Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi​

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, kapsamı ve hukuki dayanakları itibarıyla çok boyutlu bir incelemeye tabi tutulması gereken bir konudur. Türk hukuku çerçevesinde yabancı gerçek kişiler ile yabancı sermayeli şirketlerin mülkiyet hakkından yararlanabilmesi, özellikle uluslararası hukuk, milletlerarası özel hukuk ve iç hukuk düzenlemelerinin kesişim noktasında yer alır. Bu bağlamda, yerel mevzuatın yanı sıra Türkiye’nin taraf olduğu uluslararası sözleşmeler ve ikincil düzenlemeler de dikkate alınmaktadır. Aşağıdaki bölümlerde, hukuki çerçeve, tarihsel gelişim, güncel uygulamalar, sınırlamalar ve istisnalar ile uygulamada ortaya çıkan sorunlar ayrıntılı biçimde ele alınacaktır.

Tarihsel Gelişim​

Osmanlı İmparatorluğu döneminden günümüze, yabancıların taşınmaz edinimi mevzuatı pek çok değişim geçirmiştir. Osmanlı Devleti’nde 1858 Arazi Kanunnâmesi ile başlayan modern anlamda mülkiyet düzenlemeleri, yabancılara bazı ayrıcalıklar tanımış fakat zaman içinde siyasi konjonktür ve ülke güvenliği gibi gerekçelerle bu alanda kısıtlayıcı düzenlemelere de gidilmiştir.

Özellikle 19. yüzyılın ikinci yarısından itibaren kapitülasyonlar çerçevesinde yabancıların mülkiyet kazanımı, ayrı bir tartışma konusu olmuştur. Osmanlı Devleti’nin dağılma sürecinde siyasi baskılarla şekillenen bu ayrıcalıklar, Cumhuriyet döneminde yeniden düzenlenmiş ve 1934 tarihli 2644 sayılı Tapu Kanunu’yla yabancılara ait tasarruflar sınırlandırılmıştır. Ancak zamanla ekonomik, siyasi ve toplumsal ihtiyaçlar doğrultusunda kanunda çeşitli değişiklikler yapılmış; özellikle 2000’li yıllarda Türkiye’nin dünya ekonomisine entegrasyon süreci kapsamında daha liberal bir yaklaşım benimsenmiştir.

Tarihsel gelişimi kısaca özetlemek gerekirse:

• 1858 Arazi Kanunnâmesi ile toprak rejimi ve mülkiyet kavramı sistematik hale gelmiştir.
• 1867 Fermanı ile yabancıların mülk edinmesi konusunda kısmi serbestleşme sağlanmıştır.
• Osmanlı son döneminde kapitülasyonlar aracılığıyla yabancı ülke vatandaşlarının taşınmaz edinimine ayrıcalıklar tanınmıştır.
• Cumhuriyet döneminde 1924 Anayasası ve devamındaki kanunlarla modern bir mülkiyet rejimi tesis edilmiş, 1934 tarihli Tapu Kanunu (2644) ile yabancıların taşınmaz edinimi sınırlandırılmıştır.
• 1980’lerden itibaren liberal ekonomi politikalarıyla yabancı sermaye girişi teşvik edilmiş, 2003 ve 2012 yıllarındaki mevzuat değişiklikleriyle yabancı ediniminin koşullarında esnemeler sağlanmıştır.

Mevzuattaki dönüşümler, kimi zaman milli güvenlik ve kamu düzeni gerekçesiyle kısıtlamaları sıkılaştıran, kimi zaman da ekonomik kalkınma amacıyla yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımını kolaylaştıran bir doğrultuda ilerlemiştir. Böylece Türkiye’de yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinimine ilişkin hukuk kuralları, dönemin ihtiyaçları ve politikalarıyla şekillenen dinamik bir yapıya bürünmüştür.

Mevzuat Temeli ve Hukuki Dayanak​

Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimini düzenleyen en temel mevzuat, 2644 sayılı Tapu Kanunu’dur. Bu kanun zaman içerisinde pek çok değişikliğe uğramış ve güncel halini almıştır. Ayrıca 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ve ilgili yönetmelikler de konuyla doğrudan ya da dolaylı biçimde ilgilidir.

Tapu Kanunu’nun yanı sıra, konut ve imar alanında yürürlükte bulunan diğer kanun ve yönetmelikler de yabancıların mülk edinimi süreçlerinde rehber niteliğindedir. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve buna bağlı yönetmelikler, kentsel dönüşüm uygulamalarına konu olan taşınmazların yabancılar tarafından edinilmesini farklı boyutlarıyla düzenleyebilmektedir.

Aşağıdaki tabloda, konuya ilişkin başlıca mevzuat özetlenmiştir:


Hukuki dayanağın temelini Anayasa’da yer alan mülkiyet hakkı (madde 35) oluşturmakla birlikte, Anayasa bu hakkı belli koşullara ve sınırlamalara tâbi kılmaktadır. Yabancıların mülkiyet edinmesinde milli güvenlik, kamu düzeni ve stratejik alanların korunması gibi faktörler göz önünde bulundurulduğundan, farklı yasal düzenlemeler devreye girmektedir. Bu bağlamda kanun koyucu, yabancılara yönelik mülkiyet hakkını mutlak bir hak olarak tanımamakta, belirli şartlar çerçevesinde tanımlamaktadır.

Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi​

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, çoğunlukla 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi çerçevesinde düzenlenmektedir. Bu madde, yabancı gerçek kişilere, Türkiye’de mevzuatta öngörülen sınırlamalar dahilinde taşınmaz edinme hakkı tanımaktadır. Ancak bu hakkın kullanımında devletin yetkili kurumları tarafından belirlenen bazı usul ve esaslara uyulması zorunludur.

Karşılıklılık İlkesi ve Kaldırılması​

Eski düzenlemelerde yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesine bağlıydı. Yani bir ülkenin vatandaşı, kendi ülkesinde Türk vatandaşlarına aynı hakkı tanıyorsa Türkiye’de mülk edinebilmekteydi. Ancak 2012 yılında yapılan düzenlemelerle bu kural büyük ölçüde kaldırılmış ve Türkiye’ye yabancı yatırımın artırılması hedefi doğrultusunda daha geniş bir serbestleşme benimsenmiştir. Yeni sistemde, belirli ülkelerin vatandaşları, karşılıklılık ilkesine bakılmaksızın Türkiye’de taşınmaz edinebilmekte; ancak bazı ülkeler hâlâ idari kararlarla kısıtlanabilmektedir.

Edinime İlişkin Sınırlamalar​

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri, tapu sicil müdürlükleri tarafından denetlenir ve milli savunma ile ilgili kurumların görüşleri doğrultusunda bazı başvurular reddedilebilmektedir. Örneğin, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında tanımlanan askeri bölgeler, yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri içerisinde kalan taşınmazların edinimi ciddi şekilde kısıtlanır ya da tamamen yasaklanır. Bu husus, milli güvenlik ve kamu düzeni gerekçelerine dayanmaktadır.

Buna ek olarak, 2644 sayılı Kanun’da yapılan değişikliklerle yabancı gerçek kişinin edinebileceği toplam taşınmaz alanı, ülke genelinde 30 hektarı geçemeyecek şekilde sınırlanmış olup Cumhurbaşkanı, bu alanı iki katına kadar artırmaya ya da tamamen sıfırlamaya yetkilidir. Ayrıca il bazında da, yabancıların edinebileceği taşınmazlar, o ilin yüzölçümünün belirli bir oranıyla sınırlandırılabilmektedir. Bu sınır çoğunlukla, belirli bir ilde yabancıların edinebileceği toplam taşınmaz yüzölçümünün, il yüzölçümünün %10’unu aşamayacağı şeklinde düzenlenmiştir.

Başvuru Süreçleri ve Gerekli Belgeler​

Tapu sicil müdürlüklerine yapılacak başvuruların değerlendirilmesi sırasında aşağıdaki belgelerin ibrazı zorunludur:

• Geçerli pasaport veya kimlik belgesi
• Türkiye’de alınmış vergi kimlik numarası
• Taşınmazın konum, ada, parsel ve niteliğine ilişkin bilgiler
• İlgili emlak vergisi değerini gösterir belge
• Gerekli durumlarda değerleme raporu
• Alıcı veya vekilin yetki belgesi (noter onaylı vekaletname vb.)

Başvuru tamamlandıktan sonra ilgili tapu sicil müdürlüğü, taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığını, Milli Savunma Bakanlığı veya ilgili komutanlıkların sistemi üzerinden sorgulayabilmektedir. Uygunluk alınması hâlinde, taraflar tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenleyerek işlemi sonuçlandırırlar. Böylece yabancı uyruklu gerçek kişi, Türkiye’deki taşınmazın maliki konumuna geçer.

Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinimi​

Yabancı sermayeli şirketler ile yabancı ülkelerde kurulu tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun yanı sıra 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve buna ilişkin yönetmeliklerle düzenlenir. Burada yabancı sermayeli şirket tanımı önem kazanır. Türk Ticaret Kanunu’na göre Türkiye’de kurulu bir şirketin hisselerinin belirli bir oranı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aitse, bu şirket “yabancı sermayeli” olarak değerlendirilir. Ancak bu şirketlerin Türkiye’de kurulu olmaları sebebiyle, Türk şirketi statüsüne de sahip olduğu kabul edilmektedir.

Bununla birlikte, Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip olmayan yabancı şirketlerin doğrudan mülk edinmesi genellikle mümkün değildir. Bu tür şirketlerin taşınmaz edinimi için Türkiye’de şube veya temsilcilik kurması veya yerel bir şirketle ortaklık oluşturması gerekmektedir.

Yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinimindeki kısıtlamalar şu şekildedir:

• Askeri ve stratejik bölgelerde kısıtlamalar
• Toprak mülkiyeti ve kullanım alanının belirli oranda sınırlandırılması
• Kamulaştırma ve el koyma hallerinde milli menfaat gerekçelerinin önceliği

Ek olarak, yabancı sermayeli şirketlerin kurumsal çerçevede taşınmaz edinimi prosedürü genelde daha karmaşık olabilir. Şirketin yabancılık unsuru, ortaklık yapısı ve faaliyet alanına göre farklı mevzuatlar devreye girebilir. Bu nedenle, yabancı tüzel kişi konumundaki şirketlerin alım sürecinde hem tapu müdürlükleri hem de Ticaret Sicili kayıtları dikkatle incelenir.

Askeri ve Stratejik Bölgelerde Edinim Koşulları​

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, milli savunma ve ülke güvenliği bakımından önem taşıyan bölgeleri kapsar. Bu bölgelerin haritaları, ilgili bakanlıklar ve kolluk kuvvetleri tarafından belirlenmiş olup genellikle askeri tesislerin, sınır bölgelerinin ve hassas altyapı unsurlarının etrafında konumlanır.

Yabancıların bu bölgelerde taşınmaz edinmesi genel olarak yasaktır. Ancak bazı durumlarda, ilgili makamların (örneğin, Milli Savunma Bakanlığı) özel izniyle, söz konusu bölgeye yakın ya da bitişik parsellerin edinilmesine kısıtlı şekilde olanak tanınabilir. Bunun temel sebebi, askeri veya stratejik bölgelerin etrafındaki mülkiyet hareketlerinin sıkı denetime tâbi tutulması gerektiğidir.

Stratejik öneme sahip bölgeler sadece askeri tesislerle sınırlı değildir. Enerji santralleri, boru hatları, limanlar, barajlar ve kritik altyapı da stratejik önem listesinde yer alabilir. Bu tür bölgelerde edinişler, özel mevzuatla engellenebilmekte veya lisans-izin süreçlerine bağlanabilmektedir.

Tapu ve Kadastro Süreci​

Yabancıların taşınmaz ediniminde en önemli idari süreç Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden yürütülür. Taşınmazın kaydının güncellenmesi, teminatların tesisi, ipotek haklarının işlenmesi ve tapu sicilinin korunması gibi tüm işlemler tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleşir.

Tapu sicili, kamu güvenilirliği ilkesi uyarınca düzenlenir ve herkesin görebileceği nitelikte kamusal bir kayıttır. Edinime dair usul ve esaslar, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri ve Tapu Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. Süreç şu şekilde özetlenebilir:

1. Ön inceleme: Yabancı kişi veya şirket, edinmek istediği taşınmazın niteliklerini ve konumunu araştırır. Askeri bölge, sit alanı vb. kısıtlamaların olup olmadığı kontrol edilir.
2. Başvuru: Tapu sicil müdürlüğüne veya ilgili temsilciliklere başvuru yapılır. Gerekli belgeler ve ödemeler tamamlanır.
3. Sorgu ve onay: Tapu sicil müdürlüğü, askeri bölge kaydı, imar durumu, ilgili kurum görüşleri gibi hususları kontrol eder. Uygun bulunması hâlinde alım-satım randevusu verilir.
4. Resmi senet düzenlenmesi: Taraflar tapu müdürlüğünde resmi senet imzalar. Satış bedeli resmi olarak bildirilir, harç ve vergiler ödenir.
5. Tapu tescili: İşlem tamamlandığında, yabancı adına tapu belgesi düzenlenir ve tescil işlemi yapılır.

Bu süreçte ekspertiz raporu ve değer tespiti, özellikle yabancıya satışta sıklıkla gündeme gelir. Mevzuatta öngörülen konut veya arsa değerlerinin gerçeğe uygun beyan edilmesi, hem vergi hem de denetim açısından kritik önemdedir. Aksi takdirde idari para cezaları veya diğer hukuki yaptırımlar uygulanabilir.

Taşınmaz Ediniminin Ekonomik ve Sosyal Boyutları​

Yabancılara taşınmaz satışının ülke ekonomisine kısa, orta ve uzun vadede farklı etkileri söz konusudur. Örneğin, yabancı yatırımcıların konut alması, inşaat ve emlak sektöründe hareketliliği artırmakta, dolaylı olarak istihdama katkı sağlamaktadır. Turizm bölgelerinde veya büyükşehirlerdeki lüks konut projelerinde yabancı talebi, fiyatların yükselmesine yol açabilmektedir.

Bazı bölgelerde artan yabancı mülkiyeti, yerli halkın konut bulma ve satın alma süreçlerini ekonomik açıdan zorlaştırabilir. Bu bağlamda, özellikle kıyı bölgelerinde veya turistik alanlarda mülk fiyatlarının hızla yükselmesi, yerel halkın konut edinme kabiliyetini düşürebilir ve sosyal dengesizliğe neden olabilir. Bu durum, politika yapıcıların yabancı edinimine ilişkin sınırlama veya vergi düzenlemeleri getirip getirmemesi konusunu sürekli gündemde tutmaktadır.

Öte yandan, ekonomik büyüme ve dış sermaye akışı açısından yabancı yatırımların önemi yadsınamaz. İnşaat ve emlak piyasasına giren yabancı sermaye, döviz kazandırıcı faaliyetler kapsamında değerlendirildiğinden makroekonomik açıdan olumlu görülebilir. Ancak bu olumlu etki, ülkenin genel ekonomik yapısı, enflasyon ve gelir dağılımı gibi diğer parametrelerle birlikte değerlendirilmelidir.

Vatandaşlık ve Oturum İzni Boyutu​

Türkiye, son yıllarda gayrimenkul yoluyla vatandaşlık veya oturum izni vermeye yönelik çeşitli programlar yürütmektedir. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre belirli bir tutarın üzerinde taşınmaz satın alan yabancılar, Türk vatandaşlığına başvurma hakkını kazanabilmektedir. Örneğin, belli dönemlerde 250.000 USD ve üzeri konut alımı şartıyla vatandaşlık başvurusu gibi uygulamalar gündeme gelmiş ve tutarlar kanun ve kararname değişiklikleriyle revize edilmiştir.

Ayrıca, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu uyarınca, Türkiye’de taşınmaz edinimi, kısa dönem ikamet izni alınmasında kolaylık sağlayabilmektedir. Bu durum, yabancıların Türkiye’de daha uzun süre kalabilmesine imkân vererek gerek turizm, gerekse yatırım amaçlı taşınmaz alımlarını teşvik etmektedir.

Yabancıların İkamet İzni Prosedüründe Taşınmazın Rolü​

Kısa dönem ikamet izni talep eden yabancı, Türkiye’de adlarına kayıtlı konut bulunduğunu belgeleyerek bu izinden yararlanabilmektedir. İkamet izninin verilebilmesi için gereken şartlar:

• Tapu kaydı veya kontrat gibi mülkiyet ispat eden belge
• Yeterli ve düzenli gelir beyanı
• Geçerli sağlık sigortası
• Türkiye’deki adres kaydı

Bu ikamet izni, genellikle 1 ila 2 yıllık sürelerle verilir ve taşınmazın mülkiyeti devam ettikçe yenileme hakkı elde edilebilir. Ancak, ikamet izni otomatik olarak vatandaşlık hakkını doğurmaz; vatandaşlık için farklı mevzuat hükümleri geçerlidir.

Taşınmaz Devirlerinde Vergisel Yükümlülükler​

Yabancıların taşınmaz edinim veya devir işlemlerinde, Türk vatandaşları için geçerli olan vergisel yükümlülükler büyük ölçüde aynen uygulanır. Tapu harcı, emlak vergisi, katma değer vergisi (KDV) gibi ödemeler yabancılardan da talep edilir. Ayrıca, ileride taşınmaz satılırken elde edilen kazanç üzerinden değer artış kazancı vergisi (gelir vergisi) söz konusu olabilir.

Tapu harcı, genellikle gayrimenkulün beyan edilen satış bedeli üzerinden %4 oranında (satıcı ve alıcı arasında paylaşılabilen) alınır. Yabancılar bu oranda herhangi bir muafiyete sahip değildir. Fakat Türkiye’de yerleşik olmayan bazı yabancılar, KDV’den muafiyet için düzenlenmiş özel koşulları sağladıklarında muafiyetten yararlanabilir. Bu düzenleme, genellikle döviz kazandırıcı nitelikteki alımları desteklemeyi amaçlayan ve yurtdışında ikamet eden Türk vatandaşlarını da içeren bir uygulamadır.

İdari ve Yargısal Denetim Mekanizmaları​

Yabancıların taşınmaz edinimine dair işlemler, idari makamların sıkı denetimine tabidir. Bu denetim, hem resmi kurumların süreç içinde onay verme prosedürü hem de satış sonrasında yapılan kontrolleri içerir. Özellikle stratejik bölgelerde yapılan alımlarda askeri makamlardan veya ilgili bakanlıklardan görüş alınır. Uygun olmayan işlemler iptal edilir veya tapu tescil işlemi yapılmaz.

Başvuru sırasında gerçeğe aykırı beyan, değerin düşük gösterilmesi veya mevzuata aykırı biçimde edinilen taşınmazlar söz konusu olduğunda, tapu müdürlükleri re’sen işlem tesis edebilmekte veya ilgili makamlara bildirimde bulunmaktadır. Bu gibi hallerde idari para cezaları, tapu kaydının iptali, mülkün tasfiyesi veya hazineye devri gibi yaptırımlar uygulanabilir.

Yargı yoluna başvurma hakkı ise her zaman saklıdır. İdari işlemlere karşı idare mahkemelerinde dava açılabildiği gibi, tapu siciline ilişkin uyuşmazlıklar da adli yargı kapsamında çözümlenebilir. Yargılama sürecinde, yabancının mülkiyet hakkı ile milli güvenlik veya kamu yararı arasında bir denge aranır. Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararları bu noktada yol gösterici olmaktadır.

İstisnalar ve Özel Durumlar​

Bazı ülke vatandaşları, politik veya uluslararası ilişkiler kaynaklı nedenlerle, Türkiye’de taşınmaz ediniminde ek kısıtlamalara veya yasaklara tabidir. Bu kısıtlamalar, Bakanlar Kurulu (günümüzde Cumhurbaşkanlığı) kararları veya uluslararası anlaşmalarla belirlenmiş olabilir. Örneğin, Türkiye ile diplomatik ilişkisi olmayan bir ülkenin vatandaşına mülk satışı kısıtlanmış veya yasaklanmış olabilir.

Diğer yandan, diplomatik misyon temsilcilikleri ve konsoloslukların mülk edinimi de ayrı düzenlemelere tabidir. Bu tür edinimler, Viyana Diplomatik İlişkiler Sözleşmesi gibi uluslararası metinler doğrultusunda karşılıklı mütekabiliyete veya özel izne bağlı olabilir. Eğer bir devlet, Türkiye’nin yurt dışındaki temsilciliklerine mülk edinme hakkı tanıyorsa, benzer şekilde Türkiye de o devletin temsilciliklerine mülk edinebilme izni verebilir.

Miras Yoluyla Kazanımlar​

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, miras yoluyla intikal hâlinde de gündeme gelir. Türk hukukunda miras bırakanın taşınmazı, yasal mirasçıları yabancı uyruklu olsa dahi, intikal edebilir. Ancak, yabancı mirasçıların askeri yasak bölgelerde bulunan veya kamu düzenini tehdit edebilecek nitelikteki taşınmazları edinmesi söz konusu olduğunda, devlet bu mirasın devrine izin vermeyebilir ya da bedeli karşılığında kamulaştırma yoluna gidebilir. Miras intikali aşamasında da tapu sicil müdürlükleri benzer güvenlik prosedürlerini işletir.

Tapu İptali ve Geri Alma Süreci​

Yabancılar tarafından edinilen bazı taşınmazların, mevzuata aykırılıklar veya sonradan ortaya çıkan milli güvenlik endişeleri nedeniyle iptali mümkündür. 2644 sayılı Kanun, milli savunma veya kamu düzeni gerekçesiyle ilgili makamların talebi üzerine tapu kaydının iptaline imkân vermektedir. Ayrıca, belirtilen süre içinde proje geliştirme veya inşaat yapma taahhüdünün yerine getirilmemesi gibi koşullarda da tapu kaydının iptali gündeme gelebilir. Örneğin, sanayi yatırımı yapmak amacıyla bir arsa satın alındığında, belirli süre içinde projeye başlanmazsa tapu kaydı iptal edilebilir veya Hazine’ye devredilebilir.

Bu süreçte, taşınmazın bedelinin iadesi ya da kamulaştırma bedeli ödenmesi gibi tazminat süreçleri devreye girebilir. Ancak idarenin yapacağı işlemler, genellikle kanunda öngörülen usuller çerçevesinde yargı denetimine açıktır. Yabancı malikin mağduriyet yaşamaması için hakkaniyete uygun bir yol izlenmesi esastır.

Kamu Düzenine ve Çevreye Duyarlılık​

Yabancıların taşınmaz edinimi, kamu düzeni ve çevre hukuku bakımından da denetlenir. Örneğin, Çevre Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde korunan alanlar, kıyı bölgeleri, orman arazileri ve tarım arazileri üzerinde yabancıların mülkiyet kazanması sıkı düzenlemelere tabidir. Doğal SİT alanları, milli parklar ve özel çevre koruma bölgelerinde yabancıların yatırım yapabilmesi, özel izin ve proje onay süreçlerini gerektirir.

Tarım arazilerinin yabancıya satışında da Tarım ve Orman Bakanlığı ile koordinasyon sağlanır. Özellikle büyük ölçekli arazi satışları, tarım politikaları ve gıda güvenliği açısından önemlidir. Ülkenin gıda egemenliğini tehlikeye atabilecek ölçekte yabancı mülkiyetine izin verilmez. Aynı şekilde, orman vasfını yitirmiş araziler (2B) konusunda da ek düzenlemelerle yabancıların edinimi kısıtlanabilmektedir.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Değerlendirmeler​

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi, uygulamada çeşitli zorlukları da beraberinde getirmektedir. Bu zorluklar, mevzuatın karmaşıklığı, idari süreçlerin çok aşamalı olması ve bazı bölgelerdeki kayıt dışı uygulamalardan kaynaklanabilir. Özellikle kırsal veya turistik bölgelerde, aracı kurum ve kişilerin suistimalleri söz konusu olabilmekte, bu durum da yabancı yatırımcıların hukuki güvenliğini zedeleyebilmektedir.

Aşağıdaki hususlar, uygulamada sıkça rastlanan sorun alanları olarak belirlenebilir:

• Değer tespitinin gerçeğe uygun yapılmaması ve tapu harçlarının düşük beyanı
• Askeri veya güvenlik bölgesi kapsamında kalan parsellerle ilgili geç tespit ve işlem iptali
• Kat mülkiyeti kurulmamış projelerde yabancıların mülkiyet haklarının belirsizliği
• Dil ve tercüme sorunları nedeniyle resmi işlemlerde yaşanan anlaşmazlıklar
• Denetim eksikliği ve aracıların yasa dışı uygulamaları

Ayrıca, yerel yönetimlerin, büyükşehir belediyelerinin veya il özel idarelerinin imar planları ve koruma amaçlı planlarında hızlı değişiklik yapabilmesi, yabancıların edindiği taşınmazın kullanım niteliğini zamanla değiştirebilmektedir. Bu durum, yabancı yatırımcıların uzun vadeli planlarını etkileyen ve hukuki belirsizlik yaratan faktörlerden biridir.

Çözüm Önerileri​

Uygulamada yaşanan aksaklıkların giderilmesi ve yabancı yatırımcının hukuk güvenliğinin artırılması için çeşitli çözüm önerileri gündeme gelebilir:

• Tapu sicil müdürlüklerinde yabancı uyruklu kişilere özel danışma hizmetlerinin geliştirilmesi
• Resmi belgelerin çok dilli hazırlanması veya noter onaylı tercüme hizmetlerinin yaygınlaştırılması
• Değer tespiti ve eksper raporlarının daha sıkı denetim altına alınması, standardizasyon sağlanması
• Askı sürelerinin ve itiraz mekanizmalarının yabancılara açık ve anlaşılır biçimde duyurulması
• Gayrimenkul danışmanlığı yapan aracı kurumların lisanslanması ve sertifikalandırılması
• Bilişim sistemlerinin (e-Devlet, e-Randevu vb.) yabancı kullanıcı dostu hale getirilmesi

Bu öneriler, yabancı yatırımcıların ve yerel halkın hak ve menfaatlerinin dengeli bir şekilde korunmasına yardımcı olabilir. Aynı zamanda Türkiye’nin uluslararası yatırım alanındaki imajını iyileştirerek, güvenli ve istikrarlı bir emlak piyasası olarak tercih edilirliğini artırır.

Bölgesel Özellikler ve Yerel Düzenlemeler​

Türkiye, coğrafi ve iklimsel çeşitlilik ile sosyal-kültürel farklılıkları barındıran geniş bir ülkedir. Bu nedenle, yabancıların taşınmaz ediniminde bölgesel farklar ortaya çıkabilir. Örneğin, Ege ve Akdeniz kıyılarında yabancıların tatil amaçlı konut edinimi daha yaygınken, İstanbul gibi büyük şehirlerde yatırım ve oturum amaçlı edinimler ön plandadır. İç Anadolu veya Doğu bölgelerinde ise yabancı edinimleri görece daha sınırlı olabilir.

Yerel yönetimler, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin süreçlerde imar planları, alt yapı hizmetleri ve turistik teşviklerden kaynaklanan ek düzenlemeler yapabilir. Bazen belediyelerin yabancı yatırımcıları çekmek için özel kampanyalar düzenlediği veya vergi avantajları tanıdığı görülmektedir. Ancak bu uygulamalar, genel mevzuattaki sınırlamaları ortadan kaldırmaz; sadece yerel ölçekli teşvik niteliğindedir.

Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Projeleri​

Son yıllarda kentsel dönüşüm projelerinin artması, yabancı yatırımcılar açısından da fırsatlar oluşturmuştur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde riskli yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya yenilenmesi amacıyla gerçekleştirilen projeler, büyük şehirlerde modern ve güvenli konut ihtiyacını karşılamaktadır. Yabancılar, hem yatırım değeri hem de yaşam kalitesi nedeniyle bu yeni projelere ilgi göstermektedir.

Bununla birlikte, kentsel dönüşüm alanlarında mülkiyet ve kat mülkiyeti sorunu, paylı mülkiyet düzenlemeleri, kamulaştırma kararları ve proje onay süreçleri gibi konular, yabancı yatırımcı için ek riskler taşır. Kentsel dönüşüm uygulamalarının hukuki alt yapısı ve proje garantisi konusundaki belirsizlikler, yabancıların bu projelere yatırım yaparken detaylı inceleme yapmalarını gerektirir.

Uluslararası Hukuk ve Karşılaştırmalı Uygulamalar​

Diğer ülkelerin yabancılara taşınmaz satışı konusundaki uygulamaları, çoğu zaman Türkiye’nin politikasını etkiler. Yatırım çekme politikaları kapsamında birçok ülke, yabancılara mülkiyet hakkı tanımakta ve teşvikler sunmaktadır. Örneğin, Avrupa Birliği ülkelerinin bir kısmında belirli bölgelerde taşınmaz edinimi nispeten serbestken, bazı ülkelerde sahil bölgelerindeki mülkiyet tamamen yasaklanmıştır.

Karşılaştırmalı hukuk perspektifiyle incelendiğinde, Türkiye’nin yabancı mülkiyetine ilişkin düzenlemeleri, pek çok Avrupa ülkesine göre daha esnek kabul edilebilir. Ancak milli güvenlik gerekçesiyle stratejik bölgelerin kapalı tutulması, evrensel bir uygulama olarak birçok devlette mevcuttur. Dolayısıyla, yabancı mülkiyeti hususu, her ülkenin ulusal çıkarlarını gözettiği bir dengeler bütünü olarak karşımıza çıkar.

Gayrimenkul Yatırım Fonları ve REIT’ler​

Yabancı yatırımcılar, doğrudan taşınmaz satın almak yerine gayrimenkul yatırım fonları (GYF) veya Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO / REIT) aracılığıyla Türkiye’de yatırım yapmayı tercih edebilirler. Bu yöntem, özellikle yüksek tutarlı kurumsal yatırımlarda riskleri bölüştürmek ve mevzuat karmaşıklığını azaltmak açısından avantajlar sunar. GYO’lar, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı çerçevesinde faaliyet gösteren ve kamuyu aydınlatma yükümlülükleri bulunan kurumsal yapılar olduğundan, yabancılar için daha güvenli bir yatırım kanalı olarak öne çıkar.

Fon veya GYO yapısı içinde yapılan yatırımlar, bireysel mülkiyet ediniminden farklı hukuki düzenlemelere tabidir. Yine de stratejik bölgeler, askeri alanlar veya tarım arazileri gibi konularda GYO ve fonların da kısıtlamalara maruz kalabileceği unutulmamalıdır. Yabancı sermayeli fonların Türkiye’deki faaliyetleri, hem SPK hem de diğer ilgili kurumların denetimi altındadır.

Jeopolitik Etkiler ve Güvenlik Endişeleri​

Türkiye’nin stratejik konumu ve jeopolitik önemi, yabancıların taşınmaz edinimi hususunda güvenlik kaygılarını her zaman canlı tutar. Orta Doğu, Kafkasya ve Balkanlar gibi yakın coğrafyalardaki siyasi karışıklıklar, bazen kitlesel göç hareketlerine ve mülteci akınına neden olabilir. Bu göç hareketleri, mülkiyet taleplerinde artışa ya da piyasa dalgalanmalarına yol açabilir. Ayrıca, belli ülke vatandaşları için terör ve istihbarat riskleri gerekçe gösterilerek, mülk edinimi ve ikamet izni süreçleri daha sıkı denetime tabi tutulabilir.

Devlet, bu riskleri yönetmek için tapu kayıtlarında daha gelişmiş elektronik denetim sistemleri kurmuştur. Yabancıya mülk satışında veya devir işlemlerinde, anlık sorgulama ve risk değerlendirme çalışmaları yürütülür. Eğer şahıs veya şirket, kara para aklama, terör finansmanı ya da uluslararası yaptırım listelerinde yer alıyorsa, tapu süreci durdurulur ve ilgili kurumlara bildirim yapılır.

Kadastro Sorunları ve Mülkiyet Uyuşmazlıkları​

Türkiye’de kadastro çalışmaları son yıllarda önemli ölçüde tamamlanmış olsa da kırsal bölgelerde ve özellikle mülkiyetin net olmadığı eski kayıtlı taşınmazlarda bazı uyuşmazlıklar devam etmektedir. Yabancı yatırımcılar, kıyı bölgelerinde veya turizm potansiyeli yüksek arazilerde tarla, bağ, bahçe veya zeytinlik gibi niteliklerle kayıtlı taşınmazlara yatırım yaparken, imar planlarının eksikliği veya mülkiyet belirsizlikleriyle karşılaşabilmektedir.

• Kadastro hataları veya eksik kayıtlar
• Yörede yaşayanların zilyetlik iddiaları
• Uzun süredir süregelen miras davaları
• Kamunun öncelikli kullanım hakkı veya vasıf değişikliği

Bu sorunlar, yabancının hukuki güvenliği açısından önemli riskler barındırır. Alım-satım öncesinde detaylı bir tapu ve kadastro araştırması yapmak, imar müdürlüklerinden güncel plan ve proje bilgilerini edinmek bu riskleri azaltabilir. Aksi takdirde, satın alınan taşınmazın hukuki statüsü uzun yıllar sürebilecek davalara konu olabilir.

Kentleşme Politikaları ve İmar Mevzuatı ile İlişki​

Taşınmaz ediniminde en kritik noktalardan biri de imar mevzuatıyla uyumlu davranmaktır. Türkiye’de, imar planlarına aykırı yapılaşma veya kullanım alanı değişiklikleri ciddi yaptırımlara tabidir. Yabancılar da bu kurallara uymakla yükümlüdür. Satın alınan taşınmazın üzerinde mevcut bir yapı varsa, yapı kullanım izin belgelerinin (iskan ruhsatı vb.) tam ve eksiksiz olması önemlidir. Aksi hâlde, yapının yıkılması veya ağır para cezaları gündeme gelebilir.

İmar planlarında konut, ticaret, turizm veya tarım alanı olarak ayrılan bölgelerde farklı mevzuat hükümleri geçerli olabilir. Yabancının taşınmaz edinim amacıyla bölgede imar durumu araştırması yapması, ileride sürprizlerle karşılaşmaması için elzemdir. Örneğin, turizm tesis alanı olarak belirlenen bir arazide konut yapılması genellikle mümkün olmaz. Benzer şekilde, tarım arazilerinde yapılaşma koşulları sıkı yönetmeliklerle belirlenmiştir.

Mülteci ve Sığınmacı Statüsündeki Yabancıların Durumu​

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamındaki mülteci veya sığınmacı statüsündeki yabancıların, Türkiye’de taşınmaz edinimi konusunda özel düzenlemeler bulunmaktadır. Uluslararası koruma statüsüne sahip kişilerin kalıcı mülkiyet edinimi, genellikle oturum izni süresine ve tanınan haklara bağlıdır. Geçici koruma statüsündeki yabancıların ise taşınmaz edinim yetkileri oldukça sınırlıdır veya neredeyse yoktur. Bu statüde olan yabancılar, Türkiye’de mülk sahibi olmak yerine çoğunlukla kiralama yoluyla barınma ihtiyaçlarını karşılar.

Bu konu, insani boyutuyla birlikte ekonomik ve sosyal boyutları da barındırır. Geçici koruma altındaki yabancıların, mülk edinerek yerleşik düzene geçmek istemesi, Türkiye’nin uluslararası koruma politikalarıyla çelişebileceğinden sıkı hükümlerle engellenir veya özel izinlere bağlanabilir.

Uzman Raporlarının ve Danışmanlığın Önemi​

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinirken hukuki ve mali danışmanlık hizmeti alması, olası uyuşmazlıkları ve mağduriyetleri büyük ölçüde önler. Uzman avukatlar, SPK lisanslı değerleme uzmanları, yeminli mali müşavirler gibi profesyonellerden destek alınması, taşınmazın niteliğinin, değerinin ve hukuki statüsünün doğru belirlenmesinde kritik öneme sahiptir.

Özellikle büyük ölçekli yatırımlarda, due diligence raporları hazırlayarak taşınmazın tapu kayıtları, imar durumu, geçmişten gelen şerhler, ipotek ve haciz kayıtları titizlikle kontrol edilmelidir. Keza, yabancı yatırımcının vergi yükümlülüklerini ve vatandaşlık/oturum izni gibi haklarını da gözden geçirmesi gerekir. Bu profesyonel yaklaşım, hem yatırımın güvencesi hem de hukuki süreçlerin sorunsuz ilerlemesi açısından vazgeçilmezdir.

Genel Değerlendirmeler ve Gelecek Perspektifleri​

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, ülkenin ekonomik ve politik hedefleri doğrultusunda sürekli güncellenen bir mevzuat ve uygulamalar bütününe tabidir. Son yıllarda konut ve ticari gayrimenkul piyasasına olan yabancı talebi artmıştır. Bu talep, ekonomik açıdan canlılık yaratmakla birlikte, özellikle büyük şehirlerde ve turistik kıyı bölgelerinde mülk fiyatlarının yükselmesine ve yerli halkın mülk edinme kapasitesinin düşmesine yol açabilir. Bu nedenle, ileriye dönük politikalar hazırlanırken sosyal, ekonomik ve stratejik çıkarların dengesi gözetilmelidir.

Gelecek dönemde, dijital tapu işlemleri ve blockchain tabanlı mülkiyet kayıt sistemleri gibi yenilikçi uygulamaların hayata geçirilmesi gündemdedir. Bu teknolojik dönüşüm, yabancı yatırımcılar için daha şeffaf ve güvenilir bir ortam sunabilir. Aynı zamanda, hukuki uyuşmazlıkların çözümünde arabuluculuk ve uzlaştırma gibi alternatif yolların kullanımı yaygınlaşarak, yargı sistemine düşen yük azaltılabilir.

Bütün bu unsurlar dikkate alındığında, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin regülasyonların orta ve uzun vadede daha fazla uluslararası standartlarla uyumlu hale geleceği öngörülebilir. Bu uyum süreci, Türkiye’nin yabancı yatırımı çekme potansiyelini korurken, milli güvenlik ve kamu yararı kaygılarını da ön planda tutan bütüncül bir çerçeve oluşturulmasını hedeflemektedir.