Sınırlı Ayni Haklar (İrtifak, Rehin vb.)

Sınırlı Ayni Haklar (İrtifak, Rehin vb.)​

Sınırlı Ayni Hak Kavramı​

Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkının sunduğu yetkilerin sınırlı bir bölümünü başkalarına devreden veya onların kullanabilmesini sağlayan haklar olarak tanımlanır. Mülkiyet hakkı, eşya hukukunda en geniş yetki demetini içerir. Ancak toplumsal ve hukuki düzen içinde, ekonomik ve sosyal ihtiyaçlar göz önünde bulundurulduğunda, mülkiyet hakkının yanı sıra daha sınırlı yetkileri konu alan hakların varlığı da zaruri hâle gelir. Bu ihtiyaçlar, taşınmaz veya taşınır üzerinde belli kullanım, yararlanma veya teminat fonksiyonlarını yerine getirmeye imkân veren sınırlı ayni hak kurumlarını doğurmuştur.

Sınırlı ayni haklar, mülkiyetten sonra hukuken en kuvvetli ayni hak kategorisini oluşturur. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme niteliği, ayni hakları benzer nitelikteki alacak haklarından ayıran en temel özelliktir. Bir kimse, bir eşya üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olduğunda, herkesin bu hakkına saygı göstermesini ve olası ihlallerde hukuk düzeninin kendisine tanıdığı dava haklarını kullanabilmeyi talep edebilir. Böylece hak sahibi, kendisine tanınan yetkilerin ihlaline yönelik müdahaleleri bertaraf etme gücüne sahip olur. Sınırlı ayni hakların kapsamı, kanunda veya sözleşmede açıkça çizilen sınırlarla belirlenir. Bu nedenle mülkiyet hakkı sahipliğinin sağladığı yetki demetiyle kıyaslandığında, kullanma alanı daraltılmış, süresi veya amacı bakımından kısıtlanmış bir hâl alır.

Sınırlı ayni haklar, doktrinde genellikle irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükü gibi alt başlıklar altında incelenir. İrtifak hakları, başkasının malından yararlanma veya o mal üzerinde tasarruf etme konusunda birtakım yetkiler tanırken, rehin hakkı alacaklıya teminat fonksiyonunu sağlar. Taşınmaz yükü ise teminat ve belli bir edimi ifa etme yükümlülüğünü güvence altına alan bir hak türü olarak kabul edilir. Her biri, farklı ekonomik ve toplumsal gereksinimleri karşılamak amacıyla geliştirilmiş olup, özel hukuk içindeki işlevi itibarıyla geniş bir uygulama alanına sahiptir. Özellikle taşınmazların ipotekle teminata konu edilmesi, intifa ve geçit irtifakı gibi kurumlar, günlük hayatta sıkça karşılaşılan örneklerdir.

Sınırlı ayni haklar, taraflar arasında yapılacak sözleşmelere dayandırılabildiği gibi, bazen kanunun emredici hükümlerinden veya yargı kararlarından da kaynaklanabilir. Kurucu unsurların yerine getirilmesi ve tapuya tescil, taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haklar bakımından önem taşır. Taşınır eşyada ise teslim veya zilyetliğin devri gibi işlemlerle hak tesis edilebilir. Buna karşılık, ilgili hakkın sona ermesi de yine kanundan veya taraflarca kararlaştırılan koşullardan ileri gelebilir. Tescilin terkin edilmesi veya kullanım amacının ortadan kalkması gibi durumlar, sınırlı ayni hakkın hukuki varlığını ortadan kaldırır.

Eşya hukukunun temel ilke ve prensipleri, sınırlı ayni hakların tesisinin, devrinin ve hükümlerinin nasıl uygulanacağını belirler. Özellikle tapu siciline güven ilkesi, kamuya açıklık ilkesi ve emredici kurallar, bu hakların kamu düzeniyle yakından ilişkili olmasına yol açar. Sınırlı ayni haklar, ekonomik yaşamın aktörleri için de büyük önem taşır. Taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilerek kredi alınması veya bir irtifakla komşu taşınmazdan geçiş hakkı sağlanması, ticari ve günlük yaşamın vazgeçilmez hukuki işlemleri arasındadır. Bu geniş kullanım alanı, sınırlı ayni hakların hem teorik hem de pratik yönüyle ele alınmasını gerektirir. Hukuki uygulamada, bu haklara ilişkin uyuşmazlıkların büyük bölümü tapu kayıtlarının düzenliliği, hak sahipliğinin sınırları ve fesih koşullarıyla ilgili konularda yoğunlaşır.

İrtifak Hakları​

İrtifak hakları, başkasına ait bir eşya üzerinde sahibine çeşitli kullanım veya yararlanma yetkileri veren sınırlı ayni haklar olarak öne çıkar. Medeni hukuk sisteminde, özellikle taşınmazlar üzerinde kurulması yaygın olan irtifak hakları, komşuluk ilişkilerinin düzenlenmesinden ekonomik ihtiyaçlara kadar uzanan geniş bir alanda karşımıza çıkar. İrtifak hakkı, eşya üzerinde fiilî hâkimiyeti ve yararlanmayı sağlayarak, mal sahibinin mülkiyet hakkına dokunmadan, belirli bir yetki demetini hak sahibine tanır. Bu tür haklar, kanunda yer alan tipler çerçevesinde kurulabileceği gibi, sözleşme özgürlüğü kapsamında tarafların iradeleri doğrultusunda da şekillendirilebilir.

İrtifak haklarının önemli türleri arasında geçit hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, kaynak hakkı ve üst hakkı yer alır. Bunlar içinde en geniş kullanım yetkisi veren kurumlardan biri intifa hakkıdır. İntifa hakkı, hak sahibine maldan tam yararlanma, kullanma ve ürünlerini toplama hakkı tanır. Malın özüne zarar vermeden onu kullanmak, intifa hakkının temel ilkesini oluşturur. Malın mülkiyeti malik üzerinde kalmaya devam eder ancak intifa hakkı, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilen, oldukça geniş yetkileri içeren bir ayni hak niteliği taşır. İntifa hakkı, süreli veya hak sahibinin ölümü gibi şartlarla sona erebilecek niteliktedir. Bu sayede mülkiyet hakkı, kısıtlanmış olsa bile malik, intifa süresinin bitimiyle mülkiyet üzerindeki tam yetkisine yeniden kavuşur.

Bir taşınmazın başka bir taşınmaza fayda sağlaması amacıyla kurulan irtifak hakları, genellikle arazi irtifakı olarak anılır. Örneğin, bir taşınmazın denize veya yola bağlantısı yoksa komşu taşınmaz üzerinden geçit irtifakı tesis edilebilir. Bu sayede taşınmazın kullanım değeri artar ve malik, mülkiyet hakkını fiilen kullanabilir. Geçit hakkı, yol yapma, araç geçirme veya benzeri tasarrufları gerektirebilir. Tapu siciline tescil, bu tür irtifak haklarının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini temin eder. Tescil işleminin yanı sıra, irtifak hakkının kurulma biçimi, kapsamı ve kullanım şekli genellikle sözleşme ile düzenlenir. Böylece taraflar arasındaki yükümlülükler ve kullanım sınırlamaları somut olarak belirlenebilir.

Üst hakkı, bir taşınmazın üzerinde veya altında yapı inşa etme yetkisini hak sahibine veren irtifak türlerindendir. Üst hakkı sahibi, sözleşmede veya kanunda gösterilen sınırlar içinde yapı inşa edebilir ve bu yapıyı dilediği gibi kullanabilir. Yapının mülkiyeti, üst hakkı süresince üst hakkı sahibine ait olur. Süre sonunda ise kanunda belirtilen durumlar çerçevesinde ya malik bu yapının mülkiyetine ücretsiz olarak kavuşur ya da taraflar arasındaki anlaşmaya göre bedel ödenerek mülkiyet devri gerçekleşir. Bu hak, özellikle kentsel alanlarda arsa malikinin taşınmazından yararlanmasına imkân tanır ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle benzer mantık çerçevesinde değerlendirilebilir. Ancak üst hakkı bir tür irtifak hakkı iken, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle yüklenici ve malik arasında borçlar hukuku ilişkisi şeklinde düzenlenir. Buna rağmen, ekonomik ve sosyal ihtiyaçlar bakımından benzer çıkış noktalarına sahiptirler.

İrtifak haklarının kurulması, tapu sicili tescili veya resmî senet düzenlenmesi gibi özel şekil şartlarına tabidir. Bu durum, ayni hakların aleniyet kazanması ve üçüncü kişilerin hak ihlallerine karşı koruma elde edilebilmesi bakımından önem taşır. İrtifak hakkının kapsamı da çoğu zaman taraflarca belirlenir ancak kanun, kapsamla ilgili bazı sınırlamalar getirebilir. Örneğin, intifa hakkı malik için son derece sınırlayıcı bir ayni hak olmakla birlikte, hak sahibinin malın özüne zarar vermemek koşuluyla bu haktan yararlanacağını öngörür. İrtifak hakkı, üçüncü kişilere de devredilebilen veya miras yoluyla intikal edebilen bir hak olabilir. Ancak devrine olanak tanınmayan, kişiye sıkı sıkıya bağlı irtifak hakları da mevcuttur. Oturma hakkı bunlardan biridir ve genellikle hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer.

Rehin Hakları​

Rehin hakkı, bir alacağın teminatını sağlamak amacıyla doğmuş, sınırlı ayni haklar arasında en önemli güvencelerden biridir. Alacaklıya, borçlunun veya üçüncü bir kişinin malı üzerinde rehin tesis etme ve bu sayede alacağını güvence altına alma imkânı tanır. Borcun ifa edilmemesi hâlinde alacaklı, rehin konusu malı paraya çevirerek alacağını tahsil etme yetkisini elde eder. Rehin hakkı, hem taşınırlar hem de taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Taşınmaz rehni denildiğinde ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi gibi türler akla gelir. Taşınır rehni ise klasik anlamda teslimli rehin, ticari işletme rehni veya tarımsal işletme rehni gibi farklı düzenlemelerle incelenir.

İpotek, günümüzde en yaygın kullanılan rehin türlerinden biridir. Özellikle konut veya ticari kredilerde, kredi veren kurum, alacağını güvence altına almak amacıyla borçlunun taşınmazı üzerinde ipotek tesis eder. İpoteğin kurulabilmesi için alacağın varlığı, resmi senet düzenlenmesi ve tapuya tescil şartları aranır. İpoteğin akdi ipotek, kanuni ipotek veya cebri ipotek gibi alt türleri vardır. Akdi ipotek, tarafların sözleşmesiyle kurulur. Kanuni ipotek, belirli durumlarda kanunun öngördüğü şekilde otomatik olarak doğar. Örneğin, yüklenicinin taşınmaz üzerinde kanuni ipotek hakkı söz konusudur. Cebri ipotek ise alacaklının mahkeme kararı veya icra takibi sonucunda taşınmaz üzerinde elde ettiği rehin hakkıdır. İpoteğin en önemli özelliği, borcun ödenmemesi hâlinde alacaklıya taşınmazı paraya çevirme ve satış bedelinden alacağını öncelikle tahsil etme yetkisi vermesidir. Bu yetki, ipoteği alacaklılar arasında güçlü bir konuma yükseltir.

Taşınır rehni, ekonomik hayatta daha geniş bir çeşitliliğe sahiptir. Klasik rehin sözleşmelerinde, borçlu veya üçüncü bir kişi tarafından alacaklıya teslim edilen taşınır, borcun ifasında teminat teşkil eder. Borç ödenmediğinde, alacaklı bu taşınırı paraya çevirerek alacağını karşılayabilir. Diğer yandan, ticari işletme rehni veya tarımsal işletme rehni gibi kurumlar, taşınırların topluca teminata konu edilmesini sağlar. Bu tür rehinlerde işletmenin bütünlüğü, makineleri, ekipmanları, hayvanları veya hatta unvanı bile teminat kapsamında değerlendirilebilir. Modern ekonomi, geleneksel rehin kurumunu işletmelerin ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde genişletmiş ve esnek modeller geliştirmiştir.

Rehin hakkı, ayni bir hak olduğu için üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Taşınmaz rehninde tapu siciline tescil, taşınır rehninde ise zilyetliğin devri veya ilgili sicile kayıt, aleniyet sağlar. Rehin hakkının kapsamına, rehin konusu malın bütünleyici parçaları veya eklentileri de dahil olabilir. Ayrıca, rehinli alacaklı belirli şartlar altında malı devralarak satabilir ya da icra yoluyla sattırabilir. Alacaklı, satış bedelinden alacağını tahsil ettikten sonra arta kalan tutar varsa borçluya iade etmelidir. Rehin hakkı, hem borçluyu borcunu ödemeye teşvik eder hem de alacaklıya güvence vererek kredi ve finansman ilişkilerini kolaylaştırır. Zira teminatsız bir borçlanma, alacaklının hakkını korumakta güçlük çekmesine yol açabilir ve bu durum ekonomik faaliyetlerde risk unsurlarını artırır.

Konut kredilerinin yaygınlaşmasıyla ipotek kurumu, toplumun büyük kesimi tarafından bilinir hâle gelmiştir. Bankalar, konut veya iş yeri satın almak isteyenlere kredi vererek, verilen krediyi de ipotekle teminat altına alır. Borçlunun krediyi ödememesi hâlinde banka, söz konusu taşınmazı icra yoluyla satışa çıkarır ve alacağını öncelikli sırada tahsil eder. İpoteğe paralel olarak ipotekli borç senedi ve irat senedi gibi teminat enstrümanları da mevcuttur. Bu senetler, menkul kıymet niteliğini haiz olmaları nedeniyle ikincil piyasalarda alınıp satılabilir. Böylece alacaklılar, ihtiyaç duydukları likiditeyi elde etmek için ipotekle teminat altına alınmış alacaklarını devredebilirler. Rehin hakkı, bu yönüyle finans piyasalarını da doğrudan etkiler ve yüksek miktarlı finansal işlemlerin güvence altına alınmasında kullanılabilir.

Taşınmaz Yükü​

Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikinin belli bir edimde bulunmasını sağlayan veya bir edimi ifa etmekle mükellef kılan bir sınırlı ayni hak türü olarak tanımlanır. Bu hak türü, çoğunlukla taşınmaz üzerinde parasal bir yükümlülük ya da düzenli ödemeler şeklinde ortaya çıkar. Yükümlülük, parasal bedel olabileceği gibi, bir hizmet veya inşaat yapma edimini de içerebilir. Taşınmazın maliki kim olursa olsun, bu yükümlülüğe uymak zorundadır. Böylece, taşınmazın mülkiyetinin devri hâlinde dahi taşınmaz yükü sona ermez; yeni malik aynı yükümlülüklerin altına girmiş kabul edilir.

Taşınmaz yükü, rehin hakkından farklı olarak doğrudan bir alacak teminatı sağlamaz. Bunun yerine taşınmazın malikine belli bir borcu veya edimi ifa etme zorunluluğu yükler. Yükümlülük, tapu siciline tescil edilmişse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir ve bu aleniyet ilkesi çerçevesinde yeni malik, taşınmazı devralırken taşınmaz yükünü de kabul etmiş sayılır. Taşınmaz yükü, genellikle borçlu ile alacaklı arasındaki sözleşmeyle veya bazen de kanun hükmüyle tesis edilir. Sözleşmeyle kurulması hâlinde, kamu düzenine aykırı olmamak ve tapu sicilinde kayıt altına alınmak kaydıyla taraflar edimin türü, süresi ve miktarı konusunda serbestçe anlaşabilir.

Bir taşınmaz yükünün alacaklısı, malik yükümlülüğünü yerine getirmediğinde, taşınmazın icra yoluyla satılmasını talep edebilir. Bunun sonucunda elde edilen bedelden alacağı öncelikli olarak tahsil edebilir. Bu husus, rehin hakkına benzer şekilde alacaklıya güçlü bir hukuki koruma sunar. Taşınmaz yükü, tarihsel süreçte büyük maliklerin, arazi sahiplerinin veya feodal dönemde derebeylerinin, daha küçük çaplı kullanıcılardan düzenli ödemeler, ürün payları ya da hizmet talep ettiği durumlarda ortaya çıkmıştır. Modern hukuktaki karşılığı, belirli kamu hizmetleri, altyapı giderleri veya komşu parsellerin toplu kullanım ihtiyaçlarından kaynaklanan ödemelerin güvence altına alınmasıdır.

Taşınmaz yükü, yalnızca parasal yükümlülükleri değil, ayni veya şahsi edimleri de kapsayabilir. Örneğin, malik her yıl komşu parsel sahibine belirli bir miktarda tarım ürünü teslim etmekle yükümlü olabilir ya da belirli bir yapıyı inşa etme yükümlülüğü altına girebilir. Uygulamada sıklıkla karşılaşılmasa da özellikle kırsal bölgelerdeki eski kayıtlarda çeşitli taşınmaz yükü örneklerine rastlanır. Bunlar bazen günümüzde anlamsız hâle gelebilir, ancak tapu kayıtlarından terkin edilmedikçe hukuken varlığını sürdürür. Malikin bu yükümlülükten kurtulması için alacaklıyla anlaşarak söz konusu taşınmaz yükünü kaldırması veya mahkeme yoluna başvurarak gerekli şartları ispat etmesi gerekir.

Taşınmaz yükü, hem kamu hukuku hem de özel hukuk anlamında önem taşır. Belediyelerin veya kamu kurumlarının, altyapı hizmetlerine katılım payını güvence altına almak için taşınmaz yüküne benzer uygulamalar geliştirdiği görülmüştür. Özel hukuk bakımından ise iki taraf arasında yapılan sözleşmeyle belli bir edimin taşınmaz yükü şekline dönüştürülmesi mümkündür. Böylece alacaklı taraf, yıllar boyu ödenecek bir bedeli veya yerine getirilecek bir hizmeti güvence altına almış olur. Tapu sicilinin kontrolü, taşınmazın özgülenmiş olduğu yükleri öğrenmek bakımından kritik önemdedir. Yeni malik, taşınmazı satın alırken bu yükün varlığından haberdar olmak zorundadır ve buna rağmen satın alma işlemini yapıyorsa, o yükü de üstlenmeyi kabul eder.

Sınırlı Ayni Hakların Kuruluşu ve Sona Ermesi​

Sınırlı ayni hakların kurulmasında, genellikle şekil şartları ve tapu sicili tescili gibi prosedürler bulunur. Taşınmazlar üzerindeki sınırlı ayni hakların geçerli olabilmesi için, resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil asıldır. Kanunun öngördüğü istisnalar haricinde bu kural sert biçimde uygulanır. Taşınır eşyada ise teslim veya zilyetliğin devri genellikle hak tesisinin koşulu olarak kabul edilir. İrtifak, rehin veya taşınmaz yükü kurulurken taraflar, bu hakların kapsamını ve süresini tespit eder. Kapsam, kullanım yetkisi, yararlanma sınırları ve diğer şartlar sözleşmenin içeriğinde yer alır. Kanun, bazı sınırlandırmalar getirerek mülkiyet hakkını korumaya çalışır, ancak tarafların irade özgürlüğü genel olarak geniştir.

Bir sınırlı ayni hakkın sona ermesi, çeşitli yollarla gerçekleşebilir. Süreyle sınırlı haklarda, belirlenen sürenin dolması sona erme nedeni oluşturur. Kişiye bağlı irtifak haklarında, hak sahibinin ölümü de sonlandırıcı etki yapar. Taraflar arasındaki sözleşmede fesih veya karşılıklı anlaşmayla sona erme imkânı öngörülmüşse, bu yolla da hak ortadan kalkabilir. Hukuki işlemle kurulan hakların, aynı biçimde hukuki işlemle sona erdirilmesi, borçlar hukuku genel ilkeleriyle de uyumludur. Bunun yanı sıra, amacın ortadan kalkması veya taşınmazın yok olması gibi fiilî imkânsızlık durumları da hakları sona erdirir. Taşınmaz rehninde ise borcun ödenmesi üzerine alacaklının talebi doğrultusunda tapu sicilinden ipotek kaydı terkin edilir.

Tapu sicilindeki kayıtların güncel ve doğru olması, sınırlı ayni hakların sona ermesinin aleniyeti bakımından da şarttır. Hak fiilen sona ermiş olsa bile, tapu sicilinden terkin edilmediği sürece üçüncü kişiler bu durumdan haberdar olmayabilir. Bu nedenle hak sahipleri, terkin ve gerekli düzeltme işlemlerini yaptırmakla yükümlüdür. Taşınmaz rehninde borcun ifası sonrasında ipoteğin terkin edilmemesi, malik açısından ilave mali ve hukuki yükler doğurabilir. Zira tapuda hâlâ ipotekli görünen bir taşınmazın tekrar rehin gösterilmesi veya satılması güçleşebilir. Uygulamada, sıklıkla göz ardı edilen bu detaylar, tapu sicilinin güvenilirliği ve hukuki işlemlerin sağlamlığı açısından büyük önem taşır.

Sınırlı ayni hakkın sona erdiği an, özellikle üçüncü kişilerle olan ilişkilerde hak ve yetkilerin yeniden dağılımına etki eder. Örneğin, intifa hakkı sona erdiğinde malik, taşınmaz üzerindeki kullanım ve yararlanma yetkilerini tekrar tam olarak devralmış olur. Rehin hakkı sonlandığında, alacaklı taşınmaz veya taşınır üzerindeki öncelikli alacağını ve satma yetkisini kaybeder. Bu değişiklikler, hakların ekonomik değeri bakımından da kritik sonuçlar doğurabilir. İntifa hakkının varlığı veya yokluğu, bir taşınmazın piyasa değerini önemli ölçüde değiştirebilir. Aynı şekilde ipotek altındaki bir taşınmazın değeri, ipotek kalktıktan sonra artabilir. Dolayısıyla, hakların kurulması ve sona ermesi, sadece bir hukuki prosedür değil, aynı zamanda ekonomik etkileri olan bir süreçtir.

Sınırlı Ayni Hakların Sınırlandırılması ve Korunması​

Sınırlı ayni hakların korunması, doğrudan doğruya mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin ilke ve davalarla benzerlik taşır. Hak sahibi, hakkının ihlali veya engellenmesi durumunda ayni nitelikli davalar açabilir. Hak sahibinin eşyaya hâkim olmasını engelleyen kişiler aleyhine el atmanın önlenmesi veya müdahalenin men’i davaları söz konusu olabilir. Ayrıca, hakkın muhtevasına göre tazminat isteme imkânı da doğabilir. İrtifak hakkına yönelik engelleyici veya bozmaya yönelik müdahaleler, Türk Medeni Kanunu’nun öngördüğü çeşitli davalarla bertaraf edilebilir.

Sınırlı ayni hak, mülkiyet hakkına göre daha sınırlı yetkiler sunsa da, hukuki koruma bakımından daha zayıf değildir. Hukuk sistemi, sınırlı ayni hakkın tapu sicilinde kayıtlı olması hâlinde, herkese karşı ileri sürülebilmesini teminat altına alır. Buna aykırı davranan kişilerden, hakkın ihlali nedeniyle kaynaklanan zararlar talep edilebilir. İrtifak hakkına sahip bir kişi, malı kullanma veya ondan yararlanma yetkisini fiilen engelleyen müdahalelerde bulunduğunda, ilgili taraflara karşı hukuki yola başvurabilir. Rehin hakkı söz konusu olduğunda alacaklı, borç ifa edilmediğinde icra takibi yoluyla rehinli malın satışını ve bedelin kendisine ödenmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu, son derece kuvvetli bir koruma aracıdır. Zira rehin hakkı, borçlunun iflası hâlinde dahi alacaklıya öncelikli tahsil hakkı sağlar.

Özel sözleşme hükümleri, sınırlı ayni hakların kullanılma biçimini sınırlandırabilir. İntifa hakkı sahibi, malı özüne zarar vermeden kullanmak zorundadır ve hukuki düzenlemelerle belirlenmiş çerçeve dışına çıktığında sorumluluk doğar. Örneğin, intifa hakkı sahibi malı aşırı yıpratır veya bakımsız bırakırsa, malikin zararı karşılanması gerekebilir. Geçit hakkı söz konusu olduğunda, hakkın kullanım sıklığı, güzergâhın genişliği veya niteliği ilgili sözleşmeyle düzenlenir. Hak sahibinin bu sınırları aşması, malikin mülkiyet hakkıyla çatışma doğurur ve dava yolunu açar. Bu husus, sınırlı ayni hakların pratik uygulamasında son derece önemlidir. Çünkü söz konusu haklar, mülkiyet hakkını daraltan ve malik dışındaki bir kişiye kullanım veya yararlanma yetkisi veren kurumlardır. Denge sağlanmadığı takdirde çatışmalar ve uyuşmazlıklar kaçınılmaz hâle gelir.

Sınırlı ayni hakların sınırlandırılmasında kanunun emredici hükümleri de rol oynar. Örneğin, intifa hakkı kurulan malın kamu düzenine veya mevzuata aykırı bir amaçla kullanılması yasaktır. Aynı şekilde, ipotekle temin edilen kredinin amacı, taşınmazın niteliği veya üstünde var olan diğer sınırlı ayni haklarla çakışan durumlar hukuken geçerli olmayabilir. Kanun, sınırlı ayni hakların kuruluşu ve sona ermesi açısından da çeşitli kısıtlamalar getirebilir. Bu kısıtlamalar, toplumun genel çıkarlarını veya tapu sicilinin güvenirliğini korumak amacına yöneliktir. Bazı durumlarda, kamu düzeni gerekçesiyle idarenin iznine tabi olarak sınırlı ayni hak tesisine izin verilmesi de mevzuat çerçevesinde mümkündür.

Son Dönem Gelişmeler ve Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar​

Sınırlı ayni haklar, hızla gelişen kent yaşamı, artan inşaat faaliyetleri ve yeni finansman modelleriyle birlikte sürekli bir dönüşüm geçirmektedir. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde üst hakkı, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya intifa hakkına dayalı kiralama modelleri sıkça gündeme gelir. Kent merkezlerinde arsa sahipliği, yüksek katlı binalar ve karma proje inşaatları, hukuk düzeninde çeşitli çözüm arayışlarını doğurur. Sınırlı ayni haklar, bu süreçte projelerin finansmanı ve kullanımına ilişkin esneklik sağlayarak önemli bir işlev üstlenir. Üst hakkı, çok katlı binalarda farklı bağımsız bölümlerin inşa edilmesi için arsa malikine ve yatırımcıya sözleşme serbestisi tanır. Böylece arsanın verimli kullanımı, kentsel dönüşümdeki yoğun talebi karşılamada öne çıkar.

Finansman teminatı olarak ipotek ve çeşitli rehin hakları, bankacılık sektörünün temel enstrümanları arasındadır. Elektronik tapu sicili uygulamasının yaygınlaşması, rehin ve ipotek işlemlerinin daha hızlı ve güvenli biçimde yürütülmesini mümkün kılar. Ancak hızlanan işlem hacmi, tapu sicilinin doğruluğu ve güncelliği konusundaki hata riskini de artırır. Yetersiz inceleme veya dikkat eksikliği, gerçekte sona ermiş bir ipoteğin sicilde terkin edilmeden kalmasına veya yanlış bilgilerle yeni bir ipotek kurulmasına yol açabilir. Bu sorunlar, alacaklıların ve mal sahiplerinin hukuki güvenliğini zedeleyebilir ve uyuşmazlıklar doğurabilir.

İrtifak hakları bakımından kentsel alanlarda özellikle otopark, ortak kullanım alanları veya site yönetimiyle ilgili sorunlar göze çarpar. Birçok sitede otopark kullanımına dair irtifak hakları ya da benzeri düzenlemeler yapılır. Bu düzenlemelerin tapu siciline tescil edilmesi gerektiği zaman zaman ihmal edilir. Site sakinleri, yönetim planı veya sözleşmelerle belirlenen kullanım koşullarını tapuda tescil ettirmediklerinde, kat malikleri değiştiğinde veya site içindeki ortak alanlar başka amaçlarla kullanılmak istendiğinde hukuki kargaşalar ortaya çıkar. Bazı durumlarda, bağımsız bölüm malikleri, satıcı veya yüklenicinin vaad ettiği otopark kullanım hakkının tapuda karşılığını göremeyebilir. Bu da uzun süren uyuşmazlıklara sebep olabilir.

Tarım ve hayvancılıkla uğraşan kesim için işletme rehni ve tarımsal ürün rehni, kredi alımında önem kazanan araçlardır. Bu rehni alan finans kuruluşları, alacaklarını garanti altına alırken çiftçiler de ek finansmana daha kolay ulaşır. Ancak uygulamada rehin kapsamı, ürünün hasat dönemi, saklama koşulları ve olası doğal afetler gibi faktörler nedeniyle çetrefilli meselelere yol açar. Bazı durumlarda, rehinli ürünün kalitesi veya miktarı düşebilir, bu da alacağın tam olarak tahsilini zora sokar. İlgili mevzuat, taraflara rehinin konusunu, değerini ve saklanma koşullarını netleştirmede rehberlik eder. Yine de yargı organlarına taşınan uyuşmazlıklar, bu hakların pratikte nasıl uygulanacağına dair yol gösterici içtihatlar oluşmasını beraberinde getirir.

Son dönem teknolojik gelişmeler, blokzincir tabanlı tapu ve dijital varlıklar üzerinde rehin kurulması gibi tartışmaları da gündeme getirir. Dijital platformlarda mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların tescili, daha hızlı ve şeffaf bir işlem süreci vaat ederken, hukukun geleneksel yapısıyla uyum sorunları ortaya çıkar. Tapu sicilinin devlet güvencesi altında olması, blokzincir gibi alternatif kayıt sistemlerinin geçerliliğini sorgulatır. Yasa koyucular, bu konuda düzenlemeler yaparken, tapu siciline paralel veya alternatif sistemler getirebilir mi sorusu önem kazanır. Ülkemizde bu konuda henüz netleşmiş bir yasal çerçeve bulunmasa da ilerleyen dönemlerde dijital teknolojilerin hak kayıt süreçlerine entegre edilmesi beklenir. Böylece sınırlı ayni haklar, elektronik ortamda daha hızlı tesis ve devredilebilir hâle gelebilir.

Değerlendirme​

Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkına göre daha dar kapsamlı olmakla birlikte, ekonomik ve sosyal yaşamın vazgeçilmez unsurları arasındadır. Malik, mülkiyet hakkına sahipken, başka kişilere de sınırlı ayni hak tanıyarak taşınmaz veya taşınırdan elde edeceği faydayı artırabilir. İrtifak hakları, kullanım ve yararlanma odaklı haklar olarak ortaya çıkarken, rehin hakları teminat fonksiyonu ön plana çıkarır. Taşınmaz yükü, malikin bir edimi ifa etme zorunluluğunu güvence altına alır. Bu farklı türler, ihtiyaçlara göre hukuki düzenlemelerde yerini almış ve uygulamada çeşitli şekillerde karşılık bulmuştur.

Sınırlı ayni hakların en temel özelliği, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilme gücüdür. Tapu sicilindeki tescil, aleniyet ve güven ilkesiyle birleştiğinde, hakkın varlığı her türlü uyuşmazlıkta güçlü bir koruma sağlar. Ancak bu, hakların kötüye kullanılması veya hukuka aykırı amacı saklamak için kullanılması riskini de ortadan kaldırmaz. Uygulamada, bu durumun yarattığı uyuşmazlıklar, yargı içtihatları ve doktriner yorumlarla şekillenir. Yargı organlarının, hakların dürüstlük kuralına uygun biçimde kullanılmasını sağlamak üzere çeşitli denetim mekanizmaları geliştirdiği görülür.

Ekonomik faaliyetlerin çeşitlenmesi, kentsel dönüşüm projelerinin yaygınlaşması ve finansman modellerinin karmaşık hâle gelmesi, sınırlı ayni hakların daha da önem kazanmasına yol açar. Özellikle ipotek, üst hakkı, intifa ve ticari işletme rehni gibi kurumlar, modern ticaret ve sanayi uygulamalarının merkezinde yer alır. Büyük inşaat projelerinde, yüklenicilerin finansman ihtiyacını karşılamak adına aynı taşınmaz üzerinde birden çok ipotek tesis edilebilir. Bu, ipotek dereceleri ve alacaklılar sıralaması konusunu daha da kritik hâle getirir. Hukuk düzeni, bu konularda alacaklıların menfaatlerini korumak için sıralama sistemini getirmiştir. İlk derece ipotek, alacaklının öncelikli tahsil hakkını temsil ederken, sonraki derecedekiler alacağın kalanı üzerinde hak sahibi olabilir.

Sınırlı ayni hakların kurulması ve sona erdirilmesi sürecinde, tarafların iradeleri kadar tapu sicilinin sağladığı güvence de belirleyicidir. Hatalı tescil veya terkin işlemleri, geri dönülmesi güç zararlara neden olabilir. Bu nedenle, ilgili işlemlerin hukuka uygun biçimde yapılması, tapu memurlarının, noterlerin ve tarafların dikkat ve özeniyle mümkündür. Ayrıca dijitalleşme, işlem sürecini hızlandırsa da yetersiz teknik altyapı veya bilgi eksikliği, aksaklıklara yol açabilir. Uygulamanın hızla dijital platformlara kaydığı günümüzde, tapu sicilinin çevrimiçi olarak tutulması, verilerin güvenliği ve bütünlüğü gibi konular da gündemdedir. Hukuk düzeni, bu alanda sıkı tedbirler alarak işlemlerin güvenilirliğini artırmaya çalışır.

Sınırlı ayni haklar, eşya hukuku sistemi içinde fonksiyonel, esnek ve pratik bir düzenleme sunar. Mülkiyet hakkının sadece malik tarafından kullanılmadığı, sosyal ve ekonomik anlamda pek çok kişinin aynı taşınmaz veya taşınır üzerinde farklı yetkilerle hak sahibi olduğu bir yapı, modern toplumun gerektirdiği çeşitliliğe uygun düşer. İrtifak hakları, rehin ve taşınmaz yükü gibi kurumlar, bu çeşitliliği hukuki zeminde sağlamlaştırır. Böylece taraflar, ihtiyaçlarına göre çeşitli hak kombinasyonları oluşturabilir. Bir arsa üzerinde üst hakkı kurulurken aynı anda ipotek de tesis edilebilir. Bu durum, taraflara mülkiyetini korumaya devam ederken finansman sağlama veya farklı projeler gerçekleştirme olanağı tanır.

Ekonominin uluslararası boyuta taşınması ve yabancı yatırımcıların ülkeye gelmesi, sınırlı ayni hak düzenlemelerini ve tapu sicil sistemini evrensel standartlara yaklaştırma ihtiyacını doğurur. Uluslararası yatırımcılar, şeffaflık, hızlı işlem ve güvenceli haklar ister. Sınırlı ayni hakların üçüncü kişilere karşı aynı derecede etkili olması ve yargı sisteminin bu hakların korunmasında hızlı çözümler sunması, yabancı sermayenin ilgisini artırır. İmar planları, kentsel dönüşüm projeleri ve altyapı yatırımları, bu hakların geniş ölçüde kullanımını zorunlu kılar. Uygulamada, çok çeşitli projelere özgü yeni sözleşme tipleri ve üst hakkına benzer mekanizmalar geliştirildiği gözlemlenir. Böylece, hem malik hem de yatırımcı açısından yarar sağlayan esnek modeller ortaya çıkar.

Sınırlı ayni hakların gelecekte daha da çeşitlenmesi ve dijitalleşmeyle birlikte yeni düzenlemelerin yapılması kaçınılmaz görünür. Arsa payı karşılığı geliştirilen projeler, kooperatif modelleri veya paylı mülkiyetle birlikte kurulan irtifaklar, güncel hukuki metinlerdeki boşlukları doldurma ihtiyacını doğuracaktır. Bu durum, hukukçuların, tapu sicili görevlilerinin ve yargı organlarının karşısına yeni uyuşmazlık tipleri çıkarabilir. Öte yandan, teknolojinin sunduğu imkânlarla tapu kayıtlarının güvenliği artırılabileceği gibi, hatalı işlemlerin anında tespiti ve düzeltilmesi de mümkün hâle gelecektir. Sınırlı ayni hakların dinamik yapısı, değişen toplumsal ve ekonomik koşullara göre sürekli evrilecektir. Dolayısıyla, hem mevzuatın hem de uygulamanın bu gelişmeleri yakından takip etmesi ve gerekli uyarlamaları zamanında yapması beklenir.

Bütün bu değerlendirmeler çerçevesinde, sınırlı ayni hakların önemi ve fonksiyonelliği eşya hukukunun merkezinde yer almayı sürdürür. Mülkiyet hakkının kutsallığı prensibi ile ekonomik ihtiyaçların çeşitliliği arasındaki denge, bu hakların varlığı sayesinde sağlanabilir. İrtifak, rehin ve taşınmaz yükü gibi kurumlar, modern toplumda hem bireysel hem de kurumsal çıkarların ortak bir zeminde buluşmasına imkân tanır. Bu hakların kurulması, kullanılması ve sona erdirilmesinde kamu düzeni, tapu sicilinin güvenirliği ve kanunların emredici hükümleri öncelikli olarak gözetilir. Hukuk sistemi, bu çerçevede gelişmeye, değişen ihtiyaçlara cevap vermeye devam ettikçe, sınırlı ayni hakların varlığı ve fonksiyonu sürdürülebilir bir hukuki düzenin önemli bir parçası olmaya devam edecektir.