirilmelidir. Aksi halde uzun yargı süreçleri, öngörülemeyen maliyet artışları veya arsa sahibinin inşaat tamamlanmadığı halde mülkiyet devrinden dolayı yaşadığı mağduriyetler söz konusu olabilir.

Kamusal denetim boyutuyla, ilgili belediyelerin veya idarelerin onay süreçleri ve imar planlarına uyum öncelikli konular arasındadır. Yapı kullanım izninin alınabilmesi için inşaatın projesine uygun yapılıp yapılmadığına dair denetimler, inşaatı fiilen üstlenen yüklenicinin sorumluluğu altında yürütülse de arsa sahibinin de bu süreci takip etmesi önemlidir. Çünkü proje veya ruhsat iptali, inşaatın durması veya yeniden revize edilmesi gibi durumlar maliyet artışına ve hukuki problemlerle karşılaşılmasına yol açar. Bu çerçevede tarafların hak ve yükümlülüklerinin net biçimde sözleşmede yer alması, uyuşmazlıkların en aza indirilmesinde kritik bir rol oynar.

Genel Özellikler​

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, karma nitelikli birer edim sözleşmesi olarak değerlendirilebilir. Yüklenici, inşaatı belirlenen şartlara uygun şekilde tamamlama borcunu üstlenirken, arsa sahibi de inşaatın belirli bir bölümünün mülkiyetini yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği üçüncü kişilere devretmeyi taahhüt eder. Türkiye’deki inşaat sektörünün canlı olması, bu tip sözleşmeleri uygulamada sıkça karşımıza çıkarır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin en önemli borcu inşaatın imar planına ve proje eklerine uygun biçimde tamamlanmasıdır. Ayrıca yapı malzemelerinin kalitesi, işçilik standartları ve inşaatın zamanında teslimi de sözleşme hükümlerinde açıkça düzenlenmelidir. Arsa sahibinin borcu ise inşaatın yapılabilmesi için gerekli arsa paylarını devretmek ve inşaatın tamamlanmasına yönelik idari ve hukuki izinlerin alınmasında destekçi olmaktır. Her ne kadar uygulamada temel sorumluluk yüklenicide gibi görünse de, arsa sahibinin de gerekli belgelerin temini ve resmi kurumlarla olan ilişkilerde iş birliği yapması beklenir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlenmesinde resmi şekil zorunluluğu söz konusudur. Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline ilişkin hükümleri gereği, ayni hak devrine ilişkin her işlem resmi şekil şartına tabidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa paylarının devri veya devrine yönelik taahhüt önemli bir yer tuttuğu için noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek adına kritik önemdedir. Resmi şekil şartı sağlanmadığı takdirde, sözleşmenin geçersizliği gündeme gelebilir.

İmar hukuku yönünden bu sözleşmelerin dikkate değer noktalarından biri de, inşaat faaliyetinin ilgili idarelerin iznine tabi olmasıdır. Ruhsat alma, projelerin onaylanması, yapı kullanım izinlerinin (iskan) alınması gibi süreçler sözleşmenin ifa kabiliyetini doğrudan etkiler. Bu nedenle, imar hukukundan kaynaklanan sınırlamalar veya yükümlülüklerin yüklenici tarafından üstlenilmesi ve arsa sahibinin bu süreçte gerekli kolaylığı sağlaması, sözleşmenin sağlıklı biçimde hayata geçirilmesini temin eder. Kentsel dönüşüm uygulamalarının yoğun olduğu bölgelerde, kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle kentsel yenileme projeleri hayata geçirilirken, imar mevzuatına uyum ve tapu kayıtlarının güncel tutulması önem kazanır.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri​

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iki temel taraf bulunur: arsa sahibi ve yüklenici. Her iki tarafın hakları ve yükümlülükleri ayrıntılı bir biçimde düzenlenmelidir. Hukuki güvence, tarafların sözleşme kapsamında birbirlerinden ne talep edebileceklerini ve ne gibi sorumluluklar altında olduklarını net olarak belirler.

