Kentsel Dönüşüm ve Kamulaştırma

İmar Hukuku Kapsamında Kentsel Dönüşüm ve Kamulaştırma​

Tanım ve Temel Kavramlar​

Kentsel dönüşüm, fiziksel çevrenin sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir bir şekilde yeniden yapılandırılması amacıyla, genellikle kamu kurumları veya yetkilendirilmiş özel kuruluşlar tarafından yürütülen bir planlama ve uygulama sürecidir. İmar hukukunun temel çerçevesi içinde değerlendirildiğinde, kentsel dönüşüm projeleri mevcut yapı stokunun iyileştirilmesi, afet risklerinin azaltılması, gecekondu alanlarının ıslahı ve sosyal donatı eksikliklerinin giderilmesi gibi çok çeşitli amaçlara hizmet eder. Özellikle, afet riski altındaki alanların rehabilitasyonu ve modern kent dokusuna uygun yerleşim birimlerinin oluşturulması, kentsel dönüşüm projelerinin yaygın uygulama alanları arasında yer alır.

Kamulaştırma, Türk hukuk sisteminde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenen; idarenin, kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete konu bir taşınmazı mülkiyetinden çıkarması işlemidir. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında, uygulanacak proje alanlarındaki mülkiyet sorunlarını çözmek için kamulaştırma, idarelere verilen en önemli araçlardan biri olarak ortaya çıkar. İdarenin bu yetkiyi kullanırken dikkat etmesi gereken en önemli hususlardan biri, Anayasa’nın 35. ve 46. maddeleriyle güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkıdır. Kamulaştırma sürecinde taşınmaz sahibine adil bir bedel ödenmesi ve mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin korunması, hukukun temel ilkelerinden sayılır.

Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca fiziksel çevreyi değiştirmekle kalmaz; bölge sakinlerinin toplumsal, ekonomik ve kültürel yaşantılarını da önemli ölçüde etkiler. Bu etkiyi en aza indirmek ve yapılan müdahalelerin meşruiyetini sağlamak amacıyla, ilgili mevzuat ve yargı içtihatları çerçevesinde çeşitli kurallar geliştirilmiştir. Bahsi geçen kurallar, uygulamada mülkiyet hakkına riayet edilmesi ve hak sahiplerinin mağdur olmaması için hayati önemdedir.

Tarihsel Gelişim​

Türkiye’de modern anlamda kentsel dönüşüm uygulamalarının kökleri, 20. yüzyılın ikinci yarısına kadar uzanır. Özellikle büyük kentlerdeki hızlı nüfus artışı ve göç dalgaları, plansız yapılaşmaya sebebiyet vermiştir. Bu yapılaşma, gecekondu alanlarının çoğalması ve altyapı yetersizlikleriyle birleşince, kent dokusunun büyük ölçüde bozulmasına yol açmıştır. 1980’li yıllarda başlayan neoliberal kentleşme politikaları, konut ihtiyacını karşılamak amacıyla toplu konut projeleri geliştirilmesini teşvik etmiştir. Ancak bu projeler de zaman zaman plan bütünlüğünün ihmal edilmesine ve sosyal donatı alanlarının yetersiz kalmasına sebep olmuştur.

1999 Marmara Depremi, Türkiye’de kentsel dönüşüm kavramının önemini çok daha belirgin hale getirmiştir. Afet riskine karşı dayanıklı yapı stokunun oluşturulması gerektiği gerçeği, kamunun ve özel sektörün planlama yaklaşımlarını etkilemiştir. Nitekim bu dönemde, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi yasal düzenlemelerle kentsel dönüşüm uygulamaları yasal çerçeveye kavuşturulmuştur.

Diğer yandan, kamulaştırma hukuku Türkiye’de Osmanlı İmparatorluğu döneminden beri var olan bir müessesedir. Tanzimat sonrası dönemde devletin altyapı ve imar faaliyetleri için ihtiyaç duyduğu taşınmazlar, “miri arazi” statüsü ile kısmen kamunun malı sayılırdı. Cumhuriyet döneminde ise 1930’lu yıllardan itibaren devletin kamu yararına yönelik projelerini gerçekleştirebilmesi için özel mülkiyet üzerinde kamulaştırma hakkı tanınmıştır. Zaman içinde, özellikle 1950’lerden itibaren yoğunlaşan göç ve kentleşme süreçleri, kamulaştırma mevzuatının daha kapsamlı bir yapıya bürünmesine ve idareye geniş yetkiler tanınmasına neden olmuştur.

Mevzuat Çerçevesi​

Türkiye’de kentsel dönüşüm ve kamulaştırma süreçlerinin başlıca yasal dayanakları aşağıdaki gibidir:

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• 5393 sayılı Belediye Kanunu
• 3194 sayılı İmar Kanunu
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu
• 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun

Bu kanunlar içinde en önemlilerinden biri olan 6306 sayılı Kanun, afet riski altında bulunan bölgelerin iyileştirilmesi ve yapı stokunun yenilenmesi sürecine ilişkin usul ve esasları düzenler. Belediyeler ve il özel idareleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın koordinasyonunda riskli alan ilan edilen bölgelerde kentsel dönüşüm projeleri başlatabilir. Ayrıca, 5393 sayılı Belediye Kanunu çerçevesinde belediyelere kentsel dönüşüm projelerini yürütme yetkisi verilmiş olup, bu projeler kamunun ve yerel toplumun ihtiyaçlarını gözetmek zorundadır.

Kamulaştırma sürecinde esas alınacak temel hükümler ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda yer almaktadır. Kanun, kamulaştırma kararının alınması, bedel tespiti, tebligat, uzlaşma, dava aşamaları ve ödeme gibi tüm süreci ayrıntılı biçimde düzenler. Kamu yararının tespiti, idari işlem niteliğinde olup idarenin takdir yetkisinde bulunur. Ancak bu takdir yetkisinin keyfi kullanımı, idari yargı denetimine tabidir. Kamu yararının bulunduğuna dair karar, Danıştay ya da idari mahkemeler nezdinde denetlenebilir.

Uygulama Süreçleri ve Proje Yönetimi​

Kentsel dönüşüm projeleri genellikle bir planlama aşamasıyla başlar. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ya da belediyeler, riskli alan olarak ilan edilmesi düşünülen bölgelerde ön çalışmalar yürütür. Bu süreçte alanın jeolojik durumu, yapı stokunun fiziksel özellikleri, sosyo-ekonomik veriler ve bölgenin imar planlarındaki durumu analiz edilir. Alınan veriler doğrultusunda, projenin kapsamı, finansman modeli ve uygulama takvimi belirlenir.

Planlama aşamasının tamamlanmasını takiben, projede yer alacak kamu kurumları, özel sektör temsilcileri ve hak sahipleri arasında bir uzlaşma zemini aranır. 2942 sayılı Kanun’da öngörülen uzlaşma prosedürü, kamulaştırma bedelinin tespiti konusunda tarafları anlaşmaya teşvik etmeyi amaçlar. Aynı zamanda 6306 sayılı Kanun uyarınca da dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi için maliklerin belli bir oranda (örneğin üçte iki çoğunluk) rızası aranır. Bu rıza sağlanamadığı takdirde, uzlaşma sürecinde anlaşma sağlanamayan paylar hakkında kamulaştırma işlemleri devreye girer.

Kamulaştırma sürecinde, bağımsız değerleme şirketleri veya bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değeri tespit edilir. Uzlaşma görüşmelerinde bu tespit edilen bedel üzerinden pazarlık yapılır. Eğer uzlaşma sağlanamazsa, idare kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili için asliye hukuk mahkemesinde dava açar. Mahkeme, yargılama sürecinde yeni bilirkişi raporlarıyla taşınmazın gerçek bedelini tayin ederek, bedeli hak sahiplerine ödenmek üzere idareye yükler.

Proje uygulama sürecinde, hak sahipleri için geçici veya kalıcı konut sağlama, taşınma masraflarının karşılanması, kira yardımı gibi destek mekanizmaları da söz konusu olabilir. Bu mekanizmalar, özellikle kısıtlı gelirli hak sahiplerinin mağdur olmalarını önlemek ve projelerin toplumsal kabulünü artırmak için öngörülür.

Sık Rastlanan Uygulama Modelleri​

1. Özel Sektör Odaklı Model: İdare, belirli bir bölgenin dönüşümünü özel sektöre devreder. Maliyet ve kâr dağılımı, idare ile özel firma arasında yapılan sözleşmelerle belirlenir.
2. Kamu Odaklı Model: Belediyeler veya ilgili bakanlık, proje alanındaki tüm aşamaları bizzat organize eder, finansmanı kamu kaynaklarından veya uluslararası fonlardan temin eder.
3. Karma Model: Kamu ve özel sektör bir arada proje yürütür. Genellikle büyük ölçekli projelerde, özel sektör finansman ve teknik uzmanlık, kamu ise düzenleyici çerçeve ve kamulaştırma süreçlerini üstlenir.

Mülkiyet Hakkının Korunması ve Bedel Tespiti​

Kentsel dönüşüm projeleriyle kamulaştırma arasındaki en kritik husus, mülkiyet hakkının korunmasıdır. Anayasa madde 35 kapsamında güvence altına alınan mülkiyet hakkının ancak kamu yararı söz konusu olduğunda ve gerçek bedel ödenmek suretiyle sınırlandırılabileceği kabul edilmektedir. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ise uygulamada çok tartışmalı bir noktadır. Değer tespitinde dikkate alınacak unsurlar arasında:

• Taşınmazın imar durumu
• Emsal satış bedelleri
• Tapu kayıtları ve intifa hakları
• Taşınmazın fiziksel özellikleri (konum, büyüklük, yapı durumu vb.)
• Sosyo-ekonomik faktörler (bölgenin piyasa değeri, ulaşım imkânları vb.)

Değer tespitinin hatalı yapılması, hak sahiplerinin mağduriyetine sebebiyet verebildiği gibi projenin de finansal açıdan sürdürülebilirliğini zora sokar. Örneğin, bazı bölgelerde dönüşüm projesi sonrasında taşınmazların değerinin ciddi oranda artması beklenir. Bu durumda, dönüşüm öncesi kamulaştırılan mülk için ödenen bedelin, hak sahipleri tarafından düşük bulunması çok yaygındır. Uzlaşma sürecinin başarılı olması için piyasa koşulları ile bilirkişi raporlarının tutarlı olması büyük önem taşır.

Değerleme Yöntemlerinin Karşılaştırılması​

Değerleme sürecinde, genellikle piyasa değeri yaklaşımı esas alınmakla birlikte, maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı gibi yöntemler de yardımcı niteliktedir. Piyasa değeri yaklaşımında, benzer özellikteki taşınmazların yakın geçmişteki satış fiyatları dikkate alınarak bir karşılaştırma yapılır. Maliyet yaklaşımında ise taşınmazın yerine yenisinin inşa edilmesi halinde ortaya çıkacak maliyetlerin hesaplanması esastır. Gelir yaklaşımı, özellikle ticari taşınmazlar için, gelecekte elde edilecek gelirlerin bugünkü değere indirgenmesiyle kamulaştırma bedelinin tespitine imkân tanır.

Hak Sahiplerinin Rolü ve Katılım Mekanizmaları​

İmar hukuku ve kentsel dönüşüm süreçleri, sadece idarenin tek taraflı kararlarıyla yürütülemez. Etkili bir proje yönetimi ve toplumsal mutabakat için, hak sahiplerinin ve o bölgede yaşayan kiracıların da süreçlere katılımı sağlanmalıdır. 6306 sayılı Kanun, riskli alanlarda dönüşüm projelerinin hayata geçirilebilmesi için maliklerin en az üçte iki çoğunlukla karar almalarını şart koşar. Bu hüküm, mülkiyet hakkına saygı gösterilmesi ve çoğunluğun onayının alınması açısından önemlidir. Ancak uygulamada, mülkiyet sahipliği çok parçalı olduğunda veya hisseli tapular söz konusu olduğunda karar alma süreçleri uzayabilir.

Kiracıların durumu, dönüşüm projelerinde sıklıkla tartışma konusu olur. Kiracıların mülkiyet hakkı olmasa bile, yaşadıkları konuta ilişkin fiili bir kullanım hakkı söz konusudur. Bazı belediyeler, kiracılara da taşınma yardımı, kira desteği veya uygun fiyatlı konut seçenekleri sunarak proje içindeki hak kayıplarını telafi etmeye çalışır. Bu tür destekler, projeye karşı toplumsal direncin azalmasına ve daha hızlı uygulamaya olanak tanır.

Kamulaştırma Sürecinin Aşamaları​

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre kamulaştırma süreci belirli adımlarla ilerler:

1. Kamu yararı kararı alınması: İlgili idare, taşınmazın kamulaştırılması gerektiğine dair bir kamu yararı kararı alır. Bu karar, proje ve planlama süreçlerinin ilk aşamasında yer alır.
2. Kamulaştırma kararının tebliği: Kamu yararı kararı alındıktan sonra, kamulaştırılacak taşınmazın malikine veya maliklerine resmi tebligat yapılır.
3. Uzlaşma görüşmeleri: İdare, malikle veya maliklerle taşınmazın bedeli konusunda anlaşmaya çalışır. Bu görüşmelerde bilirkişi raporları temel alınır.
4. Uzlaşma sağlanamazsa dava aşaması: Anlaşma sağlanamadığı takdirde, idare asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili için dava açar.
5. Mahkeme süreci: Mahkeme, bilirkişi raporları ve emsal satışları inceleyerek bir kamulaştırma bedeli belirler. Bedel, idarece hak sahibine ödenince taşınmazın mülkiyeti idareye geçer.

Yargısal Denetim ve Hukuki Uyuşmazlıklar​

Kamulaştırma ve kentsel dönüşüm projeleri, sıklıkla yargısal itirazlara konu olur. Malikler, kararın kamu yararına uygun olmadığı iddiasıyla idari yargıda iptal davası açabilir. Kamulaştırma bedelinin yetersiz olduğu düşünülüyorsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespit davası yahut bilirkişi raporlarına itiraz söz konusu olabilir. Ayrıca, proje uygulamalarında plan değişikliklerine ilişkin davalar da idari yargıya taşınabilir. Plan değişikliği süreçlerinin hukuka uygunluğunu denetleyen idari yargı organları, şehircilik ilkelerini, imar mevzuatını ve üst ölçekli plan kararlarını göz önünde bulundurur.

Danıştay, imar planı iptalleri ve riskli alan ilanlarına ilişkin davalarda son merci olarak öne çıkar. Riskli alan ilanı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın takdir yetkisine dayanır; ancak bu yetkinin dayandığı raporların bilimsel verilere ve yasal prosedürlere uygunluğu yargı denetimine tabidir. Eğer proje, bilimsel olarak riskli olmadığı anlaşılan veya planlama ilkeleriyle uyumlu olmayan bir bölgede uygulanıyorsa, mahkemeler idarenin kararını iptal edebilir.

Uygulamada Karşılaşılan Başlıca Sorunlar​

• Değer Tespiti: Bilirkişi raporlarının piyasa verileriyle uyumlu olmaması veya yetersiz inceleme yapılması.
• Katılım Eksikliği: Proje öncesi halkın bilgilendirilmesi ve karar süreçlerine dahil edilmesi yetersiz olduğunda toplumsal direnç ortaya çıkması.
• Finansman Sorunları: Geniş ölçekli dönüşüm projelerinin büyük maliyetler gerektirmesi ve kaynak yetersizliği nedeniyle proje süreçlerinin uzaması.
• Yargılama Süresinin Uzunluğu: Kamulaştırma ve plan iptali davalarının yıllarca sürmesi nedeniyle projelerin aksaması.
• Sosyal ve Kültürel Uyum: Yenilenen yerleşim alanına geri dönüşlerde, eski ve yeni sakınlar arasındaki iletişim ve bütünleşme sorunları.

Sosyal ve Ekonomik Etkiler​

Kentsel dönüşüm projeleri, uzun vadede kentsel yaşam kalitesini artırmayı hedefler. Ancak kısa vadede ortaya çıkan sosyal ve ekonomik sonuçlar, bu hedeflerin aksine olumsuz etkilere de yol açabilir. Dönüşüm alanlarında yaşayan dar gelirli gruplar, projelerin ardından yükselen konut maliyetleri nedeniyle kendi mahallelerinden uzaklaşmak zorunda kalabilirler. Bu durum, kentsel dönüşümün sosyal doku üzerindeki etkileri hakkındaki eleştirileri güçlendirir.

Ekonomik açıdan, kentsel dönüşüm projeleri inşaat sektörüne canlılık katar, istihdam yaratır ve bölgenin ticari değerini artırır. Özellikle özel sektörün dahil olduğu projelerde, yüksek katma değerli konut ve ticaret alanları üretilerek yerel ekonomiye dinamizm kazandırılabilir. Ancak, bu gelişmelerin adil bir paylaşımı olmadığı sürece “soylulaştırma” (gentrification) süreçleri ortaya çıkar. Soylulaştırma, yerel halkın yeni kent dokusu içinde barınma imkanını kaybetmesi ve daha düşük standartlı bölgelere taşınmak zorunda kalmasıyla sonuçlanabilir.

Çevresel Etkiler ve Sürdürülebilirlik​

İmar hukuku açısından kentsel dönüşüm projelerinin sadece yapı stokunu yenilemek değil, aynı zamanda çevresel sürdürülebilirliği de gözetmek gibi bir görevi vardır. Proje alanlarında yeşil alanların korunması, enerji verimli binaların tasarlanması, atık yönetimi ve ulaşım sistemlerinin entegrasyonu gibi unsurlar dikkate alınmalıdır. Bazı projelerde, doğaya uyumlu malzeme kullanımı ve çevreye duyarlı teknolojilerin teşvikiyle ekolojik sürdürülebilirlik hedeflenir. Bunun yanı sıra, proje alanının jeolojik ve meteorolojik riskleri de doğru analiz edilmeli; özellikle heyelan, sel veya deprem gibi afet riskleri göz önünde bulundurulmalıdır.

İmar hukuku ve çevre hukuku arasındaki etkileşim, kentsel dönüşüm alanlarında önemli bir yer tutar. Çevresel etki değerlendirme (ÇED) süreçleri, büyük ölçekli projelerin hayata geçirilmesinde zorunlu olabilir. Yürütülen ÇED süreçlerinin şeffaflığı ve bilimselliği, projenin yargı denetiminden geçmesi esnasında da kritik bir dayanak noktası oluşturur. ÇED raporlarının eksikliği veya yanlış veriler içermesi, projenin iptaline kadar gidebilecek hukuki süreçlere yol açabilir.

Kültürel Mirasın Korunması​

Tarihsel ve kültürel değerlerin yoğun olduğu kent bölgelerinde kentsel dönüşüm projeleri daha da dikkatli yürütülmek zorundadır. Kültürel mirasın korunması, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında önem taşır. Sit alanları, koruma altındaki yapılar ve tarihi sokak dokusuna sahip bölgelerde, her türlü dönüşüm faaliyeti Koruma Kurulları’nın iznine tabidir. İzin süreçlerinde, yapılacak projelerin tarihi dokuyu koruyup korumadığı, çevre ile uyumu, malzeme seçimi, kat yüksekliği gibi teknik ve estetik kıstaslar değerlendirilir.

Kültürel mirasın bulunduğu alanlarda kamulaştırma yoluyla dönüşüm gerçekleştirileceği zaman, sürece Kültür ve Turizm Bakanlığı ve ilgili koruma kurullarının aktif katılımı sağlanmalıdır. Bu alanlarda yanlış uygulamalar, tarihi binaların yıkılması veya yapının özgün niteliğinin tahrip edilmesi gibi geri dönülmez sonuçlar doğurabilir. Özellikle UNESCO Dünya Miras Listesi’ne alınmış bölgelerin yakınında ya da içinde kentsel dönüşüm projesi planlanıyorsa, uluslararası standartlara da riayet edilmesi zorunludur.

Finansman ve Teşvik Mekanizmaları​

Kentsel dönüşüm projelerinin başarılı olabilmesi için sürdürülebilir finansman modelleri geliştirilmesi gereklidir. Türkiye’de bu amaçla kullanılan mekanizmalardan bazıları şunlardır:

• Kredi ve Hibe Destekleri: Uluslararası finans kuruluşları veya kamu bankaları aracılığıyla dönüşüm projelerine uygun faizli krediler sağlanabilir.
• Vergi Teşvikleri: Arsa ve bina vergilerinde muafiyet, vergi indirimi veya harç muafiyetleri uygulanarak yatırımcılar teşvik edilebilir.
• Döner Sermaye Uygulamaları: Belediyeler, kentsel dönüşüm projelerinde elde ettikleri gelirleri (örneğin konut satışlarından) yine proje alanının gelişimine aktarabilir.
• Kamu-Özel İşbirlikleri (PPP): Özel sektör sermayesi ile kamu düzenleyici gücünün birleştiği projelerde, uzun vadeli ortaklık yapıları oluşturulur.

Finansman sorunu genellikle proje kapsamının büyüklüğüyle doğru orantılıdır. Geniş alanları kapsayan ve altyapı, üstyapı, sosyal donatı gibi pek çok unsuru içeren projelerde maliyetler oldukça yükselir. Kamu kaynaklarının yetersiz kaldığı noktalarda ise özel sektör yatırımları, uluslararası krediler veya hibe programları devreye girer.

Çeşitli Uygulama Örnekleri​

Türkiye’de son yıllarda birçok büyükşehir, kentsel dönüşüm projeleriyle gündeme gelmiştir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi metropoller başta olmak üzere, neredeyse her ilde afet riskini azaltmaya veya çarpık kentleşmeyi düzeltmeye yönelik dönüşüm projeleri uygulanmaktadır. Bazı bölgelerde projelerin odağı deprem riskini azaltmak iken, bazı bölgelerde ekonomik ve turistik gelişim hedefi ön plana çıkar. Bu çeşitlilik, projelerin tasarlanmasında bölgenin ihtiyaçlarına yönelik çözümlerin önemini gösterir.

Örneğin, İstanbul’da Fikirtepe bölgesi uzun yıllar süren tartışmalar ve hukuki süreçler sonunda kentsel dönüşüm çalışmalarına konu olmuştur. Fikirtepe örneğinde, çok parçalı mülkiyet yapısı, proje geliştiricileri ile hak sahipleri arasında devam eden anlaşmazlıklar ve yükselen inşaat maliyetleri proje sürecini zora sokmuştur. Aynı şekilde, Ankara Dikmen Vadisi projesi, sosyal konutlar ve kentsel yenileme çalışmalarıyla bir dönüşüm örneği sunar. Bu projede gecekondu alanlarının tasfiyesi, sosyal donatı alanları ve yeşil alanların artırılması hedeflendiği halde, uzun yargı süreçleri ve finansman sorunları uygulamayı geciktirmiştir.

Karşılaştırmalı Hukuk Boyutu​

Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma, dünya genelinde de önemli bir şehircilik ve hukuk meselesi olarak karşımıza çıkar. Örneğin, ABD’de “eminent domain” olarak bilinen kamulaştırma yetkisi, Anayasa’nın 5. Ek Maddesi (Takdir Yetkisi Maddesi) uyarınca kamu yararının varlığı şartıyla kullanılabilir. Ancak “kamu yararı” tanımının genişletilmesi, yargı kararlarında tartışmalara yol açmıştır (Kelo v. City of New London davası bu konuda bilinen bir örnektir). Avrupa ülkelerinde ise, mülkiyet hakkının Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek 1 No’lu Protokol ile korunması, kamulaştırma uygulamalarını sıkı bir yargısal denetime tâbi kılar.

Aşağıdaki tabloda, bazı ülkelerde kamulaştırma ve kentsel dönüşümün temel yasal dayanakları gösterilmektedir:


Türkiye’deki kentsel dönüşüm ve kamulaştırma süreçleri, bu karşılaştırmalı perspektifle incelendiğinde, kamu yararı kavramının yoğun biçimde kullanıldığı, ancak mülkiyet hakkının da Anayasa ve yargı denetimiyle koruma altında tutulduğu bir hukuksal zemine oturur. Her ne kadar pratik uygulamalarda önemli sorunlar yaşansa da, yasal çerçevenin uluslararası standartlara kısmen uygun olduğu söylenebilir.

Katılım ve Şeffaflık İlkesi​

İmar hukukunun temel amaçlarından biri, kamusal düzenin sağlanması ve toplumsal ihtiyaçların giderilmesidir. Kentsel dönüşüm projelerinde de bu amacın gerçekleşebilmesi, demokratik katılım ve şeffaflık ilkelerinin uygulanmasına bağlıdır. Yerel yönetimlerin, proje sürecinin her aşamasında bilgilendirme toplantıları düzenlemesi, sivil toplum örgütleriyle işbirliğine gitmesi ve hak sahiplerinin öneri ve itirazlarını değerlendirmesi beklenir.

Şeffaflık ilkesine uyulmadığı durumlarda, projeler ciddi direnişle karşılaşabilir ve yargı süreçleri uzayabilir. Bu nedenle, proje tanıtım dosyaları, ÇED raporları, plan değişikliği teklifleri gibi teknik belgeler, ilgili herkesin kolayca erişebileceği şekilde kamuoyuyla paylaşılmalıdır. Elektronik ortamda bilgi sunma zorunluluğu, pek çok ülkede yasal düzenlemelerle güvence altına alınmıştır. Türkiye’de de e-Devlet uygulamaları aracılığıyla imar planları, ihale şartnameleri ve proje detayları daha şeffaf bir şekilde sunulmaya başlamıştır.

Uygulamada Gözlemlenen Hukuksal ve İdari Sorunların Çözüm Yolları​

Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma süreçlerinde ortaya çıkan sorunları gidermek için çeşitli hukuksal ve idari düzenlemelere başvurmak mümkündür. Öncelikle, idarenin teknik personel ve veri altyapısını güçlendirmesi, karar alma süreçlerinde daha sağlıklı projeksiyonlar yapabilmesine olanak tanır. Ayrıca bilirkişi havuzunun genişletilmesi ve bilirkişilik kurumunun daha standartlaştırılmış kriterlere bağlanması, değer tespitindeki uyuşmazlıkları asgari düzeye indirebilir.

Proje yönetimi bakımından, çok paydaşlı karar mekanizmalarının oluşturulması büyük önem taşır. Belediye, bakanlık, sivil toplum kuruluşları, meslek odaları ve hak sahipleri temsilcilerinin bir arada olduğu komisyonlar veya kurullar, projelerde ortaya çıkan karmaşık sorunları çözmekte daha kapsayıcı ve demokratik bir yaklaşım sağlayabilir. Bu yaklaşım, mülkiyet hakkına dair itirazların ve kamulaştırma bedeline ilişkin anlaşmazlıkların kısa sürede bertaraf edilmesine de katkıda bulunur.

Planlama İlkeleri ve Hukuki Çerçevenin Geliştirilmesi​

Kentsel dönüşüm projelerinde başarı, sadece yasal metinlerle değil, planlama ilkelerinin doğru şekilde uygulanmasıyla da ilgilidir. Planlama ilkeleri arasında yer seçimi, yoğunluk, fonksiyon dağılımı, ulaşım entegrasyonu ve sosyokültürel dokuya uyum gibi hususlar ön plandadır. Eğer bu ilkeler göz ardı edilir ve sadece maksimum kar amacı gözetilirse, ortaya çıkan sonuç kentsel dönüşümden ziyade betonlaşma ve sosyal ayrışma olur.

Dönüşüm projelerinde, plan hiyerarşisine uygun hareket edilmesi zorunludur. Üst ölçekli planlardan (çevre düzeni planı, nazım imar planı) alt ölçekli uygulama planlarına kadar tutarlılık sağlanmalıdır. Aksi takdirde, plan iptalleri söz konusu olabilir ve projeler ciddi zaman ve kaynak kaybına uğrar. İmar Kanunu’nun güncel ihtiyaçlara cevap verecek şekilde revize edilmesi ve 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliklerinde net, uygulanabilir kriterlerin geliştirilmesi, hukuki süreci hızlandırabilir.

Ekonomik ve Toplumsal Faydanın Analizi​

Kentsel dönüşüm projeleri, uzun dönemde kente ve topluma sağlayacağı katkılarla değerlendirildiğinde, kamu kaynaklarının etkin kullanımını gözetmelidir. Sadece ekonomik değil, toplumsal ve çevresel maliyet-fayda analizleri yapılmalıdır. Maliyet-fayda analizleri:

• Yeni yapı stokunun deprem ve diğer afet risklerine karşı dayanıklılık seviyesini
• Projede yaratılacak ticari alanların veya konutların ekonomik getirilerini
• Sosyal donatı, ulaşım, altyapı gibi kamusal hizmetlerin iyileştirilmesinden doğacak faydaları
• Mevcut yerleşik nüfusun kültürel ve ekonomik kayıplarını
• Çevresel sürdürülebilirlik hedeflerine olumlu/olumsuz etkileri

değerlendirmeye almalıdır. Bu analizlerin geniş kapsamlı yapılması, projenin etkinliğini artırabilir ve kamuoyunun desteğini sağlamakta önemli rol oynar. Ancak uygulamada, çoğu zaman proje hazırlık aşamasında bu analizler yüzeysel kalmakta veya hiç yapılmamaktadır.

Disiplinlerarası Yaklaşımın Önemi​

Kentsel dönüşüm, imar hukuku ve kamulaştırma süreçlerini yoğun biçimde içerdiği gibi aynı zamanda sosyoloji, ekonomi, şehir planlama, mimarlık, çevre mühendisliği ve yönetim bilimi gibi farklı disiplinlerin işbirliğini gerektirir. Hukuki çerçevenin tek başına belirli bir projeyi başarıya götürmesi mümkün olmadığından, projelerin planlama ve uygulama aşamalarında farklı disiplinlerden uzmanların ortak çalışması zorunludur. Örneğin, bir bölgenin afet riskinin yüksek olduğunu tespit eden jeoloji mühendisleri, belediye veya bakanlık yetkilileriyle birlikte yapılacak müdahalelerin yerini ve türünü belirlemelidir. Benzer şekilde, sosyologlar ve toplumsal cinsiyet uzmanları, dönüşüm projelerinin yerel halk üzerindeki etkilerini analiz ederek sosyal uyum stratejileri geliştirebilir.

İzleme ve Değerlendirme Mekanizmaları​

Kentsel dönüşüm projeleri tamamlandıktan sonra da etkilerinin sürekli olarak izlenmesi gerekir. Projenin hedeflerine ulaşıp ulaşmadığı, kamulaştırma bedelleriyle ilgili ek uyuşmazlıkların doğup doğmadığı, yeni altyapı ve binaların kalitesi gibi hususlar periyodik olarak değerlendirilmelidir. Bu amaçla, yerel yönetimler veya ilgili bakanlıklar bünyesinde izleme komisyonları kurulur. Komisyonlar, proje sonrasında bölgenin demografik, ekonomik ve mekânsal değişimini analiz eder. Elde edilen veriler, sonraki projelerde ders alınması gereken noktaları ortaya koyar.

İzleme ve değerlendirme, sadece idari bir prosedür değil, aynı zamanda yargı süreçlerinde de önemli bir referanstır. Örneğin, proje uygulaması esnasında çevreyle ilgili taahhütler yerine getirilmemişse, yargısal denetim sürecinde bu durum idarenin aleyhine bir noktaya dönüşebilir. Aynı şekilde, hak sahiplerinin mağdur edilmesi veya sosyal donatıların yetersiz kalması, yeni davaların açılmasına neden olabilir.

Proje İletişimi ve Halkla İlişkiler​

Kentsel dönüşüm projeleri sırasında, proje kapsamı, amaçları, getirileri ve muhtemel olumsuz etkileri hakkında bilgilendirme yapılması şarttır. Halkın projeye olan güveninin kazanılması, uzlaşma süreçlerini kolaylaştıran en temel faktörlerdendir. Belediyelerin ve ilgili bakanlıkların basın açıklamaları, bilgilendirme toplantıları, mahalle forumları ve internet sayfaları aracılığıyla proje sürecine dair düzenli bilgiler sunması gerekir. Hukuki prosedürler, teknik detaylar ve finansman modelleri mümkün olduğunca sade ve anlaşılır bir dille anlatılmalıdır.

Bu iletişim stratejisi, özellikle projeden doğrudan etkilenecek yerel halk için önem taşır. Şeffaf ve katılımcı bir yaklaşım, mülkiyet haklarının korunmasına yönelik kaygıları gidermede ve kamulaştırma bedellerine ilişkin itirazları azaltmada olumlu etki yaratabilir. Aksi halde, dedikodular, belirsizlikler ve güven eksikliği projeye karşı direnci artırır; sonuçta hem idare hem de vatandaşlar zarar görür.

Geleceğe Yönelik Perspektifler​

Türkiye’de kentsel dönüşüm, giderek önem kazanan bir alan olmaya devam edecektir. Özellikle deprem riski yüksek bölgelerde, yapı stokunun yenilenmesi ve güçlendirilmesi hayati bir mesele haline gelmiştir. Aynı şekilde, tarihi ve kültürel dokunun korunması, çevresel sürdürülebilirlik ilkelerinin hayata geçirilmesi ve sosyal adalet prensibinin gözetilmesi, kentsel dönüşüm süreçlerinin gelecekte de ana gündem maddelerinden biri olacaktır.

Kamulaştırma boyutu ise kentsel dönüşümün neredeyse kaçınılmaz bir parçası olarak varlığını sürdürecektir. Mülkiyet hakkı ve kamu yararı arasındaki ince çizgiyi doğru şekilde yönetmek, idareler için temel bir sorumluluktur. Bu bağlamda, yargısal denetimin güçlendirilmesi, bilirkişi raporlarının objektif ve bilimsel temellere oturtulması, katılımcı planlama ilkelerinin tüm süreçlere entegre edilmesi gibi adımlar, kentsel dönüşümün yarattığı gerilimleri hafifletebilir.

Ayrıca, akıllı şehir teknolojilerinin ve dijital dönüşümün kent yönetimine entegrasyonu ile daha verimli, sürdürülebilir ve katılımcı dönüşüm projeleri geliştirilebilir. Örneğin, coğrafi bilgi sistemleri (CBS) ve büyük veri analizleri, riskli bölgelerin tespiti, değerleme süreçleri ve imar planlaması gibi konularda daha bilimsel kararlar alınmasına olanak tanır. Teknolojik altyapının geliştirilmesi, idari süreçlerin hızlanması ve kamuyla etkileşimin artması anlamında da önemlidir.

Değerlendirme ve Uygulama İlkeleri​

Bir kentsel dönüşüm projesinin kamusal yarar sağlaması için izlenmesi gereken temel ilkeler şunlardır:

1. Hukuka Uygunluk: Proje, Anayasa ve ilgili mevzuat hükümlerine tam anlamıyla uygun olmalıdır. Özellikle kamulaştırma süreçleri, mülkiyet hakkını koruyacak güvenceleri içermelidir.
2. Katılımcılık: Hak sahipleri, sivil toplum kuruluşları, meslek odaları ve halkın geniş katılımı sağlanarak kararlar alınmalı, bilgilenme ve itiraz mekanizmaları açık tutulmalıdır.
3. Yerel İhtiyaçlara Uyumluluk: Her bölgenin kendine özgü özellikleri, riskleri ve toplumsal dokusu göz önünde bulundurulmalı, “tek tip” projelerden kaçınılmalıdır.
4. Şeffaflık: Proje finansmanı, ihale süreçleri, planlama ve uygulama kararları kamuoyuna açık olarak yürütülmelidir.
5. Sürdürülebilirlik: Çevresel, ekonomik ve sosyal açıdan uzun vadeli etkilere odaklanılmalı, doğal kaynak tüketimi ve çevre kirliliği gibi konulara dikkat edilmelidir.
6. Adil Paylaşım: Projenin sağladığı rant artışının adil paylaşımı, hak sahiplerinin mağdur olmaması ve yoksul kesimlerin barınma imkanlarının korunması için mekanizmalar geliştirilmelidir.

Tüm bu ilkelerin hayata geçirilmesi, sadece yasal metinlerle değil, aynı zamanda idari kapasite, toplumsal bilinç ve siyasi iradeyle de alakalıdır. Mevzuattaki eksikler ve uygulamadaki sorunlar giderilmediği sürece, kentsel dönüşüm projelerinin amacına tam manasıyla ulaşması güçleşir.

Örnek Bir Değer Tespit Süreci​

Kamulaştırma sürecinde hak sahiplerinin taşınmaz değerinin nasıl belirleneceğine dair örnek bir süreç aşağıdaki adımları içerebilir:

1. Ön Araştırma: Emsal satış bedellerinin incelenmesi, tapu kayıtlarının temini, imar planı verilerinin analizi.
2. Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın fiziksel özelliklerinin tespiti (metrekare, kat sayısı, yapı durumu, yıpranma payı vb.), bölgenin sosyo-ekonomik göstergelerinin değerlendirilmesi.
3. Fiyat Belirleme: Piyasa değeri, maliyet yaklaşımı veya gelir yaklaşımı yöntemlerinden uygun olanının seçilmesi ve raporun hazırlanması.
4. Uzlaşma Görüşmesi: İdare ve hak sahipleri arasında pazarlık, bilirkişi raporu referans alınarak yürütülür.
5. Dava Süreci (Gerekirse): Anlaşmazlık halinde mahkeme, yeni bir bilirkişi heyeti atayarak değeri yeniden tespit eder.

Bu süreç, her ne kadar teorik olarak açık olsa da, uygulamada yoğun itirazlar ve süre uzamalarına yol açabilmektedir. Taraflar arasında uyuşmazlığın çözülememesi, proje takvimlerini önemli ölçüde aksatır.

Uygulamada Denetim ve Yaptırımlar​

Kamulaştırma ve kentsel dönüşüm süreçlerinde usulsüzlükler veya mevzuata aykırı uygulamalar söz konusu olduğunda, yargısal denetim devreye girebilir. İdare hukuku ilkelerine göre, idarenin işlem ve eylemleri iptal veya tam yargı davalarına konu olur. İptal davalarında, söz konusu işlem veya kararın hukuka aykırı olduğu tespit edilirse, mahkeme işlemi iptal eder. Tam yargı davalarında ise idarenin kusurlu veya kusursuz sorumluluğu gündeme gelerek, hak sahibine maddi veya manevi tazminat ödemesi gerekebilir.

Ayrıca, kamulaştırma bedelinin ödenmesi veya hak sahiplerinin bilgilendirilmesinde aksaklıklar olması halinde, idarenin görevini yerine getirmediği yönünde cezai ve idari soruşturmalar da gündeme gelebilir. Bu tür yaptırımlar, mevzuatın doğru uygulanmasını sağlayan caydırıcı mekanizmalardır. Ancak, Türkiye’de idari yaptırımların ve cezai müeyyidelerin uygulamada yeterince etkili olmadığına dair eleştiriler de mevcuttur.

Sonraki Adımlarda Dikkate Alınabilecek Yaklaşımlar​

Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma ilişkisi, her zaman kamu yararı ve bireysel haklar arasında dengeli bir çerçeveye oturtulmak durumundadır. Gelecekte bu alanda geliştirilecek yasal ve idari reformların aşağıdaki temel yaklaşımları içermesi önerilir:

• Hak Sahiplerinin Bilgilendirilmesi ve Danışmanlık: Süreç boyunca maliklere ve kiracılara hukuki ve teknik konularda danışmanlık hizmeti sunacak resmi veya sivil inisiyatiflerin oluşturulması.
• Bağımsız Değerleme Kurumları: Değer tespitinde standardizasyon ve şeffaflık için bağımsız, sertifikalı değerleme kuruluşlarının sayısının artırılması ve bu kuruluşların denetim mekanizmalarının geliştirilmesi.
• Veritabanlarının Entegrasyonu: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, belediyeler ve bakanlıklar arasındaki veri paylaşımının elektronik ortamda hızlı ve etkin hale getirilmesi, böylece mülkiyet, imar, risk analiz verilerine anında ulaşılabilmesi.
• Toplumsal Etki Değerlendirmesi: Sadece çevresel değil, sosyal ve ekonomik etkilerin de detaylı analiz edildiği kapsamlı değerlendirmeler yapılması ve bu süreçlerin mevzuatta zorunlu hale getirilmesi.

Bunlar, kentsel dönüşüm projelerinin daha katılımcı, adil, hukuka uygun ve sürdürülebilir şekilde geliştirilmesine katkıda bulunabilir. Özellikle afet riskini azaltmayı amaçlayan projelerde, can ve mal güvenliğinin sağlanması öncelikli olduğundan, süreçlerin hızlandırılması kadar hakkaniyet ölçütlerinin korunması da büyük önem taşır.

Genel Değerlendirme​

İmar hukuku, kentlerin planlanması ve yönetilmesinde temel çerçeveyi belirlerken, kentsel dönüşüm projeleri bu çerçevenin içinde gerçekleştirilen somut uygulamalardır. Kamulaştırma ise bu uygulamaların en kritik araçlarından biridir ve kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi korumak zorundadır. Türkiye’de bu alanda önemli hukuki ve kurumsal düzenlemeler bulunmakla birlikte, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve toplumsal tepkiler, konunun çok boyutlu yapısını gözler önüne serer.

Dönüşüm projeleri başarılı olduğunda, fiziki mekân kalitesi yükselir, afet riskleri azalır ve kent yaşamı iyileşir. Ancak başarısız uygulamalarda, mülkiyet hakkı ihlalleri, sosyal adaletsizlik ve çevresel tahribat gündeme gelerek projenin kamu yararı amacını gölgeler. Bu nedenle, imar hukukunun temel ilkeleriyle uyumlu, katılımcı, şeffaf, bilimsel temellere dayalı ve insan odaklı projeler geliştirmek esastır.

Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma, Türkiye’nin hem güncel hem de gelecekteki kent politikalarının merkezinde yer almaya devam edecektir. Mevcut hukuki düzenlemelerin ve uygulamaların, uluslararası iyi örnekler ışığında gözden geçirilmesi, yerel ihtiyaçlara uygun çözümler üretilmesi ve yargı denetiminin etkin kılınması, kentlerin daha yaşanabilir ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşturulmasına katkıda bulunacaktır.