• Arsa Sahibi:

• Arsa paylarının devrini yapmak veya yapılmasına yönelik taahhütte bulunmak.
• İnşaata dair resmi izinlerin alınabilmesi için gerekli belgeleri temin etmek ve yükleniciye destek sağlamak.
• İnşaatın imara uygun yapılması konusunda yükleniciyi teşvik etmek ve işin gidişatını takip etmek.
• Sözleşmede belirlenen paylaşım oranlarına uygun şekilde, yükleniciye veya onun göstereceği üçüncü kişilere pay devirlerini gerçekleştirmek.

• Yüklenici:

• İnşaatı sözleşmede belirtilen süre içinde tamamlamak.
• Kullanılacak malzeme kalitesi ve teknik standartlara uygun yapı inşa etmek.
• İlgili kamu kurumlarına ruhsat başvurularını yapmak, onaylı projeye göre inşaatı yürütmek ve yapı kullanım iznini almak.
• İnşaatın teslimine kadar güvenlik önlemlerini almak ve oluşabilecek zararları karşılamak.
• Teslim sonrası ayıplı işçilik veya eksik imalat gibi durumları gidermek.

Arsa sahibi, sözleşmede belirlenmiş oranda bağımsız bölümleri yükleniciye devretmek zorundadır. Bu devir, genellikle inşaatın belirli aşamalarına bağlanır. Örneğin kaba inşaat tamamlandığında belirli bir oranın devri yapılabilir; inşaatın son aşamasında kalan payların devri sağlanabilir. Bu yöntem, her iki tarafın menfaatini korumak adına geliştirilmiş bir uygulamadır. Yüklenici de inşaatın belirlenen kalite ve zamanda teslimi karşılığında kendisine düşen bölümlerin pazarlamasını yaparak kazanç elde eder.

Uygulamada, yüklenicinin finansal sorunlar yaşaması veya maliyet artışları nedeniyle inşaatı tamamlayamaması riskine sıkça rastlanır. Bu tür sorunların doğmaması için sözleşmede, teminat mektupları veya tapuda rehin gibi güvencelerin öngörülmesi yararlı olur. Arsa sahibi, projenin kaderini yüklenicinin mali gücüne veya teknik kapasitesine bağlı kılmamak için sözleşmede ilerleme düzeyine göre ödeme veya devir şartları koyabilir. Özellikle proje finansmanının bankalar aracılığıyla sağlanacağı durumlarda, bankalar da bu sözleşmenin içeriğiyle yakından ilgilenir ve gerekirse ek teminatlar talep edebilir.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği​

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliği, doktrinde ve uygulamada farklı açılardan ele alınır. Genel olarak, eser sözleşmesi ile taşınmaz satışı unsurlarını bir araya getirmesi yönüyle karma sözleşme olarak nitelenebilir. Yüklenicinin edimi, eser sözleşmesinde olduğu gibi bir inşaatın tamamlanmasıdır. Arsa sahibinin edimi ise yapının belirli bir bölümü üzerinde mülkiyet hakkının devrini içerdiği için satım sözleşmesine benzer bir yön taşır.

Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin sorumluluğunu düzenler. Ancak bu sözleşmede ayrıca taşınmaz hukuku ve mülkiyet devri de söz konusu olduğundan, tapu siciline şerh ve resmi şekil gereklilikleri gündeme gelir. Bu açıdan bakıldığında, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuki niteliği itibariyle birden çok sözleşme tipinin unsurlarını bünyesinde barındırır.

Yüklenicinin kusurlu veya kusursuz olarak inşaatı tamamlayamaması halinde doğacak hukuki sonuçlar, satım ve eser sözleşmesi hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Aynı zamanda, sözleşmenin ifa edilememesi ya da eksik ifa edilmesi durumunda tazminat isteme, cezai şart veya sözleşmenin feshi gibi haklar gündeme gelebilir. Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerini çoğunlukla eser sözleşmesi hükümlerine tabi tutsa da, yer yer satım sözleşmesine ilişkin ilkeleri de uyguladığı kararlar verir. Bu açıdan, sözleşmede taraf iradelerinin hangi esaslar çerçevesinde şekillendiği ve hangi hükümlerinin öncelikli olarak uygulanacağı önem taşır.

İmar hukukuyla etkileşimi bakımından, hukuki niteliğin doğru belirlenmesi, belediye ve diğer kamu kurumlarının nezdinde yürütülen işlemleri kolaylaştırır. Örneğin, inşaatın devralınması ve bağımsız bölümlerin tesliminin hangi aşamada gerçekleşeceği, projeye ait sorumlulukların hangi tarafta olduğuna göre değişir. İmar mevzuatına aykırı bir inşaat sürecinin varlığı halinde, sözleşmenin ifa kabiliyetini de riske atacak yaptırımlar söz konusu olabilir. Bundan dolayı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin bütüncül bir yaklaşımla ve ilgili tüm mevzuat göz önünde bulundurularak düzenlenmesi gerekir.

Sözleşmede Bulunması Gereken Unsurlar​

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem eser sözleşmesi hem de mülkiyet devrine ilişkin unsurlar içerir. Bu kapsamda sözleşmede bulunması gereken asgari unsurlar, taraflar arasındaki uyuşmazlıkları minimize etmek için detaylıca düzenlenir.

• Tarafların Kimlik ve İletişim Bilgileri: Arsa sahibi ve yüklenicinin tam kimlik bilgileri, ticaret unvanları, adresleri, vergi numaraları gibi bilgiler yer almalıdır.
• Arsanın Tanımı ve Nitelikleri: Tapu kayıt bilgileri, yüzölçümü, imar durumuna ilişkin detaylar ve varsa arsa üzerindeki takyidatlar belirtilmelidir.
• İnşaatın Proje Detayları: Projenin teknik şartnamesi, kat planları, bağımsız bölüm sayısı, sosyal donatı alanları gibi hususlar sözleşmede açıkça yer almalıdır.
• Paylaşım Oranları ve Devir Şekli: Arsa payının ne kadarının hangi aşamada yükleniciye veya üçüncü kişilere devredileceği, bağımsız bölümlerin dağılımı belirtilmelidir.
• İnşaat Süresi ve Teslim Tarihi: İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri, teslimin hangi aşamalarda yapılacağı ve gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar düzenlenmelidir.
• Teminatlar: Yüklenicinin işin ifası için vereceği teminat mektubu veya ipotek, arsa sahibinin haklarını güvence altına alacak hususlar olarak belirtilmelidir.
• Sorumluluk ve Ayıp Hükümleri: İnşaat kalitesinden doğan ayıplar, eksik işler ve bunların giderilme süreleri ile mali sorumluluklar sözleşmede gösterilmelidir.
• Uyuşmazlık Çözüm Yöntemi: Taraflar arasında çıkabilecek ihtilafların nasıl çözüleceği, tahkim ya da mahkeme seçimi, avukat ücretleri gibi konular düzenlenmelidir.

Bu unsurlara ek olarak, inşaat sırasında kullanılacak malzeme listelerinin, teknik şartnamelerin ve mimari projelerin sözleşmeye ek olarak konması yerinde olur. Böylece inşaatın kalitesi, müteahhidin yükümlülükleri ve teslimdeki kriterler önceden belirlenir. Yüklenicinin, özellikle beton kalitesi, yalıtım standartları, elektrik ve mekanik tesisatın teknik özellikleri hakkında sözleşmeye ek yapması, doğabilecek uyuşmazlıkların en aza indirilmesini sağlar.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa payı veya mülkiyet devri genellikle inşaatın aşamalarına veya tamamlanma durumuna bağlı tutulur. Bu sistemin amacı, arsa sahibinin inşaat ilerlemeden tüm mülkiyeti devretmesinden kaynaklanacak riskleri azaltmaktır. Aynı zamanda yüklenici de kendi hissesini veya üçüncü kişilere satacağı bağımsız bölümleri teminat gösterebilmek için belli oranda devre ihtiyaç duyar. Bu denge unsuru, tarafların birbirlerine karşı güven ilişkisini koruyucu nitelik taşır.

Tapu Siciline Şerh ve Diğer Güvenceler​

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesi, her iki tarafın da haklarının korunması açısından büyük önem arz eder. Resmi şekilde düzenlenen sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, sözleşmeden doğan ayni hak taleplerinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Tapu sicili, taşınmaz üzerinde kurulmuş hakların en güvenilir şekilde kayıt altına alındığı yerdir ve şerh işlemi sözleşmeye dayalı hakkın korunmasında etkili bir yöntemdir.

• Sözleşme şerhi, arsa sahibinin sözleşmeye uygun davranmak zorunda kalmasını temin eder.
• Yüklenici, inşaat sürecinde üçüncü şahıslara yapılacak satım veya devir işlemlerinde şerhin sağladığı korumadan faydalanır.
• Olası bir ipotek veya haciz durumunda, şerh edilmiş sözleşme uyarınca hakların korunması daha kolay hale gelir.

Tapu siciline şerh yanı sıra, teminat mektupları veya ipotek tesis edilmesi de tarafların haklarını güvence altına alan yöntemler arasındadır. Arsa sahibi, yüklenicinin ifa kabiliyetine dair bir bankadan alınacak teminat mektubu talep edebilir. Bu teminat mektubu, inşaatın zamanında ve sözleşmede öngörüldüğü şekilde tamamlanmaması halinde, arsa sahibinin doğrudan bankadan talep hakkını kullanabilmesini sağlar. Benzer şekilde, yüklenicinin de belirli bir oranda arsa payı üzerinde ipotek kurulmasını isteyebilmesi mümkündür. Böylece, sözleşmenin diğer tarafında ifa engelleri veya temerrüt söz konusu olduğunda, ipotek hakkı devreye girebilir.

Diğer bir güvence yöntemi, tarafların kendi paylarını sözleşme hükümlerine aykırı olarak devretmelerini önleyen şerh türleridir. Tapu kaydına konulacak şerhler, üçüncü kişilerin de bu sözleşmeyi bilerek hareket etmesini sağlar. Örneğin, arsa sahibi sözleşme devam ederken taşınmazını veya payını başka birine devretmek isterse, şerh nedeniyle yeni malikin de sözleşme hükümlerine uyması zorunluluğu doğar. Bu durum, yüklenici için önemli bir emniyet mekanizmasıdır.

Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar ve Çözüm Önerileri​

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yaşanan en temel sorunlar, genellikle ifa süresine uyulmaması, imalatta ayıp veya eksik iş problemleri ve taraflardan birinin finansal yetersizliği sebebiyle proje aksaklığı olarak özetlenebilir. Ayrıca, belediyeden veya ilgili idareden gerekli ruhsatların zamanında alınamaması, imar planlarındaki değişiklikler, kentsel dönüşüm uygulamalarındaki belirsizlikler de sözleşmenin ifasını etkileyen önemli faktörlerdir.

• Finansal Problemler: Yüklenicinin gerekli finansmanı sağlayamaması halinde inşaat durabilir. Arsa sahibi, uzun süre tamamlanmayan inşaat yüzünden mağdur olur. Bu riskin giderilmesi için proje finansmanının önceden planlanması, bankalarla kredi sözleşmesi yapılması ve teminat mektuplarının alınması tavsiye edilir.
• Teknik Eksiklikler ve Ayıplı İmalat: Kullanılan malzemelerin standartlara uygun olmaması, projeye aykırı yapım teknikleri, teslim sonrası ortaya çıkan yapı kusurları en sık görülen uyuşmazlık konularındandır. Teknik şartnamelerin ayrıntılı hazırlanması ve teslim sonrası sorumluluğun açıkça düzenlenmesi, bu sorunları azaltır.
• İmar Değişiklikleri: Proje sürecinde belediye veya ilgili kurum tarafından yapılan imar planı değişiklikleri, emsal artışı veya azalışı, kat sınırlaması gibi konular sözleşmenin ifa dengesini etkiler. Sözleşmede, imar değişiklikleri karşısında tarafların uyarlama taleplerinin nasıl değerlendirileceği açıkça belirtilmelidir.
• Tapu Siciline Şerh Edilmeme: Sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi, özellikle üçüncü kişilerin hak kazanması durumunda yüklenicinin büyük hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle resmi şekil ve şerh süreçleri ihmal edilmemelidir.
• Kat İrtifakı ve Yapı Kullanma İzni: İnşaatın belli bir aşamasında kat irtifakı kurulması, bağımsız bölümlerin resmen tanımlanması ve teslim sonrası yapı kullanma izninin alınması süreçleri taraflar arasındaki iş birliğini gerektirir. Aksi takdirde, proje teslimi gecikir veya hukuki sorunlar doğar.

Çözüm önerileri arasında, sözleşmenin düzenlenmesinden önce arsa sahibinin ve yüklenicinin teknik, mali ve hukuki alt yapılarının detaylı şekilde analiz edilmesi gelir. Yapı firmalarının geçmiş projeleri, finansal tabloları ve teknik kadrosu incelenmeli; arsa sahibinin tapu kayıtları ve üzerindeki takyidatlar araştırılmalıdır. Gerekirse proje bazında bağımsız bir müşavirlik veya danışmanlık hizmeti alınarak teknik şartname ve maliyet analizi yapılmalıdır. Böylece sözleşmenin belirsizlik içeren noktaları netleşir ve uyuşmazlık çıkma ihtimali azalır.

Uyuşmazlık Çözüm Yolları ve Yargı Kararlarının Etkisi​

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflar arasında farklı sebeplerle uyuşmazlıklar doğabilir. İnşaatın gecikmesi, ayıplı imalat, ödeme veya devir takvimine riayet edilmemesi, teminatların devreye sokulması gibi konular sıklıkla dava konusu olur. Yargıtay, bu sözleşmelerle ilgili pek çok içtihada sahiptir ve her somut olayı sözleşmenin niteliğine, resmi şekil şartına ve tarafların sözleşmede öngördüğü hükümlere göre değerlendirir.

• Dava Türleri: Genellikle sözleşmenin feshi, tazminat istemi, tapu iptali ve tescil davası, ayıp nedeniyle bedel indirimi ve ifaya zorlama gibi dava türleri söz konusu olabilir.
• Hukuki Dayanaklar: Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri, Türk Medeni Kanunu’nun tapu ve mülkiyet ile ilgili düzenlemeleri ve ilgili imar mevzuatı hükümleri, uyuşmazlıkların çözümünde temel referans noktalarıdır.
• Yargıtay İçtihadı: Yargıtay kararları, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hem kuruluş şekli hem de ifa sürecine dair birçok prensip belirlemiştir. Özellikle resmi şekilde yapılmayan sözleşmelerin geçersiz sayılabileceği veya tapu siciline şerh edilmeyen sözleşmelerin üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği hususları netlik kazanmıştır.

Tarafların tahkim veya arabuluculuk gibi alternatif uyuşmazlık çözüm yollarını tercih etmesi de mümkündür. Uygulamada, genellikle mahkemeye başvurmadan önce taraflar kendi aralarında çözüm arar ve proje tamamlanması veya sözleşmenin feshi seçenekleri değerlendirilir. Arabuluculuk, taraflar arasında sulh yoluyla çözüm üretme konusunda etkili olabildiği gibi, yargı sürecini kısaltarak daha düşük maliyetli bir yöntem sunar.

Yargı kararlarının sözleşme metinlerine yansıması açısından, yüklenici ve arsa sahibinin, Yargıtay’ın benzer olaylarla ilgili kararlarını inceleyerek sözleşmeye koyacakları hükümleri uyarlaması önerilir. Böylece daha önce yargısal süreçlerde sorun oluşturmuş konulara önceden çözümler getirmek mümkün hale gelir. Örneğin, yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi durumunda cezai şartın ne şekilde uygulanacağı, ayıplı imalat halinde hangi ölçütlere göre bedel indirimi hesaplanacağı, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla şekillenen alanlardır.

Sona Erme ve Fesih Süreçleri​

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ve taşınmaz satışı unsurlarına sahip olduğu için fesih süreci de karmaşık olabilir. Sözleşmenin feshi, kural olarak karşılıklı edimlerin ifa edilmemesi veya ifanın imkânsız hale gelmesi durumunda söz konusu olur. Fesih, tarafların rızasıyla veya mahkeme kararıyla gerçekleşebilir.

1. Sözleşme Feshi Sebepleri:
   • Yüklenicinin mali acz içine düşerek inşaatı sürdürememesi.
   • İmar planı değişiklikleri sonucu inşaatın ruhsatsız kalması.
   • Tarafların sözleşmede belirlenen edimlerini yerine getirmemesi (arsa payı devir yükümlülüğü, yapı malzemeleri ve işçilik kalitesi vb.).
   • Uzun süreli gecikme ve teslimin yapılmaması.
2. Fesih ve İade Yükümlülükleri:
   • Devredilen arsa paylarının iadesi, tapu sicilindeki kayıtların iptali.
   • Yapılmış inşaatın ekonomik değeri ve masrafların hesaba katılması.
   • Tarafların varsa cezai şart veya tazminat talepleri.

Fesih sürecinde taraflardan birinin kusurlu olması halinde, kusurlu taraf aleyhine tazminat hükümleri uygulanabilir. Fesih, genellikle sözleşmede belirtilen yöntem ve süreler gözetilerek yapılır. Bazı durumlarda, sözleşmede fesih hakkının kullanılması için noterden ihtar gönderilmesi veya belirli bir süre tanınması istenebilir. Böylece kusurlu tarafın ifaya devam etme şansı tanınır. İmar hukukundan kaynaklanan kısıtlamalar veya yasal engeller, sözleşmenin feshi halinde doğrudan mali sonuçlar doğurabileceğinden, taraflar fesih sürecinde uzman danışmanlık almaya ihtiyaç duyabilir.

Değerlendirme​

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle hızlı kentleşme ve yapı sektörünün büyüdüğü ülkelerde büyük önem taşır. Sözleşmenin doğru hazırlanması ve imar hukuku çerçevesine uygun şekilde ifa edilmesi, tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından esastır. İnşaat sektöründe yaşanan teknolojik ve yasal gelişmeler, bu sözleşmelerin kapsamını ve uygulama alanını sürekli genişletir. İlerleyen dönemlerde kentsel dönüşüm projeleri, enerji verimliliği standartları veya çevresel düzenlemeler gibi faktörlerin de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şartlarını etkilemesi beklenir.

Türkiye’deki yargı uygulamaları incelendiğinde, resmi şekil eksikliklerinin, tapu siciline şerh edilmemesinin ve teknik şartnamelerde belirsiz ifadelerin büyük uyuşmazlıklara yol açtığı görülür. İmar planlarındaki değişiklikler, belediye idari kararları ve kentsel dönüşüme dair mevzuat, projelerin planlandığı şekilde ilerlemesini güçleştirebilir. Dolayısıyla, sözleşme düzenlemesi yapılırken imar durumunun güncel bilgiler ışığında ele alınması ve tarafların muhtemel değişikliklere karşı koruyucu hükümler koyması önemlidir.

Aşağıdaki tabloda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin genel risk alanları ve alınabilecek önlemler özetlenmiştir:


Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de yükleniciler için önemli ticari fırsatlar sunar. Ancak bu fırsatlar, sözleşmenin eksik veya hatalı düzenlenmesi halinde büyük risklere dönüşebilir. Sözleşme hazırlanırken imar hukuku, tapu mevzuatı, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihatları dikkatle incelenmelidir. Tarafların, inşaat sürecini yakından takip etmesi, projenin finansman yapısının sağlam olması ve teknik kalitenin belirlenen standartlarda gerçekleşmesi, başarılı bir kat karşılığı inşaat projesinin temel taşlarıdır.

Ayrıca, proje sırasında ortaya çıkabilecek imar problemleri, ruhsat iptalleri veya komşu parsellerle ilgili uyuşmazlıklar da göz ardı edilmemelidir. Gerek kat irtifakı kurulurken gerek yapı kullanım iznini alırken, ilgili idarelerle koordinasyon içinde çalışılmalıdır. Bu süreçte, mülkiyetin devri esnasında vergi ve harç yükümlülükleri, belediyeye ait harç ve vergi uygulamaları da ayrıntılı şekilde hesaplanmalı ve sözleşmeye dâhil edilmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin mevzuat ve yargı kararları, zamanla değişime uğrayabilir. Tarafların, özellikle büyük projeler söz konusu olduğunda, imar kanununda veya yönetmeliklerde meydana gelebilecek revizyonları yakından takip etmesi ve sözleşmede gerekli esnek hükümleri bulundurması faydalı olur. Bu şekilde, projenin yarım kalması veya tarafların uzun süren davalarla uğraşması engellenebilir.

Kaynakça ve İlgili Mevzuat​

• Türk Medeni Kanunu
• Türk Borçlar Kanunu
• İmar Kanunu
• Kat Mülkiyeti Kanunu
• Yargıtay İçtihatları ve Hukuk Genel Kurulu Kararları

Önemli Başlıklar​

• Resmi şekil ve tapu siciline şerh konusunun önemi
• İmar planları ve ruhsat süreçlerinin takip edilmesi
• Tarafların hak ve borçlarının sözleşmede detaylı düzenlenmesi
• Teminat mektupları ve ipotek gibi ek güvencelerin kullanımının yaygınlaşması
• Uyuşmazlık çözüm mekanizmaları ve Yargıtay içtihatları

Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar​

• Sözleşme hazırlarken uzman görüşünün alınması
• Paylaşım oranlarının hakkaniyetli ve net biçimde belirlenmesi
• Teknik şartname ve proje detaylarının açık ve kapsamlı biçimde düzenlenmesi
• Projenin finansman modeli ve maliyet analizi
• İmar mevzuatında ortaya çıkabilecek değişikliklere esnek yaklaşım

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde başarı, esas olarak doğru planlama, hukuki çerçeveye uyum ve tarafların yükümlülüklerini özenle yerine getirmesine bağlıdır. İmar hukuku açısından bakıldığında, planlama ve denetim süreçleriyle uyum, yapılacak inşaatın yasal zeminde yükselmesini sağlar. Böyle bir projede herhangi bir aşamada çıkabilecek uyuşmazlık, hem mali hem de zamansal açıdan taraflar için kayıp anlamına gelir. Tarafların, sözleşmeyi imzalamadan önce tapu kayıtları, proje onayları, mimari planlar, teknik ve mali yeterlilik gibi noktaları titizlikle ele almaları, gelecekte yaşanabilecek sorunları azaltacaktır. Bu çerçevede, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri İmar Hukuku genel kategorisi içerisinde önemini daima koruyan, dikkatli ve kapsamlı bir hazırlık süreci gerektiren bir sözleşme türü olarak değerlendirilebilir